REITs可能率先將深市開(kāi)閘 G華僑城備戰(zhàn)首家

　　本報(bào)記者　徐廣蓉　深圳報(bào)道

　　一個(gè)資產(chǎn)證券化的工作小組已經(jīng)在華僑城(資訊 行情 論壇)地產(chǎn)內(nèi)部組成，并悄然運(yùn)作。

　　本報(bào)記者從華僑城地產(chǎn)內(nèi)部得知，華僑城地產(chǎn)在證監(jiān)會(huì)的授意下正積極備戰(zhàn)中國(guó)資產(chǎn)

市場(chǎng)上的首只REITs。此“資產(chǎn)證券化”計(jì)劃已經(jīng)被其集團(tuán)前總裁任克雷列入2006到2010五年計(jì)劃中。

　　“我們正在用租金做一些資產(chǎn)證券化的工作。”華僑城集團(tuán)副總裁陳劍承認(rèn)，但其未透露具體操作，只是表示“正在進(jìn)行中”。

　　“這只REITs將包含華僑城地產(chǎn)目前所經(jīng)營(yíng)的租賃性物業(yè)，其中包括漢唐大廈、銅鑼灣廣場(chǎng)，以及利用廢棄工業(yè)廠房改造為創(chuàng)意企業(yè)設(shè)立的LOFT工作室，華僑城高檔社區(qū)中的社區(qū)商業(yè)配套等等。”一位華僑城地產(chǎn)內(nèi)部人士聲稱，“資產(chǎn)管理人為廣發(fā)證券。”

　　G華僑城備戰(zhàn)首家

　　租賃物業(yè)每年為華僑城貢獻(xiàn)將近2億元的現(xiàn)金流。

　　目前漢唐大廈的出租率為100%，租金水平達(dá)到80元/平方米·月以上；LOFT工作室也非常受歡迎；高檔社區(qū)中的商業(yè)配套的商鋪,部分租金可以達(dá)到700元/平方米·月；租賃物業(yè)“波托菲諾國(guó)際公寓”,租金達(dá)到150~450元/平米·月，與片區(qū)的商業(yè)看齊，打破深圳公寓租金記錄，一些100多平的單位以美元計(jì)達(dá)到4000美元/套。但是計(jì)劃列入資產(chǎn)包中的銅鑼灣廣場(chǎng)，因?yàn)檎�卷入�?jīng)營(yíng)商所欠2000萬(wàn)元租金的訴訟而可能被擱置。

　　“旅游+地產(chǎn)”模式的華僑城地產(chǎn)在深圳、上海、成都等地頗具影響力，開(kāi)發(fā)模式以片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)為基本定位，旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，產(chǎn)品從商業(yè)、公建配套、住宅以及街區(qū)開(kāi)發(fā)，還有工業(yè)、科技地產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)品線非常豐富。

　　“華僑城擁有‘造鎮(zhèn)’的綜合開(kāi)發(fā)能力。能夠擁有如此豐富的產(chǎn)品以及綜合開(kāi)發(fā)能力的開(kāi)發(fā)商國(guó)內(nèi)并不多見(jiàn)，穩(wěn)定的租賃物業(yè)形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這成為華僑城入選首家REITs的理由。”業(yè)內(nèi)人士分析。

　　目前深交所REITs研究起步較早，也較為深入，根據(jù)推測(cè)，在深交所首推的可能性更大。

　　華僑城控股有限公司(000069.SZ)持有華僑城地產(chǎn)40%的股份，2005年為上市公司貢獻(xiàn)了主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)86518萬(wàn)元，達(dá)到上市公司10%的凈利潤(rùn)。其中租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)1億多收入，這部分一旦上市將被剝離。

　　機(jī)構(gòu)投資者吳小姐認(rèn)為，雖然租金利潤(rùn)部分被剝離，但是如果按照目前香港市場(chǎng)采取的美國(guó)NAREIT協(xié)會(huì)推出的營(yíng)運(yùn)資本(FFO)的評(píng)估方法估算凈現(xiàn)值(NAV)，已經(jīng)上市的領(lǐng)匯基金2006-2007年度動(dòng)態(tài)P/FFO倍數(shù)為22倍左右，從市盈率的角度看，目前動(dòng)態(tài)PE值達(dá)到了23倍和20倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地大型地產(chǎn)發(fā)展股長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(資訊 行情 論壇)、恒基地產(chǎn)等平均12-13倍的動(dòng)態(tài)市盈率，以此類推，按照保守計(jì)算，華僑城租賃業(yè)務(wù)資產(chǎn)的市盈率也能夠達(dá)到15到16，發(fā)行價(jià)格不會(huì)太低，募集資本能力較強(qiáng)，如果繼續(xù)投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，按照目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上升迅速，利潤(rùn)不會(huì)低于30%，對(duì)上市公司將是利好。

　　謹(jǐn)慎選擇

　　與此同時(shí)，多家開(kāi)發(fā)商用物業(yè)的企業(yè)表示，也在考慮在本土市場(chǎng)推出REITs的可能性。

　　“國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展REITs的各種條件均已具備，”經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛博士分析，“國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)有10多年，硬件已經(jīng)成熟，在中國(guó)本土發(fā)REITs唯一的障礙就是立法缺失。”目前在信息披露、股價(jià)確定、稅收安排，REITs的基金管理公司，相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)，涉及的外匯問(wèn)題都沒(méi)有具體的法規(guī)。

　　孫飛認(rèn)為，華僑城只是物業(yè)主體，上市還需要時(shí)間，在此期間，證監(jiān)會(huì)的試點(diǎn)辦法一定要出臺(tái)。

　　一位在深圳較早介入商用物業(yè)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商表示，“目前變相REITs已經(jīng)存在，一些具有創(chuàng)新資格的信托公司，例如國(guó)信信托，也有一些變相的資產(chǎn)上市產(chǎn)品，介乎信托與REITs之間，將未來(lái)的收益進(jìn)行預(yù)期，然后體現(xiàn)在信托產(chǎn)品中，但是必須受到時(shí)間限制，要在一定的年限內(nèi)贖回。”

　　“我們也在比較A股市場(chǎng)和國(guó)外市場(chǎng)，謹(jǐn)慎選擇。”一家在深圳中心區(qū)開(kāi)發(fā)多棟

　　對(duì)資金充裕、戰(zhàn)略計(jì)劃長(zhǎng)遠(yuǎn)的商用物業(yè)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，上市雖然說(shuō)是“零成本”，只需要付出數(shù)目不大的上市費(fèi)用，“但是將來(lái)同股同權(quán)之后，利潤(rùn)被分走了，實(shí)際上成本比貸款還高”。這位開(kāi)發(fā)商表示，更多的要中長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。

　　銀行目前對(duì)

　　而國(guó)外市場(chǎng)也對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)頻頻伸出橄欖枝。孫飛表示，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)一旦開(kāi)閘，可能提出更為優(yōu)惠的條件，可能在抵押擔(dān)保的前提下，將部分開(kāi)發(fā)性物業(yè)引入資產(chǎn)包中。

　　對(duì)此亦有開(kāi)發(fā)商持不同意見(jiàn)，“如果為了挽留國(guó)內(nèi)物業(yè)，而將資產(chǎn)包引入風(fēng)險(xiǎn)更大的開(kāi)發(fā)性物業(yè)，降低門檻，這并不是開(kāi)發(fā)商所希望的。”一位開(kāi)發(fā)商表示，“降低門檻的同時(shí)也會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)和不規(guī)范操作的可能性。開(kāi)發(fā)物業(yè)無(wú)法看到穩(wěn)定的現(xiàn)金流，一旦招商或者經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，出現(xiàn)大量