國泰基金2005投資策略之行業評述：房地產行業

　　房地產行業——減持

　　03年的房地產投資增速過快，尤其是56%的新開發面積增速將帶來未來可能出現供應過度釋放的風險，而經過了這幾個月的宏觀調控，房地產投資受到明顯的抑制，土地購置和開發面積有了明顯下降，近幾個月房地產投資增幅都保持在30%以下的水平，新開工面積增幅下降到15%左右。

今年以來房地產投資增速

　　在房地產投資增幅有了較為明顯的控制的同時，房價的上漲仍在持續，04年前三季度全國商品房價格上漲13.4%，住宅價格上漲11.5%，超出了普通居民的承受能力。從當前的竣工/銷售面積比率上看，竣工/銷售比從03年開始有了一定的下降，而到了04年降低幅度較為明顯，而且該比值為0.9左右，明顯處于供小于求的狀態。這種狀態的主要原因是：宏觀調控在抑制投資增長的同時，房地產銷售增幅和竣工增幅也相應的回落，但竣工面積回落的速度大于銷售面積的回落速度，這表明宏觀調控對供給的抑制大于對需求的抑制，宏觀調控對供給的抑制有三個方面：資金短缺，拆遷的放緩和拆遷成本加大以及土地供應的減少。

竣工/銷售比不斷下降

　　當前對房地產行業調控的主要目標已經從房地產投資增速過快轉移到了房價上漲過快上，因此，當前和未來一段時間政府對房地產行業的調控主要是在房價上，隨著國家對房貸管理的嚴格控制和加息等市場手段的實施，房價上漲將受到抑制。當然，人民幣升值預期可能推動房地產短期投機需求的增加，但對樓市不具備長期支撐。而房價下跌和同時出現的土地價格上升是投資房地產的最大風險。而部分公司由于公司治理較弱導致的通過關聯交易轉移利潤是房地產投資需要關注的額外風險。

　　盡管行業調控沒有放松、后續仍面臨著抑制房地產行業各種政策的不確定性，但那些具有比較大的土地儲備的公司手中的土地基本上是在宏觀調控之前拿到的，由于一年多來房價上漲較大，這些土地的利潤空間相應的增加很大，所以只要房價不出現較大的下跌，這些公司的盈利是可以維持的。

　　預期05年房地產行業銷售收入增長29%，利潤增長20%，行業上市公司收入和利潤的增長率下降，同時考慮利率再次上調和房價下跌的可能性，行業投資建議為減持。

重點公司關注

　　(國泰基金管理有限公司獨家供稿)

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