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撰稿／尹中立
從日本和中國臺灣地區(qū)的匯率改革軌跡看，匯率的升值導致了房地產價格的上漲。中國出臺的房地產調控，是為匯率改革做出戰(zhàn)略準備。
人民幣匯率改革的序幕已經開啟，它將深刻改變中國人的經濟生活，也將對房地產行
業(yè)產生巨大的影響。從20世紀80年代日本和中國臺灣地區(qū)的匯率改革的歷史軌跡看，匯率的升值導致了房地產價格的上漲。我們從中可以找到一些對房地產調控值得借鑒的經驗。
二戰(zhàn)以后，日本經歷了兩次大的匯率變動，第一次是1971年12月的“斯密森協(xié)議”，日元對美元的匯率從360上漲到306，漲幅為18%。第二次是1985年12月的“廣場協(xié)議”之后，日元迅速升值，到1987年底，日元匯率升值66%。
日本的兩次匯率改革都導致了地價的上漲。1971年底的匯率改革導致了1973年的地價上漲，但因為石油危機的影響，時間只持續(xù)了1年。1985年后的日元升值導致了地價連續(xù)5年的上漲，我們以1983年為周期計算，到1988年東京的地價上漲了兩倍多。當時日本的房地產價格上漲速度之快是舉世公認的，它已經成為現(xiàn)代經濟學研究中典型的泡沫經濟案例。
日元匯率升值為什么會導致日本房地產價格的迅速上漲？主要有兩個原因。原因之一是匯率改革迫使日本政府采取松動的貨幣政策。由于日元升值的影響，日本的工業(yè)受到了相當大的沖擊，1986年日本工業(yè)出現(xiàn)了負增長。
原因二：為了減少金融自由化與國際化過程中銀行的經營風險，日本政府在匯率改革的過程中，推行銀行資本金管理改革，部分銀行執(zhí)行國際清算銀行制定的銀行資本金管理規(guī)定，促使銀行貸款向住房抵押貸款傾斜，使銀行之間在不動產貸款上產生惡性競爭，刺激了房地產泡沫的不斷膨脹。
日本的銀行資本金比率一直比較低，平均只有3%左右，如果按照8%的標準執(zhí)行，有很大的差距。當時的日本政府實行雙重標準，可以按照日本本國的4%的標準，也可以按照8%的國際標準，對于有海外分支機構的銀行，必須執(zhí)行8%的國際標準。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補充資本金之外，調整銀行資產結構也成為當然的選擇。房地產抵押貸款的風險權重只有一般公司貸款業(yè)務風險的一半，意味著銀行發(fā)放相同數(shù)量的貸款，如果是房地產抵押貸款，只需要一半的資本金即可。受此影響，日本的銀行將資金大量投放到不動產領域，助長了房地產泡沫。
日本匯率改革的經驗和教訓，對于中國的匯率改革有直接的參考價值。自2002年之后，人民幣升值預期已經吸引了大量國際資本流入我國，房地產行業(yè)成為國際資本的重要投機領域。
如今，人民幣的匯率改革已經啟動，如果房地產價格仍不斷上漲，則國際資本可以通過投機國內房地產和匯率來賺取雙重利潤，它不僅對實體經濟帶來嚴重影響，而且會進一步導致人民幣的升值預期，這是我們必須警惕的。
另外，我國的銀行資本金改革與匯率改革也正好同步，要防止日本的故事在中國重演。筆者注意到，幾乎所有的銀行都將房地產抵押貸款作為未來的戰(zhàn)略重點來發(fā)展，我國的住房抵押貸款市場已經產生了嚴重競爭。
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