未被贊賞的外資地產(chǎn)大亨

　　在人們的視野之外，外資地產(chǎn)大亨們正大步攻城略地

　　文/本刊記者 王 琦

　　2004年，當(dāng)中國房地產(chǎn)業(yè)因宏觀調(diào)控而陷入緊縮時，本土房地產(chǎn)公司因為土地及資金短缺而麻煩不斷，外資地產(chǎn)大鱷們卻突然加速，在中國各個主要城市拿地開盤。

　　吉寶置業(yè)和荷蘭國際房地產(chǎn)，就是其中最積極的投資者。前者是新加坡最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，后者則是外資基金投資中國房地產(chǎn)的代表。投資中國房地產(chǎn)市場的外資可以分為兩大類，一類投資者自身就是房地產(chǎn)開發(fā)商，比如早期的新世界中國及現(xiàn)在的吉寶置業(yè)，它們通過與當(dāng)?shù)毓�司成立合資公司的形式直接開發(fā)樓盤；另一類是海外基金和不動產(chǎn)投資銀行，他們往往以股權(quán)形式入股內(nèi)地優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司，自己并不參與經(jīng)營，或者成立房地產(chǎn)投資基金，直接購買有升值潛力的物業(yè)。

　　上世紀(jì)90年代以來，這已不是第一輪外資投資浪潮了。90年代初，中國還沒有真正意義上的房地產(chǎn)市場，外資的樓盤也比較特殊：海外的投資者，海外的資本，海外的按揭，海外的客戶。更多的情況是：資金和客戶都是來自港澳臺地區(qū)，支撐力有限。1997年，當(dāng)金融危機(jī)一到來時，市場一落千丈。

　　1998年，中國開始土地批租，建設(shè)銀行發(fā)放住房按揭，福利分房政策的取消讓中國的房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展。但是前期吃了苦頭的外來者卻深套其中，過度的謹(jǐn)慎使它們錯過了1998年以來住宅市場井噴式增長的黃金時期。

　　房地產(chǎn)業(yè)具有強(qiáng)烈的地域色彩，外資開發(fā)商必須比其他行業(yè)的外資更了解本地文化和居住習(xí)慣。在政策真空較多的房地產(chǎn)業(yè)要想取得成功，更大的挑戰(zhàn)在于，外資必須熟悉土地交易的潛規(guī)則以及與政府部門打交道的技巧。

　　新來的海外投資者可能還在對中國人只接受南北朝向的房子而困惑，或者還沒有弄清楚項目是否合法就投進(jìn)去了幾百萬。很多人深陷其中，著名香港經(jīng)紀(jì)人鄧智仁投資玫瑰園的案例就是失敗的典型例子。

　　2004年，中國經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控帶給房地產(chǎn)業(yè)的不僅是土地和資金的短缺，更是規(guī)范透明的運(yùn)做體制。土地公開交易的實施徹底打破了房地產(chǎn)游戲的灰色玩法，政府及市場更透明的操作環(huán)境使外資重新燃起了投資熱情，這才是外資地產(chǎn)大亨們積極跟進(jìn)的主要原因。

　　資金充足、出色的項目管理和專業(yè)水準(zhǔn)，都是外資地產(chǎn)公司顯而易見的優(yōu)勢。偉業(yè)房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理楊泓對外資開發(fā)的樓盤評價很高：“質(zhì)量真是好。同樣的成本同樣的工人，他們做的樣板間讓你挑不出毛病。”

　　而對外資公司最大的障礙卻來自于如何適應(yīng)各個區(qū)域紛繁復(fù)雜的市場規(guī)則。吉寶與荷蘭國際，投資中國房地產(chǎn)的都有超過10年的經(jīng)驗。在這個過程中，他們已經(jīng)掌握了中國房地產(chǎn)業(yè)的生存法則。比如怎么去政府找人辦事；什么是土地交易潛規(guī)則以及培養(yǎng)本地穩(wěn)定的職業(yè)管理團(tuán)隊。

　　楊泓認(rèn)為，海外資本的最大風(fēng)險可能來自國內(nèi)的房地產(chǎn)周期：“國外的房地產(chǎn)周期一般是10年，但是中國很難說。房地產(chǎn)不是很快能收回回報的行業(yè)，一旦遇到行業(yè)低谷，對海外投資者將會是一個很嚴(yán)峻的考驗。”

　　吉寶置業(yè)相信，即使是在低谷，好房子也能賣掉；ING則根本不理會國內(nèi)外對于中國房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心，他們有自己對市場的獨(dú)立判斷。

　　現(xiàn)在，兩家公司正以前所未有的步伐大舉擴(kuò)張，他們能成功嗎？

　　吉寶置業(yè) 沉寂是為了爆發(fā)

　　與大多數(shù)地產(chǎn)商認(rèn)為“如何應(yīng)對中國不確定的房地產(chǎn)周期是最大的風(fēng)險”不同，吉寶置業(yè)認(rèn)為“周期到底也不怕，只要房子做得好”

　　“事在人為，也就是說，辦事就要找人，而且要找對人；人找得多了也不行，少了也辦不成事；辦不同的事找不同的人。現(xiàn)在，我已經(jīng)弄清楚了。”在國貿(mào)大廈的辦公室里，陳鎮(zhèn)光細(xì)述著他的“中國辦事經(jīng)”。

　　陳鎮(zhèn)光是新加坡吉寶企業(yè)北京代表處首席代表，這家公司至今已在中國房地產(chǎn)業(yè)打拼了15個年頭。1990年代初開發(fā)了少量物業(yè)后，吉寶置業(yè)就進(jìn)入了保守的觀望期，這使它躲避了中國房地產(chǎn)業(yè)的第一個寒冬，也使它錯過了住宅市場最大的一輪井噴行情。沉寂5年后，財大氣粗的吉寶置業(yè)突然發(fā)力：從上海到沈陽，從高檔住宅到經(jīng)濟(jì)適用房，學(xué)會本地化生存的它開始了中國市場的全面擴(kuò)張。

　　靜而后動

　　早在1990年，新加坡吉寶企業(yè)有限公司(以下簡稱“吉寶企業(yè)”)已進(jìn)入蘇州工業(yè)園的開發(fā)，公司主席林子安擔(dān)任蘇州工業(yè)園外方財團(tuán)的主席。吉寶企業(yè)是新加坡規(guī)模最大的政府入股跨國公司之一(相當(dāng)于中國國資委下屬企業(yè))，核心業(yè)務(wù)包括岸外與海事、基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)。其旗下專營房地產(chǎn)的子公司吉寶置業(yè)總資產(chǎn)47億新元，在新加坡上市房地產(chǎn)公司中位列前三位。

　　從蘇州進(jìn)入中國的房地產(chǎn)界體現(xiàn)了吉寶企業(yè)劍走偏鋒的思路。1994年，按照這種“在二線城市摸索經(jīng)驗”的思路，吉寶在昆明開發(fā)了自己的第一個別墅項目：春城湖畔度假村。與蘇州不同的是，從昆明開始，在中國房地產(chǎn)行業(yè)中行走的不再是吉寶企業(yè)，而是吉寶置業(yè)。

　　在二線城市積累一定的經(jīng)驗后，吉寶置業(yè)在1995年踏進(jìn)上海，但并沒有獨(dú)立開發(fā)樓盤，而是參股一個寫字樓項目。吉寶企業(yè)的陳鎮(zhèn)光用“慎重”這個詞來表明公司在中國發(fā)展的態(tài)度，“當(dāng)然，你也可以說是保守。”穩(wěn)健的陳鎮(zhèn)光在1995年嗅到了市場過熱的氣息，果斷地停止了吉寶置業(yè)在華的所有投資。保守讓吉寶置業(yè)躲過了中國房地產(chǎn)的第一個寒冬期。

　　福利分房政策在1998年走進(jìn)歷史，隨后的兩年，中國房地產(chǎn)進(jìn)入第二個發(fā)展期。而吉寶置業(yè)卻在這兩年悄無聲息，錯過了房地產(chǎn)市場增長最快的時期。除了亞洲金融危機(jī)的影響，還是吉寶的保守準(zhǔn)則在發(fā)揮作用。“我們不斷地在看項目。在看項目的過程中。提高自己本地化的程度，學(xué)會和政府打交道。最重要的是，了解什么可行，什么完全不可行。”

　　2000年，吉寶置業(yè)在上海一口氣買下三幅地，陸續(xù)推出靜安楓景等項目。2002年，吉寶置業(yè)分別在成都和北京推出粼江峰閣和季景.沁園。2003年，吉寶置業(yè)進(jìn)入沈陽。

　　“發(fā)現(xiàn)”市場

　　吉寶置業(yè)在新加坡的市場定位是面向中高收入人群，在中國最初的項目，也都是面向中高端市場。但是在沈陽，吉寶置業(yè)簽下的是一塊老城區(qū)的土地，將建造大面積的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　陳鎮(zhèn)光把在沈陽的項目稱作是吉寶置業(yè)“發(fā)現(xiàn)”的市場。“到一個新的海外市場，我們最先考慮的產(chǎn)品肯定是我們在國內(nèi)最拿手的，所以我們開始都是做中高端的項目。慢慢我們發(fā)現(xiàn)，北京銷售最好的不是1萬/平方米的房子，而是3000元/平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。”

　　吉寶置業(yè)的長處不在于開發(fā)大型的社區(qū)，進(jìn)入低端市場還需借助外力。此次他們與新加坡建屋發(fā)展局合作，共同拿下沈陽的項目。建屋發(fā)展局在新加坡是專門建公共組屋(相當(dāng)于中國的經(jīng)濟(jì)適用房)的政府機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)規(guī)劃新加坡幾乎所有的衛(wèi)星鎮(zhèn)，新加坡300萬人口有90%住在他們蓋的房子里面。“他們發(fā)揮規(guī)劃能力，我們來把握質(zhì)量和細(xì)節(jié)。”陳鎮(zhèn)光說。

　　經(jīng)濟(jì)適用房，根本進(jìn)不了國內(nèi)高端市場房地產(chǎn)商的視線，因為利潤太薄。但吉寶置業(yè)有自己的看法。“北京的經(jīng)濟(jì)適用房還沒開盤，就有成千上萬人開始排隊了。所以做經(jīng)濟(jì)適用房不用借貸，一開盤資金立即回籠。中高檔樓盤雖然利潤率要高的多，但錢要2年-3年后才能收回來。明天的金不如今天的銅。”吉寶置業(yè)北京分公司北京京勵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資部經(jīng)理羅慧隆說。

　　掌握中國商業(yè)文化

　　與本土同行相比，外資房地產(chǎn)商比較突出的弱點(diǎn)在于：對政策的把握和政府等其他資源網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。

　　陳鎮(zhèn)光承認(rèn)，吉寶置業(yè)對政策的把握始終不夠及時：“政策不斷改變，有些新規(guī)定我們還沒來得及了解，又有新的規(guī)定。”同時，陳也認(rèn)為這不是問題，“隨著更多文件的出臺，政策只能是更加透明、更加市場化、更加和國際接軌。這對外資房地產(chǎn)商是很有利的。”

　　政府和其他人脈關(guān)系是海外房地產(chǎn)商最難以攻克的城堡。陳鎮(zhèn)光坦言：“畢竟中國還不是一個完全法制的國家，即便完全法制的國家也有人情。”

　　不過，陳鎮(zhèn)光已經(jīng)掌握了中國商業(yè)文化中的“關(guān)系”法則。他也看到，隨著政府業(yè)務(wù)的網(wǎng)絡(luò)化，房地產(chǎn)項目報批在很多環(huán)節(jié)上不會再受到人為的阻撓；土地實行“招拍掛”政策之后，行業(yè)中很多原來被看重的“關(guān)系”的意義不像以前那么大了。但是有些情況下，仍舊有人為的因素。在房地產(chǎn)運(yùn)作上，如果吉寶置業(yè)真的如此“人情練達(dá)”，與國內(nèi)房地產(chǎn)商的起跑線就更接近了。

　　陳鎮(zhèn)光明白，即便這樣，外資公司和本土公司也沒法在同一水準(zhǔn)上競爭。“外資公司風(fēng)險比本土公司高，相對于高風(fēng)險，就必須有高利潤。所以即便對政策的把握、掌握的信息完全相同，對于同一塊地的估價，我們?nèi)耘f要比本土房地產(chǎn)商高。”

　　苛刻地追求細(xì)節(jié)

　　如果一個國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商，說自己從拿地到樓蓋了20多層，完全使用自有資金，不會有人相信。但是吉寶置業(yè)北京的項目就是這么做的。

　　當(dāng)然，自有資金并不完全代表企業(yè)能夠掌控多少資金。“121文件”出臺后，銀行收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，國內(nèi)房地產(chǎn)商一方面怨聲載道，一方面積極尋求海外資金的支持。不久前，萬科與德國HYPO集團(tuán)下屬的Hypo Real Estate Bank International合作，融資3500萬美元，引得業(yè)內(nèi)多少艷羨的目光。

　　除了在新加坡和中國兩地的銀行貸款渠道、吉寶企業(yè)內(nèi)部的亞洲一號基金，吉寶置業(yè)新加坡上市公司的身份和多年海外發(fā)展的歷史又給公司更多和海外基金合作的可能。“很多海外的資金看好中國的房地產(chǎn)市場，也相信我們的項目運(yùn)作能力，就想和我們合作，搭順風(fēng)車。”

　　即便如此財大氣粗，吉寶置業(yè)并沒有把資金優(yōu)勢作為自己最強(qiáng)的優(yōu)勢。陳鎮(zhèn)光說：“注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)才是我們最大的長處。”記者在偉業(yè)顧問公司總經(jīng)理楊泓那里也聽到了同樣的評價：“同樣是中國本土的工人，同樣的造價，吉寶的樣板間就明顯地比國內(nèi)開發(fā)商做的要細(xì)致。”

　　在吉寶置業(yè)的樣板間，記者看到廚房水槽的水龍頭高度明顯比其他樓盤偏高大約10厘米，看著有些奇怪。陳鎮(zhèn)光說：“洗一個比較大的鍋，水龍頭低了，就不好用。我們的物業(yè)有十幾年的管理經(jīng)歷，有大量相應(yīng)經(jīng)驗的反饋。比如，窗戶大家看著沒什么區(qū)別，其實我們在設(shè)計窗口的時候，已經(jīng)考慮到以后用這個窗戶的人擦窗戶是不是方便。”

　　不知是物極必反還是過于超前反而不能被接受，對于細(xì)節(jié)近乎苛刻的要求反而成為吉寶置業(yè)發(fā)展中遇到的最大的困難。很多客戶不能理解，為什么吉寶置業(yè)的房子2006年蓋好了，2007年才能搬進(jìn)去，別的樓盤不都是當(dāng)年入住嗎？“我們說交房的概念，是把房子和配套的社區(qū)交給你，我不能接受我的客戶住在工地上，不能說路還沒有通、游泳池還不能用就入住。”

　　陳鎮(zhèn)光把因為這種原因造成的客戶流失看作是公司發(fā)展的最大風(fēng)險。而在業(yè)內(nèi)看來，如何應(yīng)對中國不確定的房地產(chǎn)周期才是最大的風(fēng)險所在。他對于目前對房地產(chǎn)市場泡沫的說法也不以為然，稱這種說法不會影響到吉寶置業(yè)的投資。“就是周期到底也不怕，行情再差也有人買房子，只要房子做得好。” 陳鎮(zhèn)光很有信心。

　　荷蘭國際 摸索“中國規(guī)則”

　　為了規(guī)避行業(yè)低點(diǎn)帶來的風(fēng)險，“荷蘭ING會每隔5年重新審視一下市場”

　　8月28日，荷蘭ING在北京投資的麗都水岸正式開盤。與近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)井噴式的發(fā)展速度相比，海外房地產(chǎn)基金的行動顯然是遲緩而慎重的。荷蘭國際集團(tuán)房地產(chǎn)基金(以下簡稱“荷蘭ING”)在全球領(lǐng)域內(nèi)總資產(chǎn)排名第三，進(jìn)入中國已經(jīng)超過10年，直到今年，才開始在上海、北京推出自己的項目。

　　荷蘭ING項目董事胡旭成告訴《中國企業(yè)家》，荷蘭ING并非不想早點(diǎn)啟動項目，實在是最初進(jìn)入中國時損失慘重，重新來過，“就一定要找到放心的人，才敢把錢放出去。”

　　學(xué)會土地潛規(guī)則

　　外資房地產(chǎn)公司(及基金)最早進(jìn)入北京市場是在上世紀(jì)90年代初，像所有的歐洲企業(yè)一樣，持重嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮商mING觀望了一段時間才進(jìn)場，不料卻趕上了國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，參股投資的項目都嚴(yán)重虧損。

　　雖然胡旭成不愿意再談及當(dāng)時虧損的項目，但是很愿意和大家分享項目失敗的經(jīng)驗。“關(guān)鍵就在于土地。不要說外資公司，國內(nèi)其他行業(yè)的投資者都弄不清楚怎么拿地。”

　　開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，拿地的成本決定了項目是否能盈利。管理水平對成本的影響在10%-20%上下浮動。而土地成本則上下浮動非常大，控制好可以僅占總成本的20%，控制不好能超過50%，項目必定虧損。

　　當(dāng)土地還是協(xié)議出讓的時候，根據(jù)談判的結(jié)果來拿地，暗箱作業(yè)不可避免。“圈內(nèi)的人都知道怎么交易，知道可以用什么價格拿到什么樣的地。比如外人看上去是一個冤枉的價格，但實際上開發(fā)商可以通過付款條件來彌補(bǔ)，但是外邊的人根本不了解土地交易的潛規(guī)則。”胡旭成說。

　　穩(wěn)定的緩沖管理層

　　土地的招拍掛政策給了大家同樣的起點(diǎn)，“房地產(chǎn)行業(yè)，除了拿地，剩下的程序都是非常市場化專業(yè)化的：市場公司做調(diào)查確定定位，設(shè)計公司做圖紙，施工單位蓋樓，監(jiān)理單位監(jiān)督施工質(zhì)量，銷售代理做銷售，律師處理法律文件，公關(guān)公司做宣傳推廣……都很容易。”以前大家說不懂房地產(chǎn)，最不懂的就是地，不知道水深水淺。土地政策一旦透明公開，給了海外公司和國內(nèi)非房地產(chǎn)公司機(jī)會。但是荷蘭ING還有自己的顧慮。

　　“中國公司的管理是非線形的，也就是說，公司的管理是不可推論的。我看中你的團(tuán)隊，投資給你，但是今天是你管理，明天還是你么？資金一進(jìn)來，上層看到有這么多錢，就派新的管理人員，可我們看中的不是他。”胡旭成介紹，這種管理團(tuán)隊的不穩(wěn)定給荷蘭ING的投資造成不少損失。另一方面，胡旭成在和國內(nèi)企業(yè)合作的過程中，感覺中國企業(yè)的管理缺乏成熟性，一旦拿到錢，就想擴(kuò)張，就想做中國第一，“這種亢奮簡直無法抑制。”

　　但是荷蘭ING始終是投資者，不是專業(yè)的房地產(chǎn)商，不可能自己去運(yùn)作項目，那怎么辦呢？

　　10年教訓(xùn)，荷蘭ING通過對中國房地產(chǎn)市場的摸索，引入了一個“代甲方”的概念，也就是說，在投資者和房地產(chǎn)商之間又加上了一個緩沖管理層，投資資金不是直接交給房地產(chǎn)商，而是交給代替甲方(房地產(chǎn)商)的特聘項目經(jīng)理。特聘項目經(jīng)理向上對荷蘭ING股東董事會和投資管理委員會負(fù)責(zé)，拿項目，定位，價位，成本控制，獲利水平，都要符合荷蘭ING的要求。經(jīng)過董事會批準(zhǔn)，職業(yè)經(jīng)理人細(xì)化執(zhí)行，向下直接監(jiān)控項目的進(jìn)展。因為特聘項目經(jīng)理都是荷蘭ING在本地化過程中培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)的職業(yè)經(jīng)理人，所以資金失控和項目失控的可能性都比原來大大降低。

　　不理會泡沫說

　　現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的討論一浪高過一浪，但這沒有影響到荷蘭ING對這個市場的信心。5月11日，荷蘭國際集團(tuán)(ING)在上海宣布，ING剛剛完成一項亞洲房地產(chǎn)基金收購項目，并將把該基金投放于中國市場，這使得ING在中國的房地產(chǎn)投資總額翻了一倍，達(dá)6億美元。荷蘭ING全球執(zhí)行董事、亞太區(qū)主席金文洛曾表示，他非常清楚地意識到中國政府已經(jīng)將房地產(chǎn)列入投資過熱行業(yè)，但這并不影響ING繼續(xù)追加它在中國房地產(chǎn)業(yè)的投資。

　　金文洛當(dāng)然不是盲目熱情。在中國當(dāng)前的市場環(huán)境下，金融資本的進(jìn)入已經(jīng)相當(dāng)困難，退出渠道卻非常有限。如果說中國經(jīng)濟(jì)是一列高速前進(jìn)的火車，很多外資在上火車之前并不清楚自己在什么站能下車：中途退出或轉(zhuǎn)讓有外資減免稅收政策的限制；外資企業(yè)不能在國內(nèi)上市；去海外上市還要中國證監(jiān)會批準(zhǔn)；股東的變化也有諸多麻煩，不一而足。但是如果投資房地產(chǎn)，房子賣出去，資金利潤就收回來了；或者中途把項目轉(zhuǎn)手，也沒有復(fù)雜的手續(xù)。即便去除國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速膨脹和高回報率因素，也不難理解外資對房地產(chǎn)投資的熱情。

　　當(dāng)然，胡旭成也承認(rèn)，在一個固定的周期內(nèi)，行業(yè)的發(fā)展都有高點(diǎn)有低點(diǎn)，只要總體趨勢是向上發(fā)展的就可以。為了規(guī)避行業(yè)低點(diǎn)帶來的風(fēng)險，“荷蘭ING會每隔5年重新審視一下市場。”具體到每個項目，荷蘭ING的原則是“拿到控股權(quán)才做”。

　　“我們是做投資的，基金不是貸款，不能解決你的資金困難。我們要拿到控股權(quán)才做，一方面控制項目風(fēng)險，一方面獲取最大的利潤。”像典型的掌握金融資本的人，胡旭成口氣強(qiáng)硬。

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