張均全 成都報道

　　中國人民銀行的一場檢查風(fēng)暴在悄無聲息間席卷了西南三個省會城市。

　　2002年11月25日至12月10日，人民銀行成都分行組織9個檢查小組，對成都、貴陽、昆明三市所有商業(yè)銀行重點分支機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)進行了現(xiàn)場檢查。根據(jù)這次檢查的結(jié)果 ，成都分行整理出《關(guān)于商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)檢查情況的報告》(下稱報告)，于12月20日上報給央行。

　　成都分行的這次檢查行動，始于央行此前發(fā)布的《中國人民銀行關(guān)于對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)進行檢查的通知》(銀發(fā)��345�犔�)。而事件的背景，則緣于業(yè)界對中國房地產(chǎn)業(yè)已出現(xiàn)新的“泡沫”的猜測。

　　三路稽查

　　中國人民銀行成都分行是于2002年11月中旬接到央行相關(guān)通知的。該行貨幣信貸處李鈾處長，是負責(zé)組織此次檢查的成員之一。

　　9個檢查小組兵分三路，成都4個，貴陽3個，昆明2個。檢查對象涉及成都市的工、農(nóng)、中、建、交、招商、中信、光大、華夏、浦發(fā)、深發(fā)展、成都市商業(yè)銀行等12家商業(yè)銀行，貴陽市的工、農(nóng)、中、建、交、貴陽市商業(yè)銀行等6家商業(yè)銀行，昆明市的工、農(nóng)、中、建、交、華夏、廣發(fā)、昆明市商業(yè)銀行等8家商業(yè)銀行。檢查期間為2001年7月1日至2002年9月30日。

　　檢查小組發(fā)現(xiàn)，在抽查的318筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，有9筆違規(guī)貸款，金額10050萬元，占抽查貸款總額的1.69%；抽查的616筆個人住房貸款未發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況；抽查的302筆個人商用房貸款中，違規(guī)現(xiàn)象最為集中，共計19筆被查出問題，金額1410.5萬元，占抽查貸款總額的7.91%。在報告中，交通銀行、建設(shè)銀行、貴陽市商業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行、華夏銀行等6家銀行的個別分支機構(gòu)先后因違規(guī)放貸而被點名。

　　據(jù)李鈾介紹，檢查發(fā)現(xiàn)的違規(guī)問題主要有：對“四證”不全的開發(fā)項目發(fā)放開放貸款，或貸款在前、辦證在后；在開發(fā)企業(yè)自有資金不足項目總投資30%(銀發(fā)��2001��195號文件規(guī)定的發(fā)放開發(fā)貸款的條件)的情況下，仍然發(fā)放了貸款；對純商鋪的期房發(fā)放個人商用房貸款。

　　李還表示，因為政策界定不明確，有的問題能否準確定性為違規(guī)，尚需央行在政策上給予明確和進一步改進。

　　一個例證是用流動資金發(fā)放開發(fā)貸款的問題。部分商業(yè)銀行未按央行規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款設(shè)立統(tǒng)一科目，致使其只能進入流動資金貸款科目，從而出現(xiàn)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的流動資金貸款被用于項目開發(fā)的現(xiàn)象。為此，迫切需要央行對“流動資金貸款”作出準確定義。

　　在個人住房貸款方面，有的銀行委托開發(fā)商直接代收首付款并出具收據(jù)，銀行僅憑開發(fā)商出具的收款憑證(一般為收據(jù))確定購房者是否已交首付款。由于對新建商品房缺乏必要的價格評估程序，若開發(fā)商出具虛假繳款憑證或虛增房價，將造成銀行事實上的“降低首付標(biāo)準”和“零首付”貸款現(xiàn)象。

　　不過李鈾強調(diào)，總體上看，西南三省的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融是健康的。至于西南房地產(chǎn)市場是否過熱的問題，“從建設(shè)部門的有關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，目前銷售與建設(shè)基本是同步發(fā)展的。但新開工面積的增幅跟可能的市場消費潛力相比，有一定差距，應(yīng)該算有一點發(fā)熱吧。”

　　政策開路

　　西南乃至中國房地產(chǎn)業(yè)的過熱源頭，最早可追溯到1997年。

　　上一回房地產(chǎn)的投資狂潮是在上世紀90年代初，在那一次泡沫最終因“宏觀調(diào)控”而消失之后，迅速降溫的中國房地產(chǎn)業(yè)沉寂了四五年。但它始終沒有離開過高層的視野。

　　1997年，為將東南亞金融風(fēng)波對中國經(jīng)濟發(fā)展的影響減小到最低程度，中央訂立了擴大內(nèi)需的大政方針，住房產(chǎn)業(yè)被列為重要的新的經(jīng)濟增長點。與之相配合，央行相繼頒布了一系列政策規(guī)定，為住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展開路。而自1996年以來，央行連續(xù)8次下調(diào)人民幣貸款利率、累計下調(diào)7.42個百分點，更是明顯刺激了房地產(chǎn)貸款的增長。

　　人民銀行有關(guān)統(tǒng)計資料表明，1997年末，全部商業(yè)銀行個人住房貸款余額僅為190億元，到2002年9月，余額達7423億元，不到5年時間增長了近40倍。差不多同一時期，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額也從1998年末的2680億元增加到2002年9月的4974億元。

　　然而與此同時，在房地產(chǎn)貸款快速增長的背后，一些問題也逐漸暴露出來。

　　2002年10月24日，央行貨幣政策分析小組在《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》中指出：部分中心城市的房地產(chǎn)投資與貸款增長過快，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲和空置面積增加的情況表明，我國房地產(chǎn)泡沫似乎已經(jīng)出現(xiàn)。

　　而種種跡象表明，為預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，相關(guān)部門早已開始了相關(guān)準備。

　　2001年6月26日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)(2001)195號)，重申和明確了商業(yè)銀行開展住房金融業(yè)務(wù)應(yīng)共同遵循的有關(guān)規(guī)定。

　　次年8月26日，建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、央行、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(建住房(2002)217號)文件，對“局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、市場結(jié)構(gòu)不盡合理、價格增長過快”等問題，提出了充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場調(diào)控作用的要求。

　　同年10月21日，央行貨幣政策委員會在北京召開第四次季度例會，會議強調(diào)，要密切關(guān)注一些地區(qū)房地產(chǎn)投資及貸款增長過快的問題。而朱镕基總理11月在香港表示，內(nèi)地部分城市的房地產(chǎn)過熱，更使這一話題成為各界評說的焦點。此后有傳聞稱，有關(guān)部門將對房地產(chǎn)金融市場進行整頓。

　　不久后的12月5日，央行新聞發(fā)言人在京表示：“為切實解決房地產(chǎn)信貸中存在的問題，中國人民銀行決定，對2001年6月以來，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進行檢查。”

　　推測似乎得到了證實。但實際情況是，在央行公開表態(tài)之際，各地的房貸檢查工作已近尾聲。西南三市的檢查，在12月10日即告結(jié)束。

　　談及此次檢查的目的，李鈾說，“總行組織的此次檢查，是從信貸的角度來證實這些聲音的可信度，同時為央行明年加強房地產(chǎn)信貸管理的政策目標(biāo)提供執(zhí)行依據(jù)。”

　　不是尾聲

　　檢查已告一段落，但問題遠未了結(jié)。

　　對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題如何處理，李鈾表示先要將檢查情況上報給央行，央行將各地分行的情況匯總后統(tǒng)一作出評價，并將相關(guān)處理情況反饋回來，各地分行再按總行的要求執(zhí)行。

　　關(guān)于給總行的有關(guān)建議，李表示那僅僅是成都分行的一家之言，不愿詳談。

　　而據(jù)記者從其他渠道了解，檢查組的意見大致集中在如下一些方面。

　　報告建議，央行應(yīng)保持有關(guān)房地產(chǎn)金融政策的穩(wěn)定性和延續(xù)性，繼續(xù)支持西南房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；鼓勵房地產(chǎn)業(yè)實施規(guī)模開發(fā)和集約經(jīng)營；但對資質(zhì)等級差、規(guī)模小、實力弱的開發(fā)商要從嚴控制授信，并防止對高檔、豪華別墅、公寓的盲目支持；從嚴控制對商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)的授信，謹防泡沫。

　　檢查組認為，應(yīng)繼續(xù)堅持房地產(chǎn)開發(fā)項目必須有“四證”、開發(fā)貸款自有資金不低于30%的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施總?cè)谫Y量控制，并嚴格審查其市場銷售情況。

　　個人住房貸款和個人商用房貸款方面，報告指出，應(yīng)適當(dāng)提高個人住房貸款的投放條件，加強對個人還款來源的審核，適當(dāng)提高個人貸款購買豪華別墅、高價值商用房的首付款比例。

　　檢查組還認為，應(yīng)盡快制定土地儲備貸款管理相關(guān)政策，規(guī)范地產(chǎn)金融。目前個別商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的所謂“土地儲備貸款”，實質(zhì)上是支持開發(fā)商囤積地塊，應(yīng)予禁止。

　　“西南的房地產(chǎn)業(yè)無論從規(guī)模還是實力上，都需要大力發(fā)展，相關(guān)的政策和配套措施都應(yīng)給予適當(dāng)?shù)膬A斜。”李鈾提醒說，“所有的問題都應(yīng)放在西部大開發(fā)的背景下來衡量，不能一攬子處理，否則可能給脆弱的西部房地產(chǎn)業(yè)造成傷害。”

　　相關(guān)

　　個案直擊

　　人民銀行成都分行的調(diào)查報告指出，西南三市的房地產(chǎn)信貸違規(guī)情況主要集中在三個方面。

　　其一，對“四證”不全的開發(fā)項目發(fā)放開發(fā)貸款或貸款在前辦證在后。

　　2002年4月23日，某股份制商業(yè)銀行成都分行武侯支行對成都一房地產(chǎn)開發(fā)公司某一期項目發(fā)放貸款1000萬元，貸款發(fā)放時該企業(yè)只取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》，而《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)施工許可證》均在貸款發(fā)放后取得。2002年9月23日，某國有商業(yè)銀行四川省分行錦城支行向成都一地產(chǎn)公司發(fā)放項目貸款6500萬元，期限4月，貸款用途為“購買開發(fā)用土地”，貸款發(fā)放至檢查日只有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

　　其二，在開發(fā)企業(yè)自有資金不足項目總投資的30%的情況下仍發(fā)放了開發(fā)貸款。

　　某城市商業(yè)銀行對貴州兩家房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的三筆共450萬的貸款，開發(fā)商的自有資金均不足30%，比例最低的一筆自有資金只有20%。某國有商業(yè)銀行昆明城市開發(fā)支行向云南某房地產(chǎn)公司某項目發(fā)放的一筆900萬元的貸款，開發(fā)商自有資金只有20%。

　　其三，對純商鋪的期房發(fā)放個人商用房貸款。

　　2002年3月29日，某股份制商業(yè)銀行成都分行成華支行對錦江區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某商鋪辦理個人商用房貸款，該公司商品房買賣(預(yù)售)合同中載明“甲方(開發(fā)公司)須于2002年7月31日前將竣工驗收合格的商品房交付給乙方(購房者)”，經(jīng)核實，該商鋪因種種原因延期交付，預(yù)計2003年2月方能交付使用，但該行成華支行辦理的個人商用房按揭貸款信貸檔案無相應(yīng)資料說明該商鋪已竣工驗收是現(xiàn)房。其他商業(yè)銀行向非現(xiàn)房發(fā)放貸款的事例，其情況都較類似。如某國有商業(yè)銀行云南省分行對某項目發(fā)放的兩筆114.9萬元個人商業(yè)用房貸款、某國有商業(yè)銀行云南省分行城南支行某項目兩筆共17萬元個人商業(yè)用房貸款、某股份制商業(yè)銀行昆明分行華山支行某項目3筆共計19.7萬元個人商業(yè)用房貸款所購的均為期房。