繞道產業投資基金法 華銀控股新加坡上市設想

　　本報記者 程志云 北京報道

　　一條將外資引入國內房地產業的資金通道正在試圖打通。包括信托公司、交易所、開發商為代表的多方主要力量開始試圖接近REITs(房地產投資信托基金)的標準，為房地產商引入直接融資，但都遇到了相應的困難。

　　因此，不少房地產商轉而將融資希望寄托在外資身上。“將房地產基金中融資的一塊放到境外，而將資金引入國內的房地產項目中，這樣，就能夠避開諸多法律困境。”華銀投資控股有限公司首席財務官齊霽告訴記者，華銀控股正是這個設想的推動者之一。

　　繞道產業投資基金法

　　一直以來，由于《產業投資基金法》的缺位，房地產基金的身份難以得到監管當局的確認。

　　2004年，信托公司作為國內少數具有進行準公募融資資格的金融機構，開發了大量房地產信托項目。然而，由于受到2002年6月頒布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的限制，針對單一信托產品只能夠發售200份信托合同，融資額度受到很大限制。

　　2005年1月，福建聯華國際信托投資有限公司推出聯信.寶利中國優質房地產投資信托計劃，在設計上與國外REITs接軌，在投資方面也秉承房地產基金多元投資的理念。但業內人士指出，其不到7000萬元的融資額度連一個大型房地產項目都難以完成，多元投資恐怕難以實現。

　　深交所綜合研究所也曾經設計以“管理人”為主，依托深交所的平臺，強調受托人作用的房地產投資基金模式。負責該項工作的毛志榮研究員告訴記者，該項目盡管操作性比較強，但仍然受到諸多限制，進展緩慢。

　　早在2003年9月正式發布的精瑞基金就是在REITs上的一次大膽嘗試。據了解，精瑞基金在香港注冊，規模為2億美金，以私募形式完成。主要面向大陸住宅產業比較活躍的大中城市，不直接對開發項目投資，而只針對企業。但業內人士指出，由于精瑞基金投資的范圍太廣，幾乎涵蓋整個住宅產業鏈，該基金與國外成熟的產業投資基金還有距離。

　　一位資深信托人士指出，實際上，在國內進行公募投資房地產短期內幾乎難以實現。由于沒有法律保護，參與融資機構很容易就被認定為非法集資。

　　華銀控股的上市設想

　　齊霽告訴記者，房地產基金的定位一開始就非常清晰，希望先介入產業鏈中相對成熟的后期商鋪租賃，然后再逐漸滲入前期開發。但目前最關鍵仍然是赴新加坡上市所面臨的諸多具體操作難題，“這在國內沒有任何先例可以借鑒。”

　　據介紹，華銀控股上市分成四個步驟：收購大量具有投資價值的物業、成立合資基金公司、新加坡當局嚴格的審核以及最終向公眾發售基金單位。而公司的主要承銷商新加坡發展銀行(DBS)非常有經驗，總共參與5只房地產基金的承銷工作。“我們邀請新加坡發展銀行作為承銷商、普華永道做稅務和財務報表、第一太平(行情 論壇)戴維斯為我們的項目進行評估，在國內，我們邀請中倫金通律師事務所作為法律顧問，這些機構能夠保障我們的上市計劃按照既定方向前進。”齊霽稱。

　　到3月份為止，華銀控股設立上市基金的計劃仍然處于起步階段。“現在最為關鍵的環節就在于收購大量有升值潛力的物業。表面上看來，此類收購需要大量的資金，但實際上，大部分的資金可以通過各種途徑融資完成。”公司內部人士稱。

　　該人士告訴記者，實際上，這次上市收購將不動用國內銀行的一分錢，DBS融到了足夠的資金。按照慣例，用于收購物業的一半資金都由DBS負責貸給華銀控股，華銀控股在收購物業之后，再將其所有權質押給DBS。除此以外，華銀控股的股權還可以進行質押貸款。“我們準備收購將近30億的物業產權，而真正拿出的資金只有6個多億。”該人士稱。目前，華銀控股已經在全國范圍內收購了大約價值16億的物業產權。

　　記者了解到，DBS方面對于國內企業上市存在包括稅務、貨幣、政策等多方面風險也存在憂慮，尤其是要求在風險溢價一項中，除了基準風險溢價外，還特別加入中國風險溢價。

　　齊霽告訴記者，一般新加坡要求上市房地產基金中，其本土基金要求5%回報率，國外基金則要上浮2個點，而投資中國房地產則要再上浮一個點即特殊風險溢價，也就是要求投資回報率在8%以上。

　　一位業內人士認為，現在或許也正是外資介入國內房地產行業的最好時機。在2003年6月央行提高銀行房貸“門檻”和2004年國家進一步加強宏觀調控力度之后，房地產企業融資空前困難，不少房地產公司急于將已經建好的項目脫手。摩根、ING(行情 論壇)、凱德置業等外資企業紛紛跑馬圈地。“尤其是像REITs這樣追求平穩現金流，以收購后期商鋪租賃為主的資金而言，是最好的投資時機。”