基金公司備戰國內首只REITs 招商基金欲拔頭籌

　　本報記者 李佳 深圳報道

　　從香港首只REITs產品——領匯基金上市半年以來，香港的REITs規模旋風式地發展到400億港幣，而這一規模仍在擴大。

　　同時，領匯基金的股價在半年內飆升了60%。

　　而在內地市場，何時會有第一只REITs零的突破？

　　據記者所知，一批國內證券投資基金公司正醞釀在內地推出REITs產品，招商基金是其中一家，截至2005年底，其外方股東荷蘭ING集團擁有全球最大的不動產管理公司。

　　積極籌備

　　“我們的籌備已經接近1年，通過對美國、澳大利亞、加拿大、香港等境外市場REITs投資管理的考察，以及對國內房地產市場的充分調研和估值比較，設計了相應的方案�！� 招商基金有關知情人士告訴記者。

　　房地產投資信托基金 (Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs) 指通過發行基金受益憑證募集資金，通過合同 (章程)約定投資政策，由專業投資機構投資決策，基金資產由專業受托機構管理，主要投資于房地產資產，從房地產的采購、發展、管理維護、銷售過程中取得租金和銷售收入；或者為個人和機構提供房地產抵押貸款，取得利息收入，并將投資綜合收益中的絕大部分以派息形式按比例分配給投資者的一種房地產類的集合投資計劃產品。

　　根據資金投向的不同，REITs分為權益類、抵押類和混合類三種，其中最主要的是權益類REITs，在美國該類REITs的資產規模占91%，其它兩類分別占7%和2%。

　　這與我國目前信托公司發行的融資型房地產投資信托計劃( RE-ITS)有明顯的區別。

　　該人士說，“這一年，我們都在國內外進行調研，完成產品設計的架構。目前正在等待監管部門的反饋意見�！�

　　“我們的調研以全國各大城市商業物業為主，REITs產品設計重點也放在高檔商業物業投資上。” 他說：“雖然有些城市房地產出現過熱現象，但是過熱集中體現在低中檔住宅上，而其它類型的物業，比如良好的商業物業，商鋪、大型購物中心、甲級寫字樓在一線城市的需求量仍然很大，供不應求�！�

　　據地產行業業內人士預計，基金公司醞釀設計REITs產品，首先應直接上報證監會，得到其批準，并通過證監會與其它部委的協調，爭取得到稅務、借貸等其它方面國際REITs普遍的優惠措施。

　　最樂觀的看法是，我國境內上市的REITs在接下來的半年到一年間可能會出臺。具體情況還要看監管部門對REITs回報情況以及風險程度的充分論證，不排除存在變數。

　　據記者從監管部門權威人士處了解到，監管部門的領導對在國內推出REITs“非常感興趣”，態度積極。

　　高收益下的風險系數

　　從1890年第一只類似REITs的雛形產品誕生在美國，REITs的發展相當迅速。在美國，1990年REITs規模只有84億美元，而2005年底則有了197只總共規模3600多億美元的REITs產品。

　　亞洲區的增長速度迅猛，從2003年不足70多億美元，發展到2005年底300多億美元的規模。從香港市場來看，REITs產品的需求相當大。

　　中國的市場到底適不適合推出REITs？

　　“REITs以低風險、穩定收益在國外大受歡迎，這正是目前中國市場需要的產品。” 招商基金這位知情人士告訴記者。

　　他分析說，第一，REITs的低風險體現在其波動率很低。從美國市場1985年-2005年的情況來看，REITs產品的平均波動率只有12.8%，而同期標準普爾500的波動率達到16.7%。

　　第二，它有相當高和穩定的分紅，REITs把投資產生的持續、穩定租金收入用來分紅(美國市場90%收益分紅給股東，香港則100%分紅)。單從派息情況來看，1995年-2004年，美國市場REITs產品的股息收益率是7.13%，而標準普爾500只能做到1.62%。

　　第三，REITs的投資門檻比較低。普通房地產投資，比如買一套房，需要幾十萬甚至幾百萬元，而REITs的一個單位買賣，只需要幾千塊。因為REITs是上市產品，所以他的流動性非常高，而房地產本身是一個流動性很差的產品。

　　另外，REITs的相關系數相當低，例如1995～2004年間跟美國長期國債的相關系數只有0.05。當

　　“機構投資者需要的是做資產配置的工具，比如說