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楊帆/文
股票市場(chǎng)崩盤(pán)，引起“價(jià)值回歸論”出現(xiàn)。那未來(lái)數(shù)年，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像股市這樣的崩盤(pán)？
大家都承認(rèn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，但很少人把它明確定義為“局部地區(qū)局部產(chǎn)業(yè)”的過(guò)熱。其
實(shí)鋼鐵水泥投資過(guò)熱、能源消耗提高、貿(mào)易逆差、物價(jià)上升，根源就是房地產(chǎn)泡沫。我國(guó)現(xiàn)有城市住宅建筑面積為60億平方米，按4億居民人均住宅面積20平方米計(jì)算，需增20億平方米，而城市人口還要增加。因此許多人認(rèn)為中國(guó)人多土地少，50年也不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫。但這是以絕對(duì)需求代替相對(duì)需求，模糊了這次國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控的性質(zhì)。
房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)在哪兒呢？
第一個(gè)標(biāo)志是我國(guó)的房地產(chǎn)以25%以上的高發(fā)展速度持續(xù)增長(zhǎng)5年后，按照其固有周期必然調(diào)整，但由于以下因素這個(gè)調(diào)整周期延長(zhǎng)了：北京奧運(yùn)會(huì)造成的建設(shè)高潮，加入WTO和開(kāi)放國(guó)內(nèi)市場(chǎng)刺激外商投資，人民幣升值預(yù)期刺激國(guó)際投機(jī)資本進(jìn)入，在以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲產(chǎn)生資本聚集效應(yīng)，國(guó)內(nèi)投機(jī)資本炒作房?jī)r(jià)，既得利益集團(tuán)有意維持泡沫等等，其惡果是維持時(shí)間越長(zhǎng)，泡沫越大，損失越大。
第二個(gè)標(biāo)志是房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)收入房?jī)r(jià)比。收入房?jī)r(jià)比的合理水平是5∶1，但上海、北京、廣州為8.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全國(guó)平均7.8∶1。
第三個(gè)標(biāo)志是把住宅作為投資品。《解放日?qǐng)?bào)》抽樣調(diào)查顯示，參與調(diào)查的上海25個(gè)小區(qū)共有居民23694戶，其中26.55%的購(gòu)房者是出于投資或者投機(jī)。更大數(shù)量的居民購(gòu)買(mǎi)新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實(shí)這也是投資行為。最為典型的是溫州炒房團(tuán)，民間說(shuō)法是其擁有的資金達(dá)1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦于沒(méi)有合適的渠道，于是親朋好友幾十個(gè)人湊幾千萬(wàn)資金一起砸在某個(gè)樓盤(pán)上，迅速抬高樓價(jià)再賣(mài)。可一旦房地產(chǎn)泡沫破裂房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，給這些投資行為帶來(lái)的損失就會(huì)一發(fā)不可收拾。
第四個(gè)標(biāo)志是房地產(chǎn)貸款超常增長(zhǎng)。我國(guó)80%的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行信貸。商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程，承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)貸款額這幾年來(lái)成倍增長(zhǎng)。
不少消費(fèi)者只認(rèn)首付比例低，對(duì)于自己未來(lái)收入的預(yù)期或者過(guò)于樂(lè)觀，或者沒(méi)有認(rèn)真考慮還款，于是購(gòu)置住房的面積不斷擴(kuò)大。如果系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，消費(fèi)者只能延期還貸，全部風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移到銀行。
我國(guó)的現(xiàn)狀是儲(chǔ)蓄大于投資，銀行急于放款，特別愿意對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行車(chē)房信貸，但實(shí)際上如果系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，過(guò)剩商品房集中到銀行，銀行只能廉價(jià)拍賣(mài)。銀行最怕呆賬，我國(guó)商業(yè)銀行大約有25%的呆賬，經(jīng)過(guò)這次房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能到40%。
第五個(gè)標(biāo)志是空置率的提高。空置面積比近3年竣工面積之和稱(chēng)為空置率，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是10%。截至2004年4月末，我國(guó)空置一年以上的商品房面積為5529萬(wàn)平方米，空置率為57.6%。
第六個(gè)標(biāo)志是炒賣(mài)地皮。不少地方在征地拆遷方面出現(xiàn)了對(duì)居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)野蠻非法的剝奪，這是權(quán)力資本化和權(quán)力承包最為野蠻的方式。由此產(chǎn)生的超額利潤(rùn)就是房地產(chǎn)泡沫的根源。之所以說(shuō)房地產(chǎn)泡沫必定破滅，因?yàn)樽铋L(zhǎng)也就是維持到城市土地賣(mài)完，或者耕地不足以生產(chǎn)足夠的糧食的時(shí)候。實(shí)際上還維持不到那時(shí)候，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商已囤積的低價(jià)土地一旦集中投入，或者銀行一旦收緊信貸，就會(huì)擊穿泡沫。
中央政府已開(kāi)始抑制房地產(chǎn)泡沫，采取的措施包括限制貸款和土地。但我認(rèn)為，限制土地不能降低房地產(chǎn)價(jià)格，反而對(duì)已囤積土地的大地產(chǎn)商有利，所以應(yīng)該有計(jì)劃地公開(kāi)拍賣(mài)土地，增加普通商品房的供應(yīng)以降低房?jī)r(jià)。應(yīng)允許成立住宅合作社，由住宅購(gòu)買(mǎi)者和業(yè)主依法行使消費(fèi)者主權(quán)，消除非法中間環(huán)節(jié)，這是防止房地產(chǎn)泡沫的治本辦法。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)不是無(wú)限的。眼下的房地產(chǎn)大泡沫問(wèn)題如不能堅(jiān)決糾正，將會(huì)吸引全國(guó)資源進(jìn)入這個(gè)無(wú)底的黑洞，將繼續(xù)養(yǎng)肥一批權(quán)力資本代理人。
作為投資創(chuàng)業(yè)者，不僅要考慮非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而且要考慮系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。特別是中國(guó)正處于體制轉(zhuǎn)軌的特殊時(shí)期，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，目前集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫。無(wú)論控制能否成功，泡沫總有從積累到破滅的內(nèi)在規(guī)律。因此，支持中央政府宏觀調(diào)控，并且提醒投資者警惕房地產(chǎn)泡沫，不要盲目投資，恐怕不是多余的。
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