報告顯示，真正源于需求持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)繁榮期尚未到來，今明兩年房價將溫和回落

　　郭文

　　國務(wù)院總理朱镕基去年在香港16屆世界會計師大會上，曾尖銳批評深圳的房地產(chǎn)泡沫 現(xiàn)狀，不久深圳即決定將今年的批地面積減少40%以控制房地產(chǎn)泡沫。

　　其實不僅是深圳，根據(jù)剛剛由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線完成的《中國行業(yè)景氣分析報告》，持續(xù)繁榮了5年之后，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段。今年房價將小幅回落，而2004年降幅將更大。

　　同時，對于剛過去的2002年的房地產(chǎn)業(yè)，該報告概括為，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。

　　前期繁榮源自政策刺激

　　《報告》課題組專家、國家計委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟運行與發(fā)展室主任王小廣認(rèn)為，近5年來房地產(chǎn)景氣的原因不是周期性因素，主要是靠體制變化和政策的刺激。由于城市化及城鎮(zhèn)居民生活水平改善等內(nèi)在需求的推動，我國房地產(chǎn)行業(yè)長期看好，將成為推動下一輪宏觀經(jīng)濟繁榮發(fā)展的三大支柱性力量之一。但真正源于需求持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)繁榮時期還未到來。

　　投資增速可能回落一半

　　目前我國房地產(chǎn)收入價格比在世界上處于畸高的水平。在日本東京，居民的年收入與房價比大概是1∶4.8，而目前在我國大部分城市是1∶8到1∶15。工薪階層顯然是難以承受這一收入價格比，只有少數(shù)高收入階層能夠買得起這樣高價格的房子。當(dāng)這一階層的需求逐漸被消耗掉后，將會出現(xiàn)明顯的消費斷層。

　　王小廣認(rèn)為，估計今后兩三年內(nèi)，房價將呈溫和回落態(tài)勢，這是擠泡沫所必須的過程。明年房地產(chǎn)投資增長可能回落到15%左右，住宅投資增長可能回落12%左右。

　　同時明年房地產(chǎn)消費增長總體上將繼續(xù)逐步回落，估計商品房消費的增幅將降到16%-18%。其中今年開始加速的地區(qū)如山東、上海及部分中西部省區(qū)降幅可能更大。

　　非理性圈地套牢開發(fā)商

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，要實現(xiàn)利潤最大化，最大的障礙就是土地。如果放任市場運作，必將出現(xiàn)房地產(chǎn)商的非理性“圈地潮”。必須關(guān)注目前土地市場已經(jīng)暴露的隱患。

　　由于盲目投資，超能力圈地、超容量建房，一些開發(fā)商已背上了沉重包袱，開發(fā)經(jīng)營受到嚴(yán)重影響。廣州有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)顯示，2001年1300多家房地產(chǎn)公司中只有100多家盈利，投資回報率僅2.3%。一些開發(fā)商被套得很深，有的連解套和喘息機會都沒有了。

　　而銀行不可避免被拖下水，一旦房地產(chǎn)商的融資能力有限，政府對市場的判斷出現(xiàn)偏差或是房市發(fā)生波動，銀行背負(fù)的風(fēng)險就會相當(dāng)大。