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[世華財訊]摩根士丹利報告顯示，目前世界2/3地區(qū)存在或可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。即將到來的貨幣政策調整給全球房地產(chǎn)和世界經(jīng)濟所帶來的風險必須得到重視。
據(jù)摩根士丹利7月16日消息，摩根士丹利最近的一篇研究報告顯示，目前全世界2/3的國家和地區(qū)或已經(jīng)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫或正面臨產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的危險，而即將到來的貨幣政策調整將給全球房地產(chǎn)和世界經(jīng)濟帶來巨大風險。
摩根士丹利首席經(jīng)濟學家史蒂芬.羅奇在報告中稱，作為經(jīng)濟增長的主要動力之一，資本市場目前已經(jīng)成為市場關注的焦點。這是因為，在目前世界范圍內就業(yè)市場低迷，實際工資縮水，使得人們勞動收入下降的壓力格外增加，而資本增值的財富效應已越來越明顯地緩解了這一壓力。證券市場這一輪上升行情始于20世紀90年代下半段，不過目前該市場的主要動力來源于房地產(chǎn)。這輪經(jīng)濟增長的最大風險是歷史上經(jīng)常發(fā)生的資產(chǎn)循環(huán)走向過剩。證券市場泡沫在2000年初破滅，這種情況當然也同樣會發(fā)生在這輪房地產(chǎn)周期。摩根士丹利認為，這將是未來“資產(chǎn)經(jīng)濟”最大的威脅。
羅奇表示，這種情況并不只是集中在美國。這輪由資產(chǎn)驅動的經(jīng)濟增長正在全世界蔓延。而增長的動力以前是來自證券市場，現(xiàn)在卻是房地產(chǎn)市場。在一同公布的另一份報告中，摩根士丹利的全球經(jīng)濟小組評估了世界23各地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況。盡管該次調查遠沒有包括所以經(jīng)濟體，但是所涵蓋的國家卻占有全世界GDP的94%，發(fā)達國家置業(yè)股票市值的大約96%。
據(jù)摩根士丹利估算，世界25%的經(jīng)濟中目前存在房地產(chǎn)泡沫，另外40%的地區(qū)處于“泡沫預警”狀態(tài)（房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過剩特征）。換句話說，目前全世界大約2/3的國家和地區(qū)或者已經(jīng)產(chǎn)生或者正面臨出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。正如全球證券市場泡沫4年多前破滅后導致經(jīng)濟低迷的一樣，世界房地產(chǎn)市場可能存在的大衰退同樣不能被忽視。
摩根士丹利認為，超常的貨幣擴張政策和高貨幣流動性周期泡沫給過熱的房地產(chǎn)市場帶來了主要風險。目前，用來衡量通貨膨脹的方法已經(jīng)發(fā)生了顯著的結構性變化，這反映了成本和價格競爭--開始在可貿(mào)易商品領域，現(xiàn)在逐漸向曾被稱為不可貿(mào)易服務領域擴展--全球化。
此外，這一現(xiàn)象并不意味著此輪流動性周期出現(xiàn)的過熱將無故地消失，而是僅僅表示貨幣擴張和總體物價水平之間關系發(fā)生了改變。羅奇認為，若此輪的流動性資產(chǎn)周期發(fā)生轉變，可能對資本市場--尤其是過熱的房地產(chǎn)市場--帶來極為不利的后果。當然，世界一些主要國家的中央銀行現(xiàn)在已經(jīng)開始轉變目前超常的貨幣適應性政策，這無疑加大了該市場的風險。目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)過熱到了極點，而利率的提升將對這一市場打擊最大。尤其在摩根士丹利的調查顯示的很多地區(qū)--如澳大利亞、英國、中國、韓國、西班牙、荷蘭和南非--都已產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，這種情況下受到的打擊將更為嚴重。摩根士丹利認為被其定義為“泡沫預警”的國家或地區(qū)--如美國、加拿大、法國、西班牙、意大利、香港、泰國、俄羅斯與阿根廷，也不會避開這種風險。
美聯(lián)儲最近的一份研究報告顯示，美國土地價格在過去的3年內下跌風險顯著增加，近來在全美國出現(xiàn)的置業(yè)稅的大幅提升。同時，美國房地產(chǎn)市場--尤其在美國東西海岸--部分高利潤的環(huán)節(jié)出現(xiàn)了投機活動增多的現(xiàn)象。在曼哈頓，每套公寓的平均價格目前已經(jīng)突破100萬美元關口。
在資產(chǎn)經(jīng)濟領域，房地產(chǎn)價格的調整可能對全球經(jīng)濟產(chǎn)生深遠的影響。很大程度上來講，這是因為個人消費支出和與房產(chǎn)價格相聯(lián)系的財富效應之家的關系變得越來越強大。近期一份經(jīng)合組織（OECD）針對發(fā)達國家中幾個主要成員的研究報告，強調了房地產(chǎn)財富效應和個人消費之間聯(lián)系的相當?shù)木o密性。這種緊密性在英國、新西蘭、瑞士、芬蘭、荷蘭、愛爾蘭、瑞典、澳大利亞、加拿大、日本和美國為明顯。
根據(jù)摩根士丹利在全球適應的標準，以上11個國家中的9個國家（除了日本和瑞士）可被定義在泡沫等級或“泡沫預警”等級。此外，在該9個國家中的5個國家中，抵押貸款在2002已經(jīng)超過本國GDP的50%，它們是澳大利亞、新西蘭、荷蘭、英國、以及美國。因此，目前超流動性周期的轉變很可能引發(fā)全球房地產(chǎn)市場泡沫的破滅，作為世界經(jīng)濟增長主要動力的個人消費將確定處于最大的風險之中。
摩根士丹利表示，隨著發(fā)達國家吸引繼續(xù)吸引更多的移民，資產(chǎn)推動型的財富效應在世界經(jīng)濟增長中的作用越來越大，有利于釋放在公平估價資產(chǎn)中的價值，轉化為經(jīng)濟增長的動力。由于央行遏制通貨緊縮而導致的此輪超流動性周期把這一現(xiàn)象推向過剩。當這種流動性消失的時候，高估的資產(chǎn)就會面臨危機。對全球市場來說，風險的均衡正在發(fā)生轉移。在全球有2/3的地區(qū)處于和面臨房地產(chǎn)泡沫的情況下，即將到來的貨幣政策調整所帶來的風險必須得到重視。由于房地產(chǎn)帶動的財富效應，世界經(jīng)濟才沒有受到證券市場泡沫破滅后所造成潛在的破壞性經(jīng)濟波動的影響。面對流動性周期即將發(fā)生的轉變，世界經(jīng)濟很可能不會在下一次的泡沫破滅后仍然這樣幸運。
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