海外基金中國物業升值 可能終為轉手養老基金

　　見習記者 田新杰 上海報道

　　“海外基金去年在上海收購物業的投資，一般周期在5年左右，2010年上海世博會將是這輪投資的一個節點。”

　　近日，仲量聯行中國區董事陳立民向本報記者表示，“大摩等已在內地投資物業的海

外基金，經過一段時間持有后，很有可能把物業轉手給規模更為龐大的養老基金長期持有，而在此之前，這些基金要做的是讓物業升值�！�

　　海外基金投資國內物業，就是一個資本尋找附著物，并通過使附著物升值實現資本增值的游戲。而物業增值首先從改造開始。

　　升值之道

　　事實上，對物業進行改造是外資增加物業價值的“慣例”。

　　2005年1月，麥格理以9800萬美元從新加坡凱德置地手中購得上海新茂大廈。隨后，麥格理就開始對大樓進行改造。大廈更名為白金大廈，并在2005年8月28日宣布聘請第一太平(資訊 行情 論壇)戴維斯為物業管理公司管理，擬在交付使用后將租金從1.2至1.6美元/平方米/天上調至1.6至2美元/平方米/天。

　　同樣的手法，麥格理在收購上海城市酒店公寓后，立即著手提高服務品質，并且把租金提高了三成左右。

　　“這種改造往往并不是大規模的，主要著重改變物業的人文環境�！币ξ翟诮邮鼙緢笥浾卟稍L時表示，作為麥格理銀行中國房地產投資基金的首席投資執行官，她對國內物業在人性化方面的不足有著明晰的認識。

　　“其實，物業檔次的不同，往往緣于氛圍營造的能力。我們對物業的改造往往從細節處著手，比如燈光、電梯，主要不是在用料上，外資的優勢在于對軟件定位的正確認識。有時對電梯高度的增加，會讓人感覺有質的變化，物業的檔次也隨之上升�！�

　　對于已經長期持有經營的物業，外資也經常通過這種改造不斷提高物業價值。隨著國內商用物業空置問題突出，相應的改造正在滬上多個外資持有的物業中展開。

　　海外基金收購中國物業，通過改造升值的信心來自于在國際市場上的成功經驗。

　　相同的手法曾讓投資基金在國際市場上大有斬獲。麥格理2001年購得韓國財經新聞大廈后，通過整修將這幢寫字樓的等級從B-提高到B+；2003年購得日本Sogo六座寫字樓后，立即著手裝修物業，積極地降低運營成本、提高出租率。

　　在全球范圍內低成本籌集資金；在市場處于低潮期或者復蘇初期時進行收購；收購完成后，通過整修提升物業品質；通過聘請專業物業管理公司和積極的運營成本削減手段提高運營效率；通過積極的租賃計劃提高物業出租率和租金水平；在提升物業資產質量、獲取漂亮的財務報表后，選擇合適的市場時機變現。

　　這就是海外基金投資物業的基本操作思路。而在中國的投資，還處于尋覓目標收購及初步改造的階段。

　　“在上海，去年及今后一段時間都是個外資進入收購物業的良機。”陳立民指出，海外基金這一輪投資的預設周期一般在5年左右，上海2010年世博會將成為一個投資的時間節點。“到時，上海的不動產市場在世博效應的作用下，會有較大的上升空間，基金的投資已獲得一定的租金回報，物業本身價值也有較大的增加，會是基金選擇繼續持有或者轉手的高潮�！�

　　事實上，物業的每次易主，就是利益的再分配。而在出售與收購之間，除了雙方投資策略的需要外，則是對物業價值及未來市場判斷的區別。

　　“這就像買股票一樣，物業具有長期的投資價值，但在不同時期，其價值會有所波動。作為投資者，自然是在判斷有升值潛力的時候出手。而作為賣方，往往是判斷未來價值增長空間有限或是已經達到預定投資目標，當然也有因持有者整體投資策略調整的需要而出售變現的情況�！币ξ捣治�。

　　“從這個意義上說，收購物業沒有國界之分，優質的物業加上準確的判斷及改造，不同時期的物業投資者都能獲得回報。”

　　2005年4月，高盛從凱德置地手中購得上海百騰大廈。1999年，百騰大廈竣工，樓價每平方米1800美元至1900美元，除去每平方米200美元至300美元的折舊成本，凱德置地在百騰大廈上的稅后成本價是每平方米1500美元至1600美元，高盛的買價約為每平方米2582美元，凱德投資變現。而大廈目前基本租滿，大部分業主有2至3年的租賃合同，高盛第一年和第二年的回報率大約在4%至5%，加上物業的升值預期，高盛作為買家同樣有較大獲利。

　　海外基金收購中國物業的良好投資收益態勢，更加堅定了外資進入的信心，步伐也隨之加快。

　　近期，麥格理宣稱未來將有6億美元的投資額流向中國房地產市場；荷蘭國際集團(ING Group)旗下的房地產投資企業荷蘭國際房地產(ING Real Estate)計劃在今年第二季度成立一個中國房地產基金，投資中國物業，價值約三億美元。

　　問題是，既然外資收購中國物業獲益匪淺，作為物業原持有者的國內企業為何愿拱手相讓？

　　內企的無奈

　　2月17日，對于外界盛傳的海外基金收購湯臣一品的說法，湯臣集團(資訊 行情 論壇)總經理徐斌對本報記者表示，去年底就有基金表示收購意向，雙方已有較深入的接觸，但湯臣方面只考慮出售其中一棟物業。

　　徐斌同時承認，目前具體的成交價格還需要協商，但“批發式整體收購和零售在價格上肯定會有所不同”。

　　業內人士認為，長期的零成交是湯臣方面考慮外資整體收購要求的重要原因。由于國內

　　其實，與國內開發商在拿地、項目建設方面的優勢相比，融資及資本運作能力則是海外基金的優勢所在，而這種不同也決定了兩者在不同的階段從物業獲得收益。

　　“對已進入中國的海外基金而言，獲得的是物業持有、經營的利益及期間物業本身的升值，但這些基金最終還是會出售這些物業�！标惲⒚穹治�，“Reits等退出渠道或許并不是最理想的，事實上，很多基金在收購中國物業的同時，就已經與更為長期的投資基金如養老基金達成了今后的轉讓約定，轉手養老基金長期持有才是更多基金的退出方式。”

　　“由于目前已進入中國的海外基金，擁有中國市場經驗和熟悉歐美國家的養老基金等龐大基金兩頭的優勢，購入物業5年左右后，轉手給養老基金。養老基金與中國市場還有距離，需要這些已收購中國物業的基金扮演橋梁角色�！�

　　陳立民坦言，國內企業則沒有這樣的優勢，也決定了這部分的利益只能拱手相讓。

　　“國家對房地產的調控，尤其是掐緊開發商銀行信貸，在某種程度上也造成在參與物業持有及經營階段利益競爭時，國內企業處于不平等地位�！鄙虾Ｘ斀洿髮W房產研究中心主任印堃華略感無奈，在銀行貸款之外的融資渠道尚未成熟時，政府為控制銀行風險而收緊銀根，恰恰導致國內企業無法與海外基金在物業持有階段競爭。

　　“改變國內開發商只能在造房子階段賺點‘辛苦錢’的尷尬處境，將是政府從疏通企業融資渠道、提供必要的政策支持到整合行業資源的龐大課題。”