美國(guó)REITs中國(guó)行：接棒海外基金

　　見習(xí)記者 田晶 北京報(bào)道

　　美國(guó)房地產(chǎn)投資信托(RealEstate Investment Trust，以下簡(jiǎn)稱“REITs”)的控制者們，在樓市日益堆高的泡沫重壓下，開始轉(zhuǎn)向大洋彼岸的中國(guó)市場(chǎng)。緊隨全球第一大零售業(yè)REIT-西蒙(Simon)、全美第一大物流REIT管理公司普洛斯(ProLogis)和全美第二大物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT-AMB之后，全美最大的寫字樓物業(yè)持有者REIT-EOP(Equity Office Properties Trus

t)近日也傳出消息，近期內(nèi)其將加緊在中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)布局，初期投資重點(diǎn)鎖定上海寫字樓物業(yè)。

　　美國(guó)REITs的總市值，據(jù)說(shuō)已超過(guò)三千億美元，而在此之前活躍于中國(guó)樓市的

　　美國(guó)REITs生物鏈

　　過(guò)去兩年里，普洛斯先后在蘇州、上海洋山港、深圳鹽田港、北京空港及廣州保稅區(qū)陸續(xù)建立物流園區(qū)，2005年又進(jìn)入天津合作開發(fā)物流園區(qū)，投資和管理的資產(chǎn)總額已達(dá)到2.4億美元。據(jù)該公司高層透露，未來(lái)數(shù)年，普洛斯還將加大在華投資，預(yù)計(jì)到2009年投資額將超過(guò)12.5億美元。

　　在普洛斯的帶動(dòng)下，AMB最終放棄了矜持，將其在華辦事處升格以具備物業(yè)開發(fā)資質(zhì)。近日，AMB通過(guò)仲量聯(lián)行，以大約1330萬(wàn)美元收購(gòu)位于上海松江九亭的物流房地產(chǎn)項(xiàng)目，此將為AMB投資機(jī)場(chǎng)、海港和交通樞紐等物流地產(chǎn)市場(chǎng)的開端。AMB方面號(hào)稱近期規(guī)劃投資5億美元，在中國(guó)內(nèi)地建立五座國(guó)際化的現(xiàn)代配送中心。而在其遠(yuǎn)期規(guī)劃中，珠江三角洲和其它大陸沿海港區(qū)將成投資重心。

　　西蒙自去年7月開始與深國(guó)投、摩根士丹利合作，計(jì)劃在內(nèi)地開發(fā)12個(gè)Shoppingmall。

　　美國(guó)REITs緊跟上述海外基金之后。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民表示，一方面，投資基金近年來(lái)大量吃入內(nèi)地物業(yè)，這會(huì)給謹(jǐn)慎的REITs持有者以示范效應(yīng)。另一方面，REITs對(duì)內(nèi)地物業(yè)的長(zhǎng)期關(guān)注，已經(jīng)找到恰當(dāng)?shù)耐顺鰴C(jī)制，這使得自2004年下半年起，海外基金加速投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。而在2004年10月，布什政府簽署房地產(chǎn)投資信托修訂法，從根本上消除了REITs海外投資的障礙，這也為無(wú)心長(zhǎng)期持有物業(yè)的投資基金找到了接棒人。

　　陳立民認(rèn)為，用生物鏈來(lái)描述房地產(chǎn)基金與REITs的關(guān)系更為貼切。像摩根士丹利這類進(jìn)取型、機(jī)會(huì)主義型投資基金，甘冒風(fēng)險(xiǎn)，大手筆收購(gòu)物業(yè)，遇到合適的下家即將其轉(zhuǎn)手獲利，REITs正好成為理想的接棒者。

　　在這條生物鏈上，還有一個(gè)重要角色是

　　來(lái)自高力國(guó)際的觀點(diǎn)是，美國(guó)REITs的進(jìn)入，一方面給目前國(guó)內(nèi)因普遍缺乏具備大宗持有型投資者所面臨的問題帶來(lái)了希望，讓部分開發(fā)商實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的順利開發(fā)和消化，另一方面也刺激了國(guó)內(nèi)開發(fā)商增強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)可控能力的意識(shí)，在一定程度上加速國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟步伐。

　　圖謀全球布局

　　美國(guó)REITs取道中國(guó)，還有一個(gè)重要的因素：遭受連續(xù)加息壓力下的美國(guó)REITs市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟。

　　此前，從去年8月初開始，道瓊斯REITs指數(shù)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪慘痛的下跌，2005年7月28日，這一指數(shù)也曾攀升至207.7點(diǎn)高位，隨后便在加息聲中急轉(zhuǎn)直下。

　　2月20日，上投摩根富林明基金管理公司產(chǎn)品總監(jiān)王峰接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，

　　于是，以中國(guó)內(nèi)地為代表的亞太新興物業(yè)市場(chǎng)，成為美國(guó)REITs發(fā)掘的新礦。除了澳洲和日本之外，REITs對(duì)于亞太地區(qū)大部分市場(chǎng)而言還十分陌生，在這些市場(chǎng)里存有大量可供REITs收購(gòu)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

　　在亞太地區(qū)的各經(jīng)濟(jì)體中，日本商業(yè)房地產(chǎn)存量規(guī)模最大，在交易總額和跨國(guó)交易額方面均占主導(dǎo)地位，種種跡象也顯示了海外資本對(duì)日本房地產(chǎn)投資熱情的復(fù)蘇。但是，在追求高利潤(rùn)的外資眼中，日本的吸引力顯得后勁不足，中國(guó)和印度才是最受關(guān)注的兩個(gè)市場(chǎng)，因?yàn)樵谶@里有著高于日本的投資回報(bào)潛力。2005年，很多外資機(jī)構(gòu)加快了進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的步伐，印度也放寬了對(duì)外資進(jìn)入的限制。

　　陳立民認(rèn)為，經(jīng)歷了政府宏觀調(diào)控之后的樓市，地產(chǎn)游戲規(guī)則日益趨于透明和國(guó)際化，這也為REITs進(jìn)入奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)。以上海為例，其商用物業(yè)在最近兩年內(nèi)將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，現(xiàn)在進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍然很小，這成為了美國(guó)REITs近期內(nèi)頻頻在上海出手的一大原因。

　　據(jù)仲量聯(lián)行估算，2005年全球房地產(chǎn)投資將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的5500億美元，與2004年相比增長(zhǎng)20%。其中，跨國(guó)投資比重明顯提高。而到2006年，房地產(chǎn)投資全球化的步伐將進(jìn)一步提速。