春天MALL再一次站在審批的門檻上，面臨生死關頭。在一個不完全的市場中，政策的變化更多地決定了一種商業形態的生死興衰。春天MALL正是面臨著這樣的尷尬

　　春天MALL遭遇清查寒冬

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　　6月17日的一則新聞，終于讓尹鐵錚緊鎖的眉頭稍微舒展了一些。北京市商務局新聞發言人閻立剛表示，北京現有的大型購物中心(SHOPPING MALL)的建設還遠沒有達到北京城市發展的需要。他強調，在對原有的商業規劃進行修編后，北京MALL還要再發展。

　　兩個月來，作為北京春天商業發展有限責任公司總經理，尹鐵錚很郁悶地發現，自己的工作輕松了不少，公司最重要的項目——春天MALL——已經處于停頓狀態。因為從4月底開始，國家四部委專門部署的關于清理固定資產投資項目行動中，大型購物中心與鋼鐵、電解鋁、水泥等同被列入重點清理范圍。

　　新華社的報道說，在此次清查中，有關部委調查出全國購物中心的投資總額2000多億元，數量高達400個，購物中心不光在大城市遍地開花，還迅速向二三級城市擴展。資金和占地需求大、周期長、風險高的大型購物中心，竟然在短短兩三年里膨脹到了此等規模，令把握宏觀的官員們為之心驚。拿上海商學院連鎖經營管理系主任吳建國等學者的話說：“太超前了，把大后天的事都做了。”

　　然而，真正讓人擔心的是MALL的超前給銀行帶來的風險。一位某房產公司人士向記者詳解了一家預計投資25億元的MALL的融資之道：先用自有資金拿地，對土地用市場價評估升值，再拿政府準許其投資的土地批文到銀行貸款，用此貸款來建造，建造完后再拿蓋好的樓去銀行抵押貸款，用此貸款來營運。

　　在整個項目投資中，只有土地金是開發商出的自有資金，如果能說動地方政府，開發商往往只需要付出十分低廉的價格就可以拿到土地，此后的絕大部分風險則都由銀行承擔。這位行業內權威人士說：“這種情況十分普遍。有的自有資金占到15%—20%，有的只有3%，正常情況下自有資金僅占5%左右。”

　　房地產開發商如此熱衷于建設MALL的原因自然是其中誘人的高利潤。通常MALL占地面積都較大，這給了開發商一個很好的機會和概念獲取大面積土地。但他們開發MALL的模式實際與房地產行業開發模式一般無二，由此帶來的比一般房地產項目大得多的融資風險卻都轉嫁給了銀行，同時由于MALL商業模式通常采用租賃的方式，投資收回的周期為十幾年，不像一般的房地產項目采用直接出售商鋪的方式，兩三年內就能收回投資，這更加劇了銀行的風險。

　　這也是溫家寶總理親自批示要求四部委“查告”MALL泡沫的主要原因。四部委對MALL泡沫的徹查，立刻給這兩三年迅速興起的MALL熱潑了一盆冷水。

　　北京自然也被這場席卷神州的徹查風暴波及。閻立剛證實：“北京也已經開始對大型購物中心進行徹底清查，符合規范的項目可以繼續做，不符合規范的項目會堅決停建。”包括春天MALL在內的所有大型購物中心，隨即都進入停頓待清查狀態。

　　融資歷險

　　從1999年至今，春天MALL的籌備工作已經進入第5個年頭了。這期間已經停停建建多次。

　　“融資是很重要的一個問題。”回顧這5年來的辛酸苦辣，54歲的尹鐵錚不由地重重嘆了口氣。MALL不同于一般的房地產項目，因為占地面積廣、投資周期長，所以需要大量的資金才能運作，按照原來的估計，春天MALL的預投資額高達40多億元。

　　與別人不同的是，春天MALL融資找的不是銀行貸款。尹鐵錚拿著MALL的方案和國外大大小小的財團談了許多家，并曾經找到了一家合適的合作伙伴，但“9·11”的意外發生，使得對方擔心全球性經濟衰退有可能加劇而撤資了。又經過兩年艱難的尋尋覓覓，春天MALL找到了另一家中意的“對象”——香港的長江實業。2003年10月，雙方簽訂意向性協議。尹鐵錚說，長江實業是投資方中的絕對大頭，剩余的少量資金則由其他幾家中小型的外國財團分擔。

　　如此不易地堅持了5年，原因在于，尹鐵錚認為北京已經達到出現MALL的經濟發展階段，“而且如果早期進入則風險較小，回報較高”。

　　他強調，MALL作為一種專業性的商業業態，是經濟發展到一定階段的產物，只要市場有需求必然會產生，它并不是簡單地占地面積大，或者是一個大型超市，而是起到提升城市功能、為城市升級換代的作用。作為賽特、老福爺、家樂福、綠屋百貨等這些不同商業形態的引進者，尹鐵錚相信自己對商業預期的眼光不會錯。

　　但為何這個非常為尹鐵錚看好的項目融資卻如此艱難，春天商業公司一位員工解釋說，原因在于中國和國外做商業的方式不同。中國政府審批商業項目，必須要明確見到投資方投入資金，而國外財團由于擔心政策性風險，則必須要經過政府審批才可以進行投資，“他們不清楚在中國只要有政府的批條就算是進入審批階段了。”這位員工稱，長江實業一直在中國有很多業務，對中國內地政府做事的方式非常熟悉，所以當春天MALL的方案放到長江實業負責人的桌上時，“雙方很快就談攏了，從接觸到簽意向性協議用了不到半年時間。”

　　好事多磨

　　有了足夠的資金，尹鐵錚終于可以稍微松口氣了。“當時我們的資金都已經準備好，只差打到賬戶里了。”但現在，尹鐵錚的語氣中掩飾不住地流露出一絲惆悵，“眼看萬事俱備，但好事多磨，剛松了一口氣，很快又提了起來”。

　　春節剛過，北京相關政府部門發布4號令，正式取消協議出讓土地，北京所有土地都必須通過招拍掛的方式公開交易。這是對尹鐵錚的第一個打擊。在春天MALL的方案中，原來土地計算成本是按照協議轉讓方式獲得，規劃的地段在溫榆河附近——北京知名的別墅區。尹鐵錚稱，改成招拍掛以后，“土地價格上漲非常多，甚至可能上漲一倍。”他承認，從目前的跡象來看，合作伙伴都處于觀望狀態，如果通過招拍掛的方式拿地，那么春天MALL項目可能毫無利潤可言。

　　“這些財團繼續投資的可能性已經不大了。”尹鐵錚無奈地說：“招拍掛政策剛出臺的時候，這個項目雖然走得慢，但是還能勉強往前走一走，后來形勢越來越緊張，等到四部委查MALL的事情后，項目就根本無法往前走了。”

　　尹鐵錚介紹說，在國外，建設MALL通常是一種政府鼓勵的行為，實施“零地價”政策，“因為當一個MALL建立起來以后，必然帶動周邊地區的經濟發展，它作為一個商業設施，從某種程度上起到完善城市功能的作用。這是MALL能夠在國外得到很大發展的一個重要原因”。

　　但國內過高的地價，成為MALL發展難以逾越的一道門檻。“我們現在惟一能做的事情是等待，”尹鐵錚無奈的話語中隱隱透出一絲希冀，“如果8月31日土地‘大限’過后，政府能給MALL不同于房地產拿地方式的特殊處理，我們還可以繼續項目，否則就根本沒法做了。”

　　6月17日的消息讓尹鐵錚微微看到一些曙光。作為北京官方發言人，閻立剛明確表示：“作為一種專業的商業業態，MALL是經濟發展到一定階段的產物，是一種集商業、文化、娛樂為一體的綜合性的商業設施，并不是所有的大型商業設施都是MALL，北京和外地一些城市不一樣，經濟水平已經發展到出現MALL的時候，符合規范的MALL就應該出現。”

　　四部委徹查MALL泡沫緣起于國家新的一輪宏觀調控政策，但閻立剛強調，“限制固定資產投資不等于不允許固定資產投資”，他指出，國家需要清理的實際上是那些打著MALL的旗號、濫用銀行貸款做的房地產項目。據一份統計顯示，在國內待建的這些所謂“MALL項目”中，真正意義上的MALL僅占30%。

　　“按照北京的規劃，只在五環以外，在東南西北四個角設立了4個MALL，這四個MALL都還在待建狀態，沒有一個真正意義上的MALL建成，根本就不存在MALL過熱的情況。”閻立剛說。

　　據尹鐵錚介紹，目前北京市規劃的4個MALL中包括春天MALL在內有3個已經進入審批流程，那兩家的情況與春天類似，也都因為四部委徹查MALL泡沫進入停頓清查階段。

　　打“擦邊球”的金源MALL

　　就在尹鐵錚們懷著忐忑不安的心情，焦急地等待著來自政府的“赦免令”時，一家被稱為“京城第一家建成的MALL”——金源SHOPPING MALL，宣布打算在10月正式開張。

　　閻立剛對此的解釋是：“金源SHOPPING MALL并不屬于北京市規劃的4個MALL之一，但是它建成后也具備了MALL的一些功能。” 

　　為什么北京市“欽定”的4個MALL都難產，而事先沒有張揚的金源SHOPPING MALL卻突然宣布建成了？

　　“金源SHOPPING MALL實際上是一個綜合性大型房地產項目，而房地產的審批要比MALL的審批簡單的多，審批時間也要短許多。”尹鐵錚介紹說，“我們的項目最早就是按照MALL申報的，而金源是按照房地產項目申報的。”MALL審批時必須要經過多方反復論證，證明其是否可以實現應有的城市功能，達到為城市升級換代的效果，還要論證是否與周邊地區交通狀況匹配、是否能帶動周邊地區的經濟發展；而房地產項目審批則簡單的多，只要審批項目符合規劃就可以了。

　　金源SHOPPING MALL有意無意中打了一個“擦邊球”，繞過了漫長的審批，在短時間內形成了“京城第一MALL”。

　　國外建MALL時，是先建商業設施，帶動周邊地區經濟發展形成人氣后，會吸引很多人過來居住，然后才開始建住宅。春天MALL也采用這種方式，在做方案時就已經具備了商業、住宅、文化、娛樂功能，而金源最開始建了大片住宅，住的人多了以后才發現沒有配套的商業設施，然后才開始建商業設施。“這種模式與國外的MALL開發模式正好相反，”尹鐵錚說，“現在金源雖然建成了，但是在四環旁邊建這么大的一個MALL，將來交通狀況是否能滿足需求還不好說。”

　　春天的尷尬

　　在經過5年的審批流程以后，由于四部委徹查MALL泡沫，現在春天MALL再一次站在審批過關的門檻前。

　　“這次清查是由發改委等多個部門發起的，要調查這些待建的MALL是否符合規范，是否符合北京市新規劃和適合北京城市空間的改變。”閻立剛表示。而對于“規范的標準”、“北京MALL的規模總量”究竟怎樣這些問題，該發言人表示：“正在論證階段，現在都不好說。”

　　“如果北京市規劃沒變還好說，如果規劃發生變化，我們的項目是否能繼續還真不好說了，”尹鐵錚的語氣中明顯對春天MALL的未來憂慮重重。

　　但政府現在并沒有給尹鐵錚們一個明確的說法。“政府現在沒有態度，”尹鐵錚小心翼翼地選擇措辭，“現在朝陽區下屬的開發辦已經沒有時間接待我們了。”

　　急于知道政府態度的尹鐵錚從側面打聽到消息，這次清查的角度主要是考察開發商拿地方式是否符合規范，從銀行貸款是否符合規范。而春天MALL剛融到資金，還沒進入拿地階段；資金來源全部來自外國財團，根本沒從銀行貸款。所以他并不擔心在這兩點上會通不過清查，但過高的地價則是他從商業能力上無法解決的問題。

　　“在北京建MALL這個規劃點肯定沒有問題，”尹鐵錚仍然堅持自己對市場的判斷，“現在關鍵的是入位點問題。”在他看來，北京出現MALL是早晚的事情，2008年在北京舉辦奧運會是一個很好的機會，此前如果建成MALL則會帶來豐厚的利潤回報，如果再拖后幾年也會有不錯的回報，但效果會大打折扣。

　　“我們希望在今年年底以前順利通過審批，資金到位，真正建MALL只用兩年時間就夠了，正好能趕上奧運會。”尹鐵錚認為，現在最關鍵的還是政策問題。然而，“我們有些政策現在判斷不了，有時候它不是按照市場規律來制定的。”

　　在一個市場經濟發育比較成熟的社會，一種商業形態是否能產生和發展壯大取決于市場，但在當前的中國，政策的變化卻可能決定這種商業形態的生死興衰。圍繞著這次MALL爭論，商業業內人士的普遍態度是，MALL是經濟發展到一定階段的產物，現在的關鍵在于國家政策的規范標準是怎樣的。在這個非常時期，這些待建的MALL能做的事情只能是把商業計劃書做的更完善些。他們心中都明白，北京市政府不可能采取措施硬要把這幾個MALL保留下來，與中央政策直接發生沖突，但可以通過比較完善的商業計劃，或者采用其他方式給MALL繼續留下火種。