房地產(chǎn)保證基金投資全球優(yōu)質REITs 保本保息

　　理財主筆 劉念 每日經(jīng)濟新聞

　　一種新型保證基金———房地產(chǎn)保證基金最近在香港面世。該基金由法國興業(yè)旗下的領先資產(chǎn)管理公司推出，既有保本保息的承諾，又投資于全球的優(yōu)質房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，可以在分享全球樓市增值收益的同時，不擔心資金安全。

　　4.75年保證票息平均每年2.5%

　　這只房地產(chǎn)保證基金投資期限總共4.75年(4年9個月)。收益分為兩個部分：一是保證票息，投資者將于第一年及第二年結束時，分別獲取6%的保證票息(即按每基金單位面值10美元計算)；二是基金到期時的潛在回報，這取決于基金掛鉤的一籃子環(huán)球上市REITs(總共15只)在投資期內(nèi)的收益情況。

　　計算公式為：10美元×[(參與率×平均籃子升幅)-12%]。所謂參與率，是基金參與籃子收益率的比率。由于尚在發(fā)售期，參與率還未最終確定，但范圍在35%-65%之間。而籃子升幅的計算，則取決于在投資期間，每隔半年的觀察日那一天，掛鉤證券相對于基期(基金發(fā)行日)的價格漲跌。

　　即使在最壞的情況下，投資者的潛在回報為零，也不會影響已經(jīng)獲得的票息和本金。該基金總共12%的保證票息，平均每年2.5%。但要注意的是，只有持有到期，才能享受保本保息待遇。

　　零息票據(jù)與期權結合

　　該基金不會直接投資于房地產(chǎn)物業(yè)�；�本的運作模式，是將基金資產(chǎn)中的約八成投資于美元貼現(xiàn)零息可轉讓存單，到期以面值贖回，用以支付到期時基金單位的贖回價。而余下的資產(chǎn)，扣除管理費等費用后，將用于購買15只在澳洲、歐洲、日本、新加坡及美國上市的REITs掛鉤的期權，以獲得保證票息和潛在回報。

　　這15只房地產(chǎn)信托基金必須符合以下幾個條件：在證交所上市；標準普爾信貸評級至少在“BBB-”或以上；在彭博社的分析報告中，獲得至少80%分析師“買入”或“持有”的評級。

　　入場費約2.34萬港元

　　房地產(chǎn)保證基金的入場費為3000美元(約2.34萬港元)。該基金的預繳管理費為4%，加上年度管理費0.15%，基金的資產(chǎn)凈值約為投資額的95%。然而，12%的保證票息，則是按照基金的發(fā)售價(即投資額)來計算派發(fā)。

　　法興結構產(chǎn)品部高級副總裁區(qū)肇輝說，將會通過11家零售銀行銷售此基金，最低發(fā)行額為2000萬美元(約1.56億港元)，暫時還沒有目標發(fā)行額。

　　著眼香港以外房產(chǎn)市場

　　領匯房地產(chǎn)信托基金與領先房地產(chǎn)保證基金有所不同，第一個不同之處在于，領匯本身就是一只待上市的的REITs，而領先推出的這只房地產(chǎn)保證基金則是分散投資于全球各地的上市REITs，應該是一種“買基金”的基金；

　　其次，領匯盡管對前兩年的派息率進行了承諾，但上市后，價格隨時可能發(fā)生變動，并不能保證投資者的本金不受損失；

　　第三，領匯以投資香港物業(yè)為主，而領先房地產(chǎn)保證基金則著眼于香港以外的發(fā)達市場，于全球樓市的漲跌息息相關。從這一角度來說，更有利于香港本地投資者在全球范圍內(nèi)分散風險。