經濟面臨下行壓力、政策開始放松的背景下繼續堅持房地產調控，主要不是針對房地產市場本身，而是引導市場和居民的預期。
本周末一條新聞受到了極大的關注。國務院總理溫家寶日前強調：目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期，調控任務還很艱巨；必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策，毫不動搖地繼續推進房地產市場各項調控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈；目前房地產市場信息比較混亂，市場對房價走勢的預期出現一些變化，群眾普遍擔心房價反彈。
我們認為，本條新聞的核心在于“市場預期出現變化，群眾普遍擔心房價反彈”。這種預期的變化，正是來自于經濟下行的背景下，貨幣政策放松等宏觀調控政策。而溫總理最新的表態，目的正是為了消除市場的這種預期變化和擔心。
近期全國樓市出現回暖，量價齊漲，市場需求出現了小規模集中爆發。筆者身邊的朋友，只要還符合購買條件且有能力買房的，最近幾乎全部都買了房，群眾對于房價的預期確實發生了變化。而之所以“市場預期出現變化，群眾普遍擔心房價反彈”，根本原因是上一次政策拐點時帶來的記憶過于深刻。
08年金融危機之后，國內房價罕見地出現了最高40%的下跌，很多城市的樓市瀕臨崩盤，當時，“市場和群眾”普遍擔心百年一遇的金融危機本身，認為中國經濟面臨的風險是個極大的未知數，對政府的逆周期調控政策效果很早就表示一定的懷疑。此后，隨著經濟迅速回暖和政策支持，樓市行情累計漲幅超過100%，是歷史上上漲最為激烈的一輪牛市，直到房地產政策逆轉之后很久，全面限購的大殺器出現，所謂“投資投機性需求”被徹底限制之后，房價才開始出現回落。
在這一過程中，因為低估政策的錯誤后果太過嚴重，“市場和群眾”在反思中形成了一個根深蒂固的基本判斷，只要經濟不好，政策就會放水，房價就會上漲。而目前至少出現了類似的跡象，國內外經濟環境惡化，貨幣政策開始轉暖，房地產政策在地方層面出現了部分微調，連續降息下降了購房成本支出，信貸政策的松動也讓開發商多了喘息的空間。
這也是政府擔心的一個現實，盡管降息降準等政策的目的不是刺激房地產，但不可避免會對房地產市場產生積極影響，也被很多人當成樓市將要大幅上漲的信號。我們認為，當前時點再次嚴格重申房地產調控的原因不僅僅針對樓市本身，更重要的是調控“市場預期”。
本文并無明確的觀點支持或者反對房地產調控，因為表達這些觀點看起來是毫無意義的，接下來僅就當前的情況進行樓市走向和相關政策進行分析和推演。
前文中提到，市場和群眾，預期發生了變化，主要原因是類似09年開始的樓市大牛市的跡象出現，但本質上，這些跡象只是似曾相識，當前房地產市場的背景和09年初存在巨大差異。
我們認為以下三個因素的合力是上輪房地產大牛市的根本原因：
第一、經濟環境支持，危機過后，在政策的刺激下宏觀經濟本身罕見地跳過了復蘇周期，迅速從衰退走向過熱，且持續了兩年以上。第二、政策環境支持，樓市本身支持的政策力度極大，如7折房貸等極大地降低了購房成本，刺激了各種需求。第三、牛市起點較低，從07年下半年開始樓市已經先于宏觀經濟停止增長，而08年下跌幅度較大，部分地區接近40%，這給了一輪牛市一個非常好的起點。
也就是說，經濟好，政策好，跌得多，三大因素共同造就了上一輪牛市，現如今，這三點均不存在。
第一、經濟剛剛開始出現衰退，而衰退的原因更多的來自于中國經濟的內生性原因，或許部分來自于上輪刺激的后遺癥。第二、樓市本身的政策沒有任何根本性變化，投資投機性需求幾乎沒有空間，近期的回暖僅僅基本自主需求釋放的結果。第三、本輪調整最大跌幅僅在20%左右，起點遠遠較09年的牛市高。
我們認為，因為限購政策的存在，本輪樓市回暖，只是基本自住需求的一個集中爆發。即使因為市場預期和群眾對反彈的擔心，導致樓市進一步反彈，也很難有持續性。也有業內人士表示，歷史上任何一輪單靠基本自主需求引發的樓市行情，都沒有持續性。
此外，很多房地產業內人士認為，限購限貸等政策并沒有消滅需求，只是限制了需求，被限制的需求最終會爆發。我們的觀點也有不同，“限購”等政策就是根本性地消滅需求，一方面是原本可能投資房地產的資金已經投入到其他領域，另一方面，房地產“去市場化”之后，充滿政策風險的市場也很難再成為一個好的投資市場。投資性需求被不斷限制的同時，也在被根本性地消滅。
所以我們認為，市場對于樓市預期的變化，群眾對于房價反彈的擔心，甚至政府對房價反彈的擔心，都有些多慮了。
樓市調控什么情況下會放松，不僅僅準備買房的群眾會關心，不符合買房條件的群眾也會關心，已經在高位買房的群眾可能更關心，長期投資房地產的群眾同樣會很關心。
我們認為，從近期中央的態度看來，政府對于房價下跌、成交低迷等對經濟的負面影響，表現出了較高的承受力。未來房地產市場政策的“正常化”，只可能在以下幾種情況下出現：
一種情況是，房價本身出現了較大幅度的下跌，或者維持了較長時間的微跌，使得居民收入相對于房價明顯增長。如此，則政府可以名正言順地宣布房地產調控成功，相關政策正常化；另一種情況是，宏觀經濟出現了更大程度的下行，且其他刺激經濟的政策收效甚微，不得已，重新考慮激活房地產市場，或者地方政府實在支撐不住，債務擴張導致整個金融體系出現系統性風險，不得已，重新祭出土地財政大旗。
目前政策決策層傳遞出來的意思，在我們的理解看來，如果經濟沒有大問題，那么樓市會一直限制下去；只有經濟或金融體系出現了較大的惡化，或者樓市本身崩盤，政策才可能放松。這兩種情況，無論哪一種，都不支持樓市在現在的位置上大幅反彈。
從中短期看，房地產仍然是短缺的商品，限購政策本身就說明了這種短缺的嚴重性；但從更長遠的角度看，隨著人口結構的根本變化和城市化進程逐漸完成，房地產行業的地位必然下降，最終走向過剩可能是很難避免的結局。在短期的稀缺和長期的過剩之間，限購等調控政策，其威力不僅僅在于調控房地產本身，更重要的是“去市場化”，徹底把這一領域和正常的投資品割裂開來。
當房地產市場重新需要投資性需求時，因為此前若干年“去市場化”政策的影響，作為投資品政策風險不斷出現。如果僅僅因為短期的需求重新激活這一需求，我相信投資者會比較謹慎對待，一方面要考慮到經濟基礎環境惡化的程度能否支持房地產是個好的投資品，另一方面，政策本身的多變，也會使投資者擔心有可能是“請君入甕”，這倒有可能導致未來樓市調控放松的效果也會大打折扣。
（撰稿：楊宇）
當前經濟下行的風險不是房地產市場的救命稻草；如果系統性風險爆發，房地產也不會是中國經濟的救命稻草。
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