內地推出REITs正逢其時

http://whmsebhyy.com 2005年12月08日 21:21 證券日報

　　＞＞李犁孫良

　　繼新加坡(附表2)推出REITs之后，香港(附表1)首支真正意義上的REITs領匯基金已于12月份在港證交所正式掛牌上市。然而，目前中國內地還沒有一款真正意義上的REITs產品。

　　REITs(Real Estate Investment Trusts REITs) 通俗地來講，是指投資人將資金投資在由專家管理的房地產投資組合里，主要用來購買有穩定租金收入的成熟物業，以得到的收益來回報投資人。由于采取公開募集，并發行上市交易的收益憑證的形式，所以被定義為大眾投資工具。

　　迄今為止，中國現在的房地產投資基金只是一種房地產投資信托計劃，而并不是真正意義上的REITs。它們之間的共同點：首先是將房地產投資作為基金投資的重要目標；其次是集中投資者的資金，交由投資專家進行投資，所以被通稱為房地產投資基金。

　　不同于一般的信托產品，REITs具有鮮明的特征。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬于一種大眾投資工具，監管嚴格。每份房地產投資信托憑證都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作后盾，因而也較容易用于質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。相反，信托產品一般期限短，資金募集對象多為特定對象。實際上，早些時候，中國內地信托公司曾企圖通過說服監管部門批準降低信托單位金額下限，以期擴大募集面，這只能算是一次逼近REITs的創新嘗試。

　　目前，中國市場上沒有真正意義REITs產品的主要原因是沒有相應的法律作為依托。亞洲第一支REITs選擇在新加坡上市，在2000年以前新加坡已經有REITs上市的法規。而香港也在今年6月份宣布修訂后的《房地產投資信托基金守則》正式生效。但是中國內地至今沒有設立相應的產業基金法。

　　REITs堪稱2005年最熱的名詞之一，近期正有一大批內地物業泉涌般計劃于新加坡或香港上市。修訂后的《房地產投資信托基金守則》允許房地產信托投資基金(即REITs)投資世界各地的房地產項目，這把在內地的房地產項目納入了在香港以REITs方式上市的范圍內。

　　在目前，中國內地有大量多元化融資需求的情況下，首先應當發展本土化的REITs。可以借鑒新加坡和香港的成功經驗，為中國內地市場中更多的人分享REITs提供機會。

　　事實上，中國內地一旦出現REITs產品投資于成熟物業，將會對

商業地產產生舉足輕重的影響。一個成熟開發的物業如果沒有放到房地產信托基金上，有可能發展商還是一個大股東，按照公司持有方式在持有物業，那么，他們所投的資金很大一部分就鎖定在物業里面。但是，如果將物業放入房地產信托基金中，就等于把物業賣給了信托基金，那么大部分投資就可以收回來，這些基金還可以開發新的物業。

　　REITs這類產品相對于

股票，它不僅投資風險較低，而且投資收益率又高于股票的平均回報。REITs所投的不是單個開發商，買的不是房地產上市公司的股票，而是優中選優，把已開發好的項目中成熟的、有穩定現金流的項目挑出來作為投資產品，然后長期持有，以獲取租金作為投資回報。那么，既然在中國內地的證券市場中可以允許股票這類證券產品存在，為何沒有REITs呢？

　　當然，不能因為現階段暫時沒有一個良好的法律制約機制，就放棄這種產品走上內地證券市場的機會。所以，盡早確立產業基金法，是中國政府眼下最應首要進行關注和研究的。

　　而從當前新加坡、香港的REITs發展來看，REITs操作的水平和方法趨于成熟，國內發展REITs完全有例可循，能降低風險，避免走一些不必要的彎路。所以，他山之石可以攻玉，在中國內地推出本土REITs正逢其時。

新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。

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