摩根大通：投資房地產我們追求透明回報

http://whmsebhyy.com 2005年11月24日 03:33 第一財經日報

　　本報記者禹剛發自北京

　　10年前，當現任摩根大通投資銀行中國部董事總經理方方剛進入投行時，華爾街對中國房地產業的態度還是“談虎色變”，“堅決不能碰”。1996年，全球最大的基金鄧普頓(Templeton)在上海浦東購入三層寫字樓時，還被《華爾街日報》當做了頭版新聞。

　　隨著中國城鎮化及經濟成長速度加快，相關法律環境逐步完善，外資進入的熱情，越來越強烈。美國和歐洲國家的利率依然偏低，國際資金供給充足，而中國經濟尤其是房地產領域能提供更高的回報率，“這些錢不辭辛苦，長途跋涉就是為了這稍高一點的回報率”，方方表示。

　　近期可能包括領匯在內的三只房地產信托基金(REITs)在香港上市的消息傳出后，內地房地產企業以及投資者對香港市場這一史無前例的新品種的關注程度，不亞于香港當地的投資者。

　　由于香港修改法律，解除了掛牌REITs必須投資本地物業的限制，海外投資者一度歡呼雀躍，因為這意味著又開通了一條進入并享受中國內地房地產市場高速增長的道路。

　　在接受《第一財經日報》專訪時，方方以他多年的經歷將外資進入中國房地產的道路，總結為“十年五階段”。

　　第一是最初的購買境外上市的內地房地產企業股票和債券；其次是購買完工的商業地產，并運作REITs海外上市；以及近來十分流行的收購未完工的物業直至作為策略投資者直接入股地產公司；第四個階段則是目前的新趨勢：進入到開放性項目當中；第五個階段則是，海外基金與政府一道平整土地、辦理七通一平，參與到土地的一級開發。

　　方方認為，這五個階段也反映出，“外資愈來愈愿意并能夠承擔中國房地產市場的風險”。他認為，最初進入的是一些愿意吃第一只螃蟹的小基金，靈活快速，隨時準備調頭，而現在大型基金包括很多投行的私募基金都蜂擁而至，“一方越來越愿意花更多的錢來買，另一方就會越來越有信心把更大的項目賣出去。”

　　外資大量、并于近兩年來加速進入內地房地產市場，也不免魚龍混雜，部分資金帶有強烈的投機目的，方方因此認為，監管部門也在嚴密關注這一業務，謹防熱錢混跡其中。

　　通過僑匯、短期貿易融資等方式，境外資金可以繞過資本項目管制，從容進入內地，使內地的貿易和資本項目雙順差持續增加。

　　不久前公布的央行報告也顯示，受

房價快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區房地產市場，2004年全國房地產開發利用外資228.2億元，同比增長34.2%，商務部的一項統計也顯示，去年房地產業新設立外商投資企業1767家，合同外資金額逾134億美元。

　　而據外管局人士透露，決策層將考慮將非居民投資房地產監管從經常項目轉移到資本項目下進行嚴格管理。

　　不過方方也表示，隨著更多大型的傳統基金進入這個市場，會有利于市場更加透明和規范，以及更好的監管，“畢竟真正的投資資金追求的是透明、穩定的回報，希望市場產生良性循環�！�

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