瑞信房地產(chǎn)私人股本基金6億元投資天鴻有限

　　本報記者 丁凱 北京報道

　　“項目總投資6億元人民幣，首期投資一億元。”1月24日，北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下稱“天鴻有限”)董事長柴志坤在電話中說道。柴所說的6億元投資來自瑞信(Credit Suisse)旗下的房地產(chǎn)私人股本基金，所投項目為天鴻有限正在開發(fā)的北京團(tuán)結(jié)湖項目。

　　首次投資

　　天鴻有限是國內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——天鴻集團(tuán)的旗艦企業(yè)， 2005年12月10日，天鴻集團(tuán)與城開集團(tuán)剛剛合并成為北京首都開發(fā)(集團(tuán))控股有限公司(以下稱“首開集團(tuán)”)，由于天鴻集團(tuán)與城開集團(tuán)的資產(chǎn)規(guī)模都超過200億人民幣，首開集團(tuán)由此成為北京市最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　雖然從去年開始，高盛、匯豐等投行巨頭的私人股本基金在中國加速展開布局(詳見本報2005年9月25日《私人股本基金淘金中國》)，但與天鴻有限的合作還是瑞信

　　6億元的投資將被用于正在開發(fā)的團(tuán)結(jié)湖項目，為了完成該項目的開發(fā)，天鴻有限和瑞信合作組建了北京天鴻永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。2006年1月23日晚，柴志坤與瑞信的董事總經(jīng)理Thomas Pulley以及中信信托的相關(guān)負(fù)責(zé)人共同為新公司揭牌。柴志坤說，中信信托在合作中承擔(dān)的角色是通過股權(quán)信托資金集合計劃的方式為項目開發(fā)提供資金支持。

　　據(jù)項目負(fù)責(zé)人王建軍介紹，團(tuán)結(jié)湖項目已經(jīng)定名為瑞信中心，目前尚未對外公布。這將是一個70000平方米的純商務(wù)設(shè)施。

　　Thomas Pulley說，團(tuán)結(jié)湖項目是雙方“合作的開始”，瑞信更為關(guān)注的是與天鴻有限的長期合作。有分析人士指出，2006年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在資金斷裂的泥淖中越陷越深，而瑞信的房地產(chǎn)基金將在今后較長時期內(nèi)為天鴻有限擴(kuò)張版圖鋪平道路。

　　融資有道

　　首開集團(tuán)組建前，首創(chuàng)集團(tuán)(北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司)作為北京另一房地產(chǎn)大型國企，曾被認(rèn)為是天鴻集團(tuán)和城開集團(tuán)的有力競爭對手。首創(chuàng)集團(tuán)長期致力于資本運作，與海外基金保持著密切的合作關(guān)系。目前雖然進(jìn)入中國的海外基金甚眾，大小開發(fā)企業(yè)普遍希望尋求海外基金的幫助，但能夠獲得其青睞的開發(fā)企業(yè)極少。

　　什么樣的房地產(chǎn)公司能獲得海外基金垂青？如何與海外基金打交道？基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國)有限公司(以下稱“基強(qiáng)聯(lián)行”)董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)認(rèn)為，除去公司運作的透明度外，最重要的是管理團(tuán)隊的素質(zhì)。柴本人擁有15年房地產(chǎn)專業(yè)工作和管理經(jīng)驗，在澳門工作過兩年多，并在英國完成了學(xué)業(yè)。此外，柴志坤說，天鴻有限的領(lǐng)導(dǎo)層平均年齡約37歲，員工則更年輕。

　　基強(qiáng)聯(lián)行與國內(nèi)最為活躍的十余家海外基金中的近半數(shù)保持著密切的聯(lián)絡(luò)和業(yè)務(wù)往來，與瑞信的合作已達(dá)兩年。當(dāng)初，陳基強(qiáng)帶著瑞信的工作人員來考察項目時，項目的拆遷還沒有完成。“瑞信實際投資的是(天鴻有限的)這支團(tuán)隊。”陳基強(qiáng)說。天鴻有限與瑞信的談判和磨合持續(xù)了近8個月。陳基強(qiáng)說，海外基金選擇合作伙伴一定會著眼于長期合作，因為只有這樣，基金的管理者才能節(jié)省消耗在談判、磨合中的管理成本。

　　當(dāng)然，海外基金的投資對于回報率也有苛刻的要求。瑞信深入研究了這支團(tuán)隊的“作品”：東潤楓景曾當(dāng)選北京十大明星樓盤，萬象新天則在2005年賣掉了13.2萬平米，銷售額超過8億元。陳基強(qiáng)透露，通常海外基金感興趣的有兩類合作方式，其一是收購并經(jīng)營回報率可達(dá)10%的收租型物業(yè)；其二是與策略型合伙人，如天鴻有限共同開發(fā)項目，而符合第二種方式的項目，往往開發(fā)周期在3年以內(nèi)，內(nèi)部收益率可達(dá)20%～25%。陳基強(qiáng)解釋說，這意味著毛利率應(yīng)達(dá)到30%～35%。

　　首開集團(tuán)組建時，業(yè)內(nèi)有分析人士認(rèn)為，由于龐大的債權(quán)債務(wù)關(guān)系需要理順，無法立刻顯示出戰(zhàn)斗力，對民營房地產(chǎn)企業(yè)形成壓力將是12～24個月后的事，而現(xiàn)在，由于海外基金的青睞，天鴻有限和首創(chuàng)集團(tuán)等國企已經(jīng)在融資上快了一步。