海外基金中國另類運作揭秘：花錢要比掙錢難

　　第一中國剖析“百里挑一”心得

　　王芳艷 每日經濟新聞

　　“過去兩三年，‘第一中國’與國內公司談了360多個項目，但是相中的只有3個，而且3個里面只有一個真正啟動，一個還在建立中，另一個尚在談判。”日前，澳大利亞麥格理 銀行在中國的房地產投資基金———“第一中國”首席投資執行官姚蔚向《每日經濟新聞》透露，海外基金與國內發展商合作成功的案例，其實為數不多。

　　這給那些處于資金饑渴中的企業潑了冷水。一位地產中介表示，5月11日七部委聯合出臺樓市新政后，不少公司因為資金鏈再次繃緊急于賣地，其中就希望能找到基金接手———在他們眼里，海外基金資本雄厚，并且容易談判。

　　“本土企業常常認為基金是送錢的，實際上并非如此。”昨日，一位有海外基金公司工作經歷的業內人士稱，基金決策速度很慢，程序復雜，而且對市場的判斷可能會過于樂觀。

　　基金融資渠道多樣

　　“海外基金有錢，這的確是一個事實。”姚蔚說。據悉，10年前進入中國的“第一中國”，是首家在華開展業務的西方投資基金。“第一中國”成立時是3.8億美元，主要在上海及北京投資(行情 論壇)住宅項目。“我們的自有資金控制在40%左右，債務不超過60%。”姚蔚強調。

　　據了解，基金的錢通常不是來自單個公司投資。韓國一建筑企業近期準備在上海成立一個規模在4000萬美元的房地產基金，也是聯合韓國本土的銀行、證券公司、其他大財團集合而成。

　　“我們的融資渠道確實非常多樣化。”姚蔚表示，“第一中國”其實是充當基金管理人的角色，憑借它的平臺，可以吸引海外第二方或者第三方投資者加入。

　　不過基金拿地不容易。過去很多國內開發商通過參加公益活動獲得了土地儲備。但基金不想這么做，因為其管理“非常現實”。

　　姚蔚進一步表示，基金注重資金運用是否達到回報率，不達到就要把錢投向別處。從這個角度說，基金不是戰略投資者，“基金分長期、短期，短期基金受期限的限制，必須在有限時間內抓住機會投資，投了賺錢就可以了。”

　　韓國這家基金的有關負責人坦言，他們在中國徘徊了近10年，到現在才下決心真正投資，原因之一就是對人民幣升值的預期。

　　“花錢比掙錢難”

　　“我進基金公司幾年以后，發現原來花錢比掙錢難。”姚蔚顯得有些無奈，因為投資要花大量時間做可行性研究報告和盡職調查等。事實上，如今海外基金和本土企業合作的例子開始增多，但合作的成功率并不高。

　　姚蔚回憶，近兩三年“第一中國”談判了很多個項目，“其中大多是由于資金鏈繃緊，急急忙忙找到我們。但很多企業都不給我們足夠的時間考慮項目結構等問題，而我們也不能一拍腦袋就開始做。”

　　上述韓國基金負責人則表示，通常會請很多中介咨詢公司幫助做前期工作，而且需要不斷請示上級。“因為我們對中國不熟悉，項目的拆遷狀況，土地債務債權很容易出問題。”

　　對此，一直在等待一海外基金買地答復的一上海開發商深有感觸，“基金公司決策非常慢”。

　　雙方的合作理念也頗有出入。本土開發商尋求合作時，常常要求基金不參與管理和開發，只需按照12%或者15%的利率借錢給企業。但在姚蔚看來，盡管麥格理銀行在國外做過貸款，但“第一中國”已花了10年時間在華打造了一個團隊，所以希望直接參與項目的開發管理。“我們希望以股份形式進入，進行全方位合作。”

　　讓海外基金頭痛的還有資金進出的渠道。姚蔚認為中國內地的金融市場不像東京等成熟市場那么開放，大多數基金都要花時間研究資金如何進出。因此，“第一中國”在商務談判中碰到的最大問題，不是價格而是如何搭建投資載體，“這在商務談判中占了60%的時間。”

　　需要適合進入的平臺

　　眼下，一些籌劃與境外資本對接的本土企業已開始研究引進境外資本的方法，比如上海中凱企業集團。

　　對此姚蔚認為，首先要搭建一個適合基金進入的平臺，架構要簡單，一個項目一個公司。“如果一個項目公司曾經做過3-4個項目，基金一般不會與其合作。”

　　當然，這個公司在海外擁有項目公司，將更容易操作，“基金就可以直接從海外進入”。

　　“此外，希望合作者提供給我們的信息前后要一致。”姚蔚提醒，當基金發現合作者提供的信息不一致時，信心會受到打擊。

　　姚蔚還強調，合作者要有足夠的時間，允許基金進行調研、投資。