紐約時(shí)報(bào)感嘆中國房地產(chǎn)泡沫嚇人 空置率過高

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　　文/本刊見習(xí)記者 龐建新

　　地產(chǎn)商以“國情論”否認(rèn)中國樓市存在泡沫，同時(shí)向新土地政策傾瀉激烈的言辭。

　　美國《紐約時(shí)報(bào)》不久前指出，中國的房屋的空置率已超過國際警戒線，同時(shí)質(zhì)疑中國房地產(chǎn)的泡沫是否已經(jīng)開始出現(xiàn)破裂。

　　“在上海，大約有1/6的高級住宅是沒有人住的；在北京為1/4；在深圳附近為1/3。而且在未來的幾年里，房屋的空置率一定會在目前的基礎(chǔ)上大幅增加。預(yù)計(jì)在未來的兩年內(nèi)，辦公樓的供給將猛增50％……”

　　8月12日，據(jù)摩根士丹利的估算，世界25%的經(jīng)濟(jì)中目前存在房地產(chǎn)泡沫，另外40%的地區(qū)處于“泡沫預(yù)警”狀態(tài)。換句話說，目前全世界大約2/3的國家和地區(qū)或者已經(jīng)產(chǎn)生或者正面臨出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，其中地區(qū)包括澳洲、美國、韓國和中國等。

　　“這個(gè)問題已經(jīng)談?wù)摵芏嗔耍�”中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華對《經(jīng)濟(jì)》雜志說。

　　9月初，國內(nèi)也出現(xiàn)了同樣的警告聲音。浙江省統(tǒng)計(jì)局企調(diào)部公布的一份《浙江房地產(chǎn)時(shí)常發(fā)展研究報(bào)告》發(fā)出預(yù)警：目前浙江省房地產(chǎn)已經(jīng)膨脹，并進(jìn)入警戒區(qū)，若任其發(fā)展，樓市泡沫隨時(shí)可能破裂。

　　“普遍上漲意味著需求存在”

　　房子價(jià)格普遍上漲，在開發(fā)商的看來，這并不是意味著泡沫。

　　“普遍上漲意味著需求存在，”華遠(yuǎn)集團(tuán)的董事長任志強(qiáng)說。他舉例說，被普遍認(rèn)為存在房地產(chǎn)泡沫的美國，一是減免個(gè)人所得稅，即使窮人也買房子；二是相對固定的利率，美國的按揭貸款利率不是隨著浮動(dòng)調(diào)整。布什上臺的時(shí)候，用房地產(chǎn)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長。

　　至于中國，任志強(qiáng)認(rèn)為，“我不認(rèn)為有泡沫，尤其拿發(fā)達(dá)國家和中國比。房價(jià)市場跟股票市場一樣。它可能會有波動(dòng)，但波動(dòng)不等于說有泡沫。中國不可能出現(xiàn)大規(guī)模的泡沫，因?yàn)橹袊�人住房條件太差。”

　　“中國的房地產(chǎn)即將崩潰是不可能的！”今典花園董事長張全寶說，中國的城市化進(jìn)程的加快，投資規(guī)模加快是正常的，而目前房地產(chǎn)的趨勢發(fā)展前景良好，尤其是商品房市場，崩潰不太可能。而且根據(jù)上半年的銷售數(shù)字，銷售的面積大于竣工面積，需求屬于強(qiáng)勁勢頭。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一致的說法是，目前中國的房地產(chǎn)仍處于快速發(fā)展的階段，過去5年里房屋累計(jì)價(jià)格漲幅超過30%，是正常的范圍內(nèi)，今年有加快的趨勢，上半年上漲了12%，今后仍有加快的跡象。

　　房價(jià)高漲，令消費(fèi)者恐慌，遲買不如早買，寧可負(fù)債也要買房，那么人們的潛在需求能夠成為實(shí)際需求嗎？

　　據(jù)任志強(qiáng)的分析說，現(xiàn)在的人均收入增長高于房價(jià)的增長。國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：北京地區(qū)人均收入增長為農(nóng)民收入增長10.5%，城市居民可支配增長是12.1%，都高于北京市的房價(jià)增長。北京地區(qū)人均收入連續(xù)8年的增長超過10％，而房價(jià)增長低于10％。

　　但問題是，房子價(jià)格與人均年收入相比，高于許多發(fā)達(dá)國家水平，中國的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高到了一套普通的住宅大約等于城市居民8年左右的收入，國際的標(biāo)準(zhǔn)是3年-6年，而美國是3年-5年，還有就是人均收入沒有考慮到收入的兩極分化急劇擴(kuò)大。

　　空置率的計(jì)算差異

　　保羅·克魯格曼，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)界新一代領(lǐng)軍人，他表示，預(yù)測亞洲地區(qū)金融危機(jī)其實(shí)很簡單，只要注意到在亞洲各國廣泛并大量存在的房屋閑置，你就會知道問題已經(jīng)出現(xiàn)了。

　　國外媒體判斷亞洲以及中國的房地產(chǎn)市場泡沫狀況的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，就是住房空置率是否超過15%。

　　與境外的報(bào)道不一致的是，國內(nèi)的所認(rèn)可的住房空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有那么高。

　　據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局日前剛剛發(fā)布了2003年北京市房地產(chǎn)市場綜合報(bào)告中提到：截止到2003年底，按房屋類型分，商業(yè)地產(chǎn)空置面積占全市商品房空置面積的比重為7.2％。而另數(shù)據(jù)表明：截止到今年1—7月，上海空置率下降37.7%，全國空置9678萬平方米，下降了0.8%。全國的房屋空置率處于下降的趨勢。

　　“中國的空置率是下降的，北京的空置率不但下降，而且房租也在上升的。” 任志強(qiáng)說。

　　今典花園的董事長張全寶表示：“竣工有空置是正常的，只要符合空置標(biāo)準(zhǔn)。”他認(rèn)為房屋主要以實(shí)用為主，投資占的比例不多，出租也不超過15%，目前我國的供需尚處于一個(gè)平衡狀態(tài)。

　　北京樺達(dá)創(chuàng)意房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理曾新慧認(rèn)為,“他們的GDP和人均收入都遠(yuǎn)遠(yuǎn)地高于我國，中國的消費(fèi)者不是沒有需求，而是60%的消費(fèi)者買不去起房子”。他認(rèn)為，如果市場存在飽和現(xiàn)象也是階段性的飽和，目前這些飽和城市大體集中在廣州、上海、廈門、深圳和浙江地區(qū)。

　　“強(qiáng)調(diào)空置率是一個(gè)‘低級的錯(cuò)誤’”，中信證券的房地產(chǎn)分析師王德勇認(rèn)為。

　　西南證券的房地產(chǎn)分析師段海瑞也指出，所謂的空置率的概念國際與國內(nèi)的計(jì)算方法不同。

　　現(xiàn)在我國流行的空置率計(jì)算方法是，僅僅指累計(jì)的商品房空置房屋面積除以近三年商品房竣工面積之和；而國外的空置率則是全部空置房屋面積除以總房屋數(shù)。段海瑞按照國內(nèi)計(jì)算方法計(jì)算的結(jié)果是，截止到2003年底，全國空置89.1億平方米，空置不超過5%。

　　那么到底哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)更科學(xué)？段海瑞認(rèn)為由于我國房地產(chǎn)具體情況與國外發(fā)達(dá)國家不同，不能一概而論。

　　建設(shè)部副部長劉志峰說，目前建立房產(chǎn)空置率指標(biāo)體系還有難度，是把竣工一年以內(nèi)的住房作為待銷住房，竣工一年以上三年以內(nèi)的商品房作為滯銷商品房，竣工三年以上的住房作為空置積壓房。

　　一般來說，空置房指目前已竣工驗(yàn)收，取得住宅建設(shè)管理部門頒發(fā)的住宅交付使用許可證書，尚未售出的商品住宅房。很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這種說法比較準(zhǔn)確。

　　新土地政策批判

　　自去年以來，房地產(chǎn)已經(jīng)被列為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之列，其中重要的一個(gè)手段就是實(shí)行新的土地供給政策，擠出泡沫，但目前的結(jié)果是，新土地供給政策造成的供應(yīng)量過少，致使房價(jià)猛漲。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，浙江的那份官方報(bào)告正是說明了恰恰是政府行為導(dǎo)致房價(jià)上漲。

　　“上漲主要是國家政策造成的，如果沒有國家的招拍掛(招標(biāo)、拍賣、掛牌)的政策不會有這種情況，”任志強(qiáng)認(rèn)為，招拍掛的土地上漲是促使房價(jià)上漲的首因。“上半年協(xié)議出讓土地的平均價(jià)格是下降為10萬元/1平米，而招拍掛的土地是協(xié)議出讓的土地的6倍到8倍”。

　　第二個(gè)因素是由于政府從土地中獲得的大量的資金和大量的拆遷，像江浙地區(qū)；第三個(gè)因素則是浙江省的城市化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國速度，去年乃至前年大概平均都是2點(diǎn)幾。而全國城市化速度平均在0.85到1.25之間。

　　然而北京市國土房管局則表示，今年上半年，本市土地供應(yīng)量比去年同期繼續(xù)增長，近期北京市房價(jià)上漲的主因并不是土地供應(yīng)問題，而是主要是北京市近郊周邊地區(qū)房價(jià)上揚(yáng)所引起的。

　　房管局的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年上半年本市已供應(yīng)土地2024公頃，比去年同期繼續(xù)增長了40%；另一方面，目前已經(jīng)出讓給開發(fā)商的，但還未開發(fā)建設(shè)的居住用地約有1000公頃左右，這部分存量土地在相當(dāng)程度上也可以解決土地供應(yīng)的問題。

　　有專家指出，北京商品住宅價(jià)格雖上漲較快，但這種波動(dòng)還是屬于價(jià)格區(qū)域內(nèi)的波動(dòng)，整體市場還是活躍正常的。

　　“土地政策不透明恰恰是政府想利用土地政策不透明、信息不透明來提高土地價(jià)格的一種做法。如果不解除的話，以后可能會出現(xiàn)越來越多的問題，”任志強(qiáng)說，“我們國家解決的是土地一級市場開發(fā)的問題，如果土地一級市場是政府壟斷的話一定是個(gè)錯(cuò)誤。”

　　中介公司抱怨說，“今年上半年與過去的幾年相比如此不同，波動(dòng)明顯，大部分公司沒有交易，幾乎處于停滯狀態(tài)。”

　　SOHO總裁潘石屹也強(qiáng)調(diào)說：就中國北京的房地產(chǎn)而言，目前最大的問題不是泡沫、不是冬天了、不是過熱，而是沒有市場化，沒有真正的市場化。

　　他認(rèn)為，“土地要市場化，新房子的交易要市場化，二手房的交易也要市場化。只有市場化了，北京的房地產(chǎn)才能健康的發(fā)展。”

　　新土地政策還導(dǎo)致了另一個(gè)問題。拿北京政府實(shí)行的招拍掛來說，很多招拍掛是兩年或者一年以后才能提供土地，也就是說三年到四年才能提供房屋。但是從招拍掛同一天就開始簽訂土地方案合同，計(jì)算土地使用年限，等于在貪污老百姓的錢，老百姓白交了“土地出讓金”。

　　對于地產(chǎn)商來說他們并沒有承擔(dān)太大的發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是將這種風(fēng)險(xiǎn)和土地的高價(jià)千方百計(jì)地轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的頭上。

　　據(jù)王德勇分析認(rèn)為，這種上漲必然會加重社會經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本，使得各個(gè)行業(yè)成本提高，競爭力下降，會影響到出口，甚至?xí)�帶來通貨膨脹的產(chǎn)生，同時(shí)解決居住問題也加大了。

　　(詳情請見《經(jīng)濟(jì)》雜志10月號）