-本報記者 伊險峰 王銳 陳俊 楊定青 上海、杭州、南京報道

　　近期來自央行的一份稽查文件再一次讓長三角地區的房地產金融部門認識到中央力圖避免地產泡沫的決心。該文件要求：今后，銀行給房屋開發企業貸款，必須要求開發企業的自有資金達到30%，同時必須將土地證等四張證書辦齊了，才能夠踏進銀行的大門。

　　而幾乎與此同時在傳言泡沫漸起的上海，購房者發現單價在每平方米7000元總價在100萬元以上的單元只能享受七成按揭，貸款年限從30年降為18年或25年——確保在還款的第五年待還本金控制在總房價的65%。

　　這些政策都是針對朱镕基總理去年指出的“要警惕中國房地產泡沫”的具體落實。

　　但對泡沫應該最敏感的地方商業銀行顯然并不準備照辦。他們擔心，這些政策不僅會限制今后業務的擴展，更主要的是怕已經貸出款的項目因“嚴查”而資金鏈斷裂。

　　“我們基本上不會完全按照人行的意思，把那些已經放出去的貸款收回來。因為這樣一來，我們貸款給他們所買下的土地就會因為資金缺乏而晾在那里，一旦停下來，風險就增加了。”地產需求旺盛的杭州某銀行人士說。

　　“撇開房產是否有泡沫不談，現在的銀行對房地產貸款方面的競爭的確是有點太瘋狂了，”上海某銀行的業務經理說，“人行這次的清理和稽查如果真能夠讓大家都按照規矩辦事，把開發企業的自有資金都控制在一定比例上，的確是件好事，因為銀行比監管部門更希望控制風險。但如果這個標準離實際可操作的標準太遠，反而達不到監管的效果，因為同行們會想各種辦法逃避規則，而大家都不按規矩辦事，我們也只得隨大流，否則就會失去客戶。”

　　銀行的大度完全依賴于房地產市場這幾年釋放出的能量。目前房地產貸款還是銀行最有保障的一塊業務。建設部副部長劉志峰上周一在武漢的住宅與房地產專門會議上透露，在1997年還只有190億元貸款余額的商業銀行個人住房貸款到2002年11月底已經達到7339億，而這一塊資產是中國商業銀行貸款呆壞賬比例最低的。

　　隨著銀行對房地產的介入越來越深，他們也甘愿承擔全部風險。因為到目前為止，盡管一些企業甚至還沒有拿到土地證就來向銀行要貸款，冒著被挪做他用的危險，還是有銀行愿意發放這種貸款，因為市場競爭的激烈，你不放有人放，況且，現在沒有任何一個行業比房地產更賺錢，開發商拿了錢不投房產，挪做他用也不太可能。

　　接受記者采訪的杭州銀行業內人士對于樓市的態度大多數并不悲觀，“起碼現在大部分樓盤開發出來以后，搶購的場面是很熱鬧的，開發商的房子都是賣得出去的。銀行的資金風險就不會太大。”他們不相信泡沫的風險這么快就要到來。

　　他們上海的同行也是一樣，這么好的市場，會有泡沫嗎？

　　房地產一旦產生泡沫承擔最大風險的是銀行。是他們更不在意這些潛在的危機，還是這個徘徊在長三角上空幾個月的泡沫陰影本身就是一個泡沫？

　　土地供應考驗政府能力

　　萬科集團副總經理丁長峰接受本報采訪時表示，他不希望房地產過熱。“房地產的泡沫也是周期性的，跟宏觀經濟走勢差不多。以前我們計劃經濟基本上五年一個周期，我們都看得到，現在市場的成分多了一些，政府可使用的手段只剩下宏觀調控，對于房地產業來說，政府調控的最好手段就是土地批租，如何用好是很考驗政府技巧的。”

　　建設部副部長劉志峰在武漢會議上提到的中國房地產界存在的六大問題中有兩項與開發商密切相關，其余四項都與政府如何調控土地供應有關。丁長峰的憂慮與他一樣：“上海在批地這個環節上是做得非常好的，足夠透明，很穩健。但隨著世博會而來的新一輪大規模舊城改造可能會加快土地供應，我們希望政府做得穩妥一些，腳步慢一些，更有計劃性，否則市場吃不消這么多的供應量，可能真會對市場產生負面影響。”

　　“上海的地價控制在一個合理的空間內，如果明年改成投標制，可能會對市場有一定影響，但不會大，以其他地區經驗看，投標往往造成地價上漲過快，但對于上海大開發商來說，手里都有相當多的土地儲備，所以這只能說是一個不確定性的因素，如果有影響其釋放也是在幾年之后，近年不會有太大影響。”丁長峰對未來的土地供應改革信心多于擔心。

　　戴德梁行的吳少聰同樣認可上海政府的宏觀調控能力，但也同樣認為如果房地產產生泡沫最大危險還是在土地供應上。“這一次上海的商業銀行對個人房貸提高門檻，對我們沖擊不大。因為我們的高檔樓盤一次性付款者居多，但假如突如其來的不是這個政策，而是其他，那可能就會產生負面影響了。以我們的經驗看，做市場兩個因素最重要，一個是制度，一個是信息。制度最重要的是執行，上海這方面做得很好；信息透明也很重要，開發商要知道政府會批多少地出來，知道有多少房子會建出來，這樣才好做自己的事。如果不透明，可能就會出現泡沫了。”