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本報訊 (記者 程林 韓如冰) 盡管央行和各地政府的新政策對房地產行業影響甚多，但在剛發布的三季度投資策略報告中，房地產行業卻被各基金公司一致看好。其理由是，隨著中國經濟的增長、對人民幣升值的預期，房地產業仍然是很好的投資機會。
人民幣升值提升商業物業價值
銀華基金認為，根據國際歷史經驗，匯率上升將長期推動房地產價格上漲，商業物業較住宅上漲幅度更大，中心城市中心區的商業物業漲幅最為突出。房地產泡沫比較明顯的地區主要是長三角地區，并以住宅和商鋪為主，而其他地區商業物業的泡沫并不明顯。從長期來看，房地產的需求依然旺盛。
海外房地產投資基金已經進入中國市場數年，在人民幣升值的預期下，它們從2002年開始直接投資中國房地產。從2005年起，以美林、高盛、摩根斯坦利為代表的海外房地產投資基金將投資重點轉向以甲級寫字樓為主的商業物業。他們投資的主要目的首先是獲取高收益率，其次才是資產增值。
銀華基金認為，在海外基金剛開始大規模進入商業物業、租金回報率水平還較高、預期人民幣升值的前提下，商業物業將有較大的上升空間。對于經營這些商業物業資產的上市公司，通過DCF估值后仍處于合理估值區間的，由于尚未充分反映人民幣升值的因素，將具有較好的長期投資價值。
關注多類房地產企業
景順長城基金認為，政府出臺“國八條”，其直接的后果是自2003年以來加速飆升的房地產價格面臨拐點。在短期價格自高位逐步回落、成交量急跌后，將經歷一個相對長的盤整期，因此必須正視1-2年內的行業低潮對企業盈利的沖擊。
景順長城基金將重點關注現金充沛、土地儲備量大、購入成本低，且市凈率接近1的資產類地產公司的投資機遇。如金地集團(資訊 行情 論壇)、萬科(資訊 行情 論壇)盡管短期內也面臨資金和銷售壓力，但公司相對分散的地域和應對周期波動的經驗將使公司保持業績的穩定增長，目前偏低的估值水平已經充分反映行業風險。
諾安基金則表示，依照聯合國3-6倍的市場化水平和考慮國內儲蓄偏高的傾向，地產長期機會依然較多。目前的調控，會導致上市公司的發展速度受到遏制，但行業的穩步增長，依然是可以期盼的。對于地產公司，品牌企業和全國擴張的優勢，依然是基金選擇的主要條件，例如從A-B股價格倒掛看，即使沒有補償，萬科也已經成為最有投資價值的地產股；而“旅游+地產”模式的華僑城(資訊 行情 論壇)，毛利率明顯高出同行，考慮到公司PB比較高，未來補償的機會比較大。
商業物業資產價值需重估
銀華基金認為，絕大多數擁有商場物業資產的上市公司其內在價值需要重新認識。這些企業的商業物業資產一般按照歷史成本入賬，而市場實際價格已遠高于歷史價格，尤其是中心城市中心區域的商場的市價與歷史價格差別更大。所以，對于大部分百貨商場類的上市公司，如按照市價變現，每股清算價格可能高于股價；或考慮改自營為出租，進行DCF估值后估值水平將大幅提高。如考慮人民幣升值帶來的資產升值，以及股權分置改革帶來的好處，其投資價值更為顯著。
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