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Excel公司1600萬元購買金融街8.78億元房產選擇權
本報記者 郝淵侃 發自上海
在內地房地產市場風起云涌之際，房地產期權低調登陸內地證券市場，金融街(000402.SZ)成為滬深兩市首家出售房產選擇權的上市公司。
金融街于2005年5月19日與ExcelPartnersChinaFUND,L.P.(下稱“Excel公司”)就金融街F2地塊部分項目簽署了《購買選擇權協議》，以人民幣1600萬元購買金融街一8.78億元房產的選擇權。
根據協議規定，金融街授予Ex-cel公司購買金融街F2-1(A)座房產及相應停車位的選擇權，Excel公司須在本協議簽署后5個工作日內向金融街一次性足額支付選擇權對價共計1600萬元人民幣。Excel公司在選擇權對價足額支付后，應根據協議規定，在選擇權時限內(2005年12月31日前)且項目完成主體結構封頂后,對是否行使該房產的購買選擇權作出決定并書面通知金融街。
若金融街在協議規定的選擇權時限內收到Excel公司購房通知，則按照協議規定，Excel公司應支付的購房款約8.177億元以及車位租售款約6072萬元，且上述選擇權對價款將被視為購房款的一部分。
若金融街在協議規定的選擇權時限內未收到Excel公司明確表示購房通知，則視為該公司自愿放棄行使該房產的購買權，已支付的購買選擇權對價將全部作為補償款歸金融街所有，本協議自動終止。
金融街與Excel公司的協議是地產期權的形式。
“地產期權”是近幾個月來北京樓市的“新概念”。自奧運村某寫字樓盤推出地產期權銷售業績顯著提升后，地產期權在北京開始興起。
所謂“地產期權”，即期權的買方享有在規定的有效期限內按某一具體的約定價格向賣方買進某一特定數量的相關商品(物業)期貨合約的權利，但并不同時負有必須買進的義務。資金壓力不大的開發商希望通過“地產期權”的方法，帶旺整個物業的商務人氣。特別是對于市場看漲地區已成現房以及使用需求大于投資需求的寫字樓，這種期權交易更為合適。
國泰君安資深房地產研究員張宇認為，地產期權對于雙方而言均在一定程度上鎖定了業務風險。若協議中標的價格在選擇權期限內上漲，無疑，Excel公司將行權，并因為期權規避了價格上漲的風險；若標的價格跌幅超過期權成本，Excel公司可能放棄行權，金融街同時也能獲得1600萬元期權對價的補償。
除了鎖定風險，對于發展商而言，地產期權是主動放棄未來定價權，以此鎖定客戶的一種方式。
華夏證券分析師馮雷表示，在“地產期權”的模式中融入“以租代售”的方式，回避了“以租代售”的缺陷。傳統的“以租代售”方式是以較高租金在較長周期內實現“分期付款”的購買行為，客戶的主要風險和負擔來自于在較長時期內日常支出的高額現金流，以及遠期的市場變化有可能給他帶來的較大損失，并且這種交易方式很難放棄和轉讓；而“地產期權”計劃為投資者提供了安全的退出出口，給客戶充足的時間看清所購物業的真實價值，為其投資決策提供依據，并且減少購房的一次性資金壓力。
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