桂勝／文

　　北京、上海、杭州三地房價的高企，以及今年二季度我國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，引發(fā)了一場有關房地產泡沫的大討論。許多人認為，高企的房價不僅危害居民的正常生活需求，而且一旦破滅，可能沖擊中國經(jīng)濟，造成種種危機。

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　　在討論高房價的罪魁禍首時，老百姓將矛頭指向開發(fā)商，而開發(fā)商則將責任推給政府，就在這種相互的推諉中，房價不僅沒有降下來，反而大有繼續(xù)上漲的趨勢。

　　那么，是什么原因造成的高房價呢？我們如果分析一下就一目了然了。

　　首先，是政府鼓勵房地產投資的方略存在著明顯的偏頗。在房地產不景氣的時候，各地政府為了拉動本地經(jīng)濟的發(fā)展，多數(shù)都采取了鼓勵房地產投資的策略。一時間，將買房作為投資的工具成為了大家的共識，只要手里有房，無論租售都能賺錢。于是，“溫州炒房團�咕蛻�運而生。回想一下當初“溫州炒房團�姑康揭坏�，大家都歡欣鼓舞，似乎他們的到來能夠抬高自己城市的身價！

　　殊不知，過度的投資就是投機。當投機風行的時候，房價也就開始背離了原有的價值，開始制造我們現(xiàn)在稱之為“泡沫”的東西。

　　其次，是銀行信貸政策為房地產投機推波助瀾。現(xiàn)行的信貸政策是鼓勵居民購房貸款、限制開發(fā)貸款的。這種政策在解決居民住房需求的同時，也使老百姓的房地產投資夢變成了現(xiàn)實。一些膽大的人手里有個一、二十萬就敢于炒房。而對開發(fā)貸款的苛刻，又拉大了房屋供給與需求的差距，客觀上為房價的飚升起到了推波助瀾的作用。

　　第三，就是開發(fā)商的“陰險狡詐��。中國的房地產商人是世界上最精明的，也比較能忽悠。樓市不好的時候，他們會忽悠得政府采取各種措施救市，房價過高的時候，他們又將責任推卸殆盡。以這次大討論為例，許多開發(fā)商都說是高地價抬高了房價。

　　事實如何呢？一個有良心的開發(fā)商坦言，在目前的房價構成中，地價、建材、利潤比例約為3：3：3，要是建材與土地成本漲幅達到50%，意味著整體成本上升15%。15%如果全部從發(fā)展商利潤中扣除，發(fā)展商肯定不干。任何一個發(fā)展商都不會以降低自己的利潤率來應對開發(fā)成本的增加，房地產市場冷或是熱，發(fā)展商對開發(fā)利潤的預期都不會降低，將土地成本增加部分轉嫁至房價上是發(fā)展商轉嫁開發(fā)風險的必然選擇。由此可見，這些開發(fā)商與房價高企根本脫不了干系。

　　誰都知道，房地產行業(yè)是中國最賺錢的行業(yè)之一。但是，我們不能因此而要求開發(fā)商良心發(fā)現(xiàn)，主動承擔成本價格上漲的部分，因為他們是商人！而商人的特點就是要追求利潤的最大化。

　　看來，我們只能和開發(fā)商一起將房價高企的板子打在政府和銀行身上了！

　　找責任的目的是為了找到解決問題的方法，避免重新犯錯誤。我們可以看到，為了抑制過高的房價，中央和地方政府都采取了許多措施。這些措施有的已經(jīng)發(fā)揮了作用，比如上海從5月份開始實行了期房限轉等政策，使涉足房產流通領域的公司利益大為縮水，同時也使房地產行業(yè)的過度投機得到了有效的遏制。上海的房價因此而逐步趨于穩(wěn)定。

　　但是，我們的政府并沒有從中吸取教訓。目前剛剛開始實行的土地“招、拍、掛�拐�策就存在很大的問題。這個以價格作為惟一取向，拋棄其他條件和因素，或者是把其他的因素作為非主流條件來考慮的政策，使價高者得土地，必將加快土地的價格上漲速度，進而為高房價加碼。北京大興黃村的一塊土地拍賣已經(jīng)拍出了9億元的天價，使得開發(fā)商有借口將這個項目的房價抬高，并引起了周邊項目的上漲。

　　看來抑制高房價在短期內是一個系統(tǒng)工程，它需要政府、銀行、開發(fā)商以及全社會的努力。

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