香港房地產(chǎn)基金投資地域放寬 行將出海覓食

　　香港證監(jiān)會以往限制房地產(chǎn)基金只能投資香港的房地產(chǎn)市場，但該會察覺到市場期望房地產(chǎn)基金能靈活地投資于海外不動產(chǎn)，為投資者提供更多的選擇。該會旗下的房地產(chǎn)投資信托基金海外房地產(chǎn)投資專責(zé)小組，正在研究房地產(chǎn)基金投資海外物業(yè)應(yīng)符合的最基本準(zhǔn)則，以及與業(yè)界討論香港房地產(chǎn)基金市場日后發(fā)展運作的情況。

　　在咨詢文件中，香港證監(jiān)會建議制定“應(yīng)用指引”，“指引”內(nèi)規(guī)定所有房地產(chǎn)基金不論投資于香港或海外物業(yè)，都應(yīng)受到相同制度，即房地產(chǎn)投資信托基金守則規(guī)范，不應(yīng)就不同司法管轄區(qū)而設(shè)立不同規(guī)則。“應(yīng)用指引”也規(guī)定資產(chǎn)管理公司對房地產(chǎn)基金的管理需承擔(dān)全部責(zé)任。

　　香港證監(jiān)會20個月前公布房地產(chǎn)投資信托基金的守則，其中禁止有關(guān)基金投資非本港物業(yè)，這與當(dāng)時的市場主流意見相悖。

　　據(jù)了解，香港證監(jiān)會當(dāng)時考慮的是中國內(nèi)地的物業(yè)產(chǎn)權(quán)及法制與香港有異，部分出事的香港上市公司不少是因為內(nèi)地的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清而造成的。由于REITs尚處萌芽階段，一旦投資者利益受損，將嚴(yán)重打擊這種新產(chǎn)品的發(fā)展，權(quán)衡利害下，便訂下了海外投資的限制。

　　不過，有證券界人士擔(dān)心，內(nèi)地物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清的問題，可能會令投資者面對很大風(fēng)險。對此，張灼華表示，管理REITs的基金經(jīng)理，有責(zé)任確保所投資的物業(yè)有清晰的產(chǎn)權(quán)，而且他們必須對其所投資的物業(yè)盡職審查。張灼華又指出，由于內(nèi)地難以就產(chǎn)權(quán)購買保險，故咨詢文件并無要求一定要為產(chǎn)權(quán)購買保險。

　　投資風(fēng)險進一步分散

　　香港財經(jīng)分析師學(xué)會前會長麥勤創(chuàng)認(rèn)為，香港證監(jiān)會放寬投資地域限制有助于房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。他說：“若REITs只可投資香港物業(yè)，局限很大；而且一般的香港市民也有置業(yè)，REITs若無法投資海外市場，便難以分散風(fēng)險。至于投資者的保障，最重要是基金經(jīng)理及銷售人員向投資者作出充分披露，投資者也應(yīng)主動了解產(chǎn)品的風(fēng)險和回報等相關(guān)細則。”

　　香港投資基金公會發(fā)言人黃王慈明相信，機構(gòu)投資者對房地產(chǎn)投資信托基金很有需求。

　　張灼華表示，香港證監(jiān)會將透過兩項監(jiān)管措施，保障投資這類新產(chǎn)品的權(quán)益。包括引入發(fā)牌制度監(jiān)管REITs基金經(jīng)理，其必須具備豐富的投資經(jīng)驗和風(fēng)險控制手法才能獲得牌照；如基金經(jīng)理未能履行職責(zé)者將遭受紀(jì)律處分，包括除牌等。

　　另外證監(jiān)會還會制訂基金守則及應(yīng)用指引，當(dāng)中強調(diào)REITs基金經(jīng)理有責(zé)任進行適當(dāng)?shù)谋M職審查和管理海外投資的風(fēng)險；訂立有關(guān)企業(yè)管治和透明度的要求，特別是有關(guān)披露海外投資風(fēng)險的規(guī)定。

　　由于投資海外會涉及匯率風(fēng)險，基金經(jīng)理需要對其進行對沖，而海外物業(yè)的房地產(chǎn)基金的融資比率一般會較高。因此，香港證監(jiān)也會進一步咨詢市場，是否有需要把房地產(chǎn)基金的杠桿比率上限，由現(xiàn)行的35%提高至40%或者50%。現(xiàn)在其他國家該部分的比例為新加坡35%、澳大利亞35%-40%，美國則可高達50%。另外亦會檢討接納不常見的產(chǎn)品特點，例如是否容許以發(fā)出REITs基金單位來支付管理費。

　　另外，香港證監(jiān)會又指出，目前該會就房地產(chǎn)基金的申請統(tǒng)一收取二萬元的費用，建議檢討有關(guān)費用，以達到收回成本的水平。

　　海外投資者有意赴港推REITs

　　香港證監(jiān)會中介團體及投資產(chǎn)品部執(zhí)行董事張灼華說，已有海外物業(yè)投資者，有意在香港推出REITs，并已向香港證監(jiān)會提交其商業(yè)模式等資料。她沒有披露當(dāng)中是否包括內(nèi)地物業(yè)，只說香港是國際資本市場，投資者并非只是對內(nèi)地物業(yè)有興趣，對美國、澳大利亞及加拿大等海外物業(yè)也有興趣。

　　星展銀行大中華區(qū)財資及資本市場主管張宗永較早前曾表示，星展正籌組一只南中國地區(qū)商場物業(yè)的REITs，希望今年內(nèi)到新加坡上市，估計市值最少20億元。據(jù)知該行尚有多項內(nèi)地物業(yè)組成的REITs在洽談中，市場近日更傳出今年是新加坡房產(chǎn)基金的豐收年。

　　摩根大通香港企業(yè)融資主管梁嘉彰稱，確有不少市場人士積極研究將內(nèi)地物業(yè)組成REITs上市的可能性，她認(rèn)為香港證監(jiān)會今次建議放寬地域限制，是在市場發(fā)展機會與風(fēng)險之間取得平衡。她認(rèn)為不少發(fā)展商在內(nèi)地投入了大量資金發(fā)展優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以REITs形式出售正好提供理想的套現(xiàn)途徑，令資金運用更具彈性。

　　香港財經(jīng)分析師學(xué)會前會長麥勤創(chuàng)亦表示，REITs放寬投資地域限制，無疑為香港散戶投資者提供分散地產(chǎn)投資的途徑，因為不少香港投資者自置物業(yè)，使本地物業(yè)在投資組合中占極大比重，這樣不利于分散風(fēng)險。