公屋老太與港房委會最后對決 領匯命運依然懸疑

　　特約記者 洪馥怡 香港報道

　　香港首只房地產投資信托基金——領匯The Link，于去年12月上市觸礁，香港房屋委員會房委會與公屋居民盧少蘭的官司拖了大半年后，7月5日，開始在香港終審法院聆訊。

　　香港終審法院費時兩天完成了有關領匯受到起訴的聆訊，然而并沒有當堂作出裁決。

香港終審法院首席大法官李國能在庭上表示裁決將押后。

　　兩天來，房屋署副署長麥靖宇均到庭旁聽，他沒有就記者問詢的領匯是否必須上市作出答復，只是表示領匯的上市準備工作會繼續進行。

　　庭審激辯

　　在法庭上，公屋居民盧少蘭以及房委會的代表律師各執一詞，雄辯滔滔。

　　盧少蘭代表律師戴啟思陳詞近5小時。戴啟思說：“房委會必須顧及公屋居民的利益、福利及舒適，若把資產售予第三者，將會失去資產的直接控制權和管理權，繼而無法履行‘房屋條例’中為公屋居民提供房屋及周邊設施的責任�！�

　　他又指出：分拆出售房委會旗下資產并非立法當局的原意，政府曾于1993年修訂“房屋條例”，加入第4條��2a�牐�房委會獲取和持有任何類別的財產，并在符合持有該等財產的條款及條件下處置任何該等財產的權力，可是并沒有明確的條文允許房委會出售資產。

　　戴啟思同時在庭上列出多個國外相關案例，稱曾有一持牌的國營保險公司分拆出售資產，并且把50%保險客戶名單一同出售給某財團，可是法律規定保險公司的權限只在于出售其營運權，而非客戶的名單，因為保單資料是客戶的財產。在保險公司私有化的過程中，也不可間接出售這類資產，除非法律有所改動，否則絕不容許這個做法。他說：“公司的權力既是由法律授予的，又要受到法律的限制，法律絕不容許公司侵占市民的權益和任意出售市民的資產。”

　　戴啟思還列舉了一連串示例說明領匯上市可能會影響公屋居民的權益。他指出，公共房屋并非單純是住所，還需要一系列的配套設施，例如學校、商場、停車場和醫療設施，《房屋條例》第4條(1)規定，房委會有責任‘確保提供’住屋及附帶設施，并加以控制。如果將轄下商場及停車場分拆出售，房委會便變相失去控制權，無法提供上述配套設施并違反了法例。

　　他解釋說，香港政府把資產私有化后，仍另行立例進行監管，但房委會在出售商場及停車場資產后，將失去控制資產的權利，無從履行‘確保提供’住屋及附帶設施的法定責任，故房委會變賣資產的決定不合法。如果房委會將商場及停車場交給領匯管理，領匯為從該類設施得到最大回報，一定會用商業市場形式運作，而不會從公眾角度出發。他舉例說，最后社區商場可能會變成一些主題商場或以吸引游客為主的商場，而商場內的貨品也可能變得跟大型購物廣場內的商品一樣貴，而社區居民亦將難以買到所需商品。

　　代表房委會的英國御用大律師James Goudie則回應，在出售資產后，房委會的法定責任仍然保留，受影響的人士仍可通過提出司法復核維護權益。James Goudie說：“房屋的定義主要是住宅，而商場及停車場都是隨之而來的附屬設施，不能說沒有提供附屬設施就是房委會失責。此外，法例只要求房委會‘確保提供’，并非‘直接提供’或‘提供’，故提供商場和停車場并非房委會的必然責任，有關提供附屬設施的責任可以通過第三者履行，而提供的數目和類型也可由房委會自定�！�

　　James Goudie又指出，《房屋條例》第4條��2a�犚奄x予房委會權力處理自己轄下的財產，規模更不受限制。房委會轄下地皮受政府地契約束，不得隨便更改土地用途，因此公眾不必擔心第三者會改變旗下資產的用途，而房委會亦有廣泛權力去履行其法律責任。領匯上市可集資近300億港元，解決房委會因停售“居者有其屋”�煘闆]有能力購買私人樓宇的中產階層人士而設的房屋�牰�出現的財赤問題，有助房委會繼續履行法定責任。

　　而戴啟思則認為，商業租金收入乃房委會的主要收入來源，房委會去年的租金收入達127億港元。出售資產在長遠來說，反而會失去主要收入來源，妨礙房委會履行法定責任。

　　James Goudie陳詞時提出了一系列方案以排解公屋居民的疑慮，例如若居民擔心領匯上市后，領匯旗下商場不能提供居民所需的物品，房委會可安排免費的交通工具接載居民到別處購物。此外，房委會可要求政府重新在社區附近撥地興建商場，或把目前公屋的低層住宅改建成商店等。

　　聆訊庭審的公屋居民對上述建議大為不滿，他們認為一般居住在公屋的人士都是老年人和行動不便的人，若為了滿足房委會分拆資產上市的目的，而迫使居民搬遷和造成各種不便的話，實在不合情理。

　　領匯上市促同類基金推出

　　東方匯理資產管理業務拓展高級經理鄧樹勛指出，目前香港市場上還沒有房地產投資信托基金�烺EITs�狀惍a品，若領匯最終能成功上市，將有助于帶動基金界推出同類型的投資產品�！坝嘘P房地產投資信托基金的監管條例、上市程序和投資范圍已經出臺，基金公司現在已有例可循，領匯成功上市對發展其它REITs產品有利，因為基金公司將更有信心推出相關產品，而地產商也會考慮到他們發展的需要而把旗下物業和資產分拆上市�！�

　　2004年底，香港的投資氣氛良好，加上領匯有香港政府支持，當時領匯的認購反應熱烈，可是隨著上市觸礁和受官司纏擾，領匯能否上市仍是未知之數。

　　鄧樹勛認為，領匯能否再次觸發認購熱潮需要考慮多項因素，如果投資環境不明朗的話，投資者較傾向投資能提供穩定收益的產品，相反，若投資氣氛良好，投資者則傾向投資增長型的產品。

　　此外，投資者的心態對REITs的成功也很關鍵，由于REITs產品主要投資于管理完善和提供租金收入的物業，從而給投資者提供穩定收益，因此投資者會把REITs視作分散投資風險的工具。

　　而地產商考慮是否分拆旗下物業出售和上市時，主要看重物業價值的增長潛力和未來發展需要，若地產市道暢旺，物業價格上升的時候，地產商不會把資產出售。

　　資料鏈接：

　　領匯案件上訴人盧少蘭2004年12月8日提出司法復核，挑戰房委會分拆出售公屋商場及停車場資產的決定。由于當時領匯上市在即，法庭于2004年12月13日進行聆訊后翌日便下判決，裁定房委會勝訴。盧少蘭不服判決，提出上訴。上訴庭其后批準房委會的申請，下令盧少蘭須于2004年12月16日前提出上訴。盧少蘭提出上訴后，聲稱未及聘請律師而缺席聆訊，上訴庭遂駁回其上訴。房委會再于2004年12月17日，向終院申請縮短盧少蘭向終院提出上訴的期限，但法庭鑒于法例并無賦予終院縮短上訴時限的決定，否決申請，令房委會未及在原定上市期限前取得終極判決，終于12月19日宣布擱置上市計劃。