ＲＥＩＴｓ深秋話別強勢時代

http://whmsebhyy.com 2005年11月13日 14:59 21世紀經濟報道

　　王峰

　　11月的第一周，美國房地產投資領域的風云人物聚首于芝加哥，共同出席全國房地產投資信托協會年會。不過，與前些年的情景相比，今年這些大腕的心情卻增添了不少惆悵。

　　實際增長幅度有限

　　市場挑戰撲面而來。利率走高的壓力與日俱增，REITs投資回報開始回落，REITs板塊自今年8月份以來被迫調轉方向，在振蕩陰跌中傳遞給人們一種跡象，REITs過去5年的牛市似乎開始接近尾聲。

　　截止到今年10月31日，美國REITs市場總市值已經高達3216億美元。

　　根據REITs的投資類型，可以將其分為三大類：權益類、

房地產貸款類與混合類REITs。

　　盡管表象一片生機，大量資金流向房地產板塊，但在此期間，一些意想不到的事情卻發生了，即權益類REITs的回報大大低于人們預期。

　　美國SNL金融機構的統計數據顯示，2004年，權益類REITs整體盈利增長達到32%，2003年為37%。不過，如果用營運現金流量FFO(Fund From Operation)來衡量，上述兩年的數據則分別為3.2%與2.2%，實際增長幅度非常有限。

　　美國房地產投資信托協會認為對收益性房地產經營管理公司而言，凈利潤并不是一個非常有效的績效衡量標準。收益性房地產以歷史成本為基礎來折舊是不適當的，因為以歷史成本為基礎的折舊計算方法并無法反映出收益性房地產的真實價值。產生誤差的關鍵是在對房地產折舊的處理。

　　仍是分散投資的良好選擇

　　相關數據統計表明，2003年，流入房地產共同基金與ETFs的資金創紀錄的達到69億美元。而今年截止到10月26日，僅有27.3億美元的資金流入REITs。同時，在過去兩個月時間內，房地產共同基金發生資金持續外流，已經凈流出6.97億美元。此番資金外流顯示出人們對REITs市場日趨保守的心態。

　　依據2005年的預測FFO計算，REITs板塊市盈率在14倍左右。與歷史水平比較，市場估值已經高企。2000年，即REITs剛剛走向持續牛市的第一年，市場平均市盈率僅僅為8倍。在過去5年時間里，REITs蓬勃發展，市場規模迅速擴大，但真實的盈利水平卻未能同步跟進。因此，投資者開始擔心，根據REITs目前的估值水平，其未來繼續向上空間會受到一定程度抑制。

　　北京時間11月2日凌晨，美聯儲公開市場委員會以全票通過了將聯儲基金目標利率提升25基點至4.0%的決定。美聯儲公開市場委員會指出，墨西哥灣沿岸地區所遭受的颶風災害導致

能源價格攀升，這可能增加潛在的通脹壓力，并已對經濟成長和就業市場產生了暫時影響。經濟學家預計，在美聯儲主席格林斯潘明年1月31日退休前，美聯儲公開市場委員會還將在余下的兩次政策制訂會議上各加息25基點。

　　盡管預警信號不斷在REITs市場閃爍，但如果企業盈利前景相對黯淡，股市依舊保持弱勢調整，對REITs而言就是一種利好，仍然會推動REITs板塊向上發展。有研究表明，REITs收益回報與其它金融資產的相關度較低，可以為資產組合提供資產分散的選擇。

　　考察權益類REITs收益與其它投資產品的相關系數作比較，我們可以發現，從1970、1980和1990年代，REITs與其它投資產品的相關性在逐步降低，與NASDAQ100的相關系數在1970年代是0.34，到1990年代末降為0.01。

　　因此，作為一種中長期投資品種，REITs是分散化投資的良好選擇，在資產配置策略中仍將發揮其獨特作用。

　　(作者任職于上投摩根富林明基金管理公司)

新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。

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