摘要：大型商業購物中心有其建設和發展的氣候，但由于盲目地開發，也日益產生一些弊端，一些已開發的商業地產甚至出現了惡性競爭、污染環境、堵塞交通等問題，成了城市的雞肋。而此時外資則虎視眈眈，窺視已久，并將很快進入國內市場。

　　　本報記者 吳健 阿飚

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　　中國商業網點建設管理聯合會最近發布的調查顯示：目前全國在建立項的購物中心多達200家左右，總面積約3000萬平方米。全國上下競相上馬大型購物中心，并且蔚然成風。

　　大型商業購物中心有其建設和發展的氣候，但由于盲目地開發，也日益產生一些弊端，一些已開發的商業地產甚至出現了惡性競爭、污染環境、堵塞交通等問題，成了城市的雞肋。而此時外資則虎視眈眈，窺視已久，并將很快進入國內市場。

　　近日，由民營企業廈門明發集團發起主辦的“2004中國商業地產高峰論壇�乖趶B門舉行，海峽兩岸商業流通和地產方面的專家就國內商業地產目前出現的一些不良現象進行了剖析，提出了建議和意見，對未來發展的前景進行了展望。

　　注重外觀商業地產成雞肋

　　今年3月份，商務部在10個大中城市做調查顯示，2003年1月到10月份，全國商業地產竣工面積大約是2000萬平方米。

　　20世紀90年代，M a ll開始登陸中國。廣州天河城、大連勝利廣場、上海友誼南方商城、北京東方廣場陸續開業，如今正在建設當中的還有廈門明發M a ll、廣州東莞華南M a ll、北京世紀金源時代購物中心、中關村國際商城和春天M a ll等。目前，這些在建的Sh op-p in g M a ll普遍規模在50萬平方米以上，有的甚至達到100萬平方米，投資動輒幾十億元到上百億元。

　　我國對已經建成的54個Sh opp in g M a ll的面積進行測算，平均下來單個面積是十三四萬平方米，而這個平均數字在國外只有兩三萬平方米，國外的社區型、鄰里型的Sh opp in g M a ll僅1萬平方米。

　　在國務院發展研究中心副所長、商務部特聘專家、中國商業地產聯盟特聘專家任興洲女士看來，我國的商業地產開發已經出現了比較嚴重的盲目求大的誤區和苗頭，而且非常明顯。雖然現在“求大�故怯幸恍┛陀^的要求，比如說

　　生活節奏的變化、初級汽車社會的到來以及居民對一站式消費的需求，以及節約購物和消費的時間等等，但是總體上盲目求大的問題，已經成為我國商業地產中比較突出、需要盡快解決的問題。

　　任興洲認為，購物中心并不是越大越好，而且商業地產可以有多種形式，郊區型、鄰里型、商業中心區域型等。

　　她介紹，一些地方盲目建設大型商業設施，已經對中小商業設施帶來壓力，部分城市中心區出現了商業網點過于集中、經營錯位的情況。而且隨之引發了惡性商業競爭、噪音、環境污染、加重城市交通壓力等一系列問題。

　　中國商業經濟學會副會長，北京商業企業管理協會副會長荀培路則認為，目前我國商業地產的開發建設中存在著日益嚴重的形象工程問題，不少地方政府對商業地產開發是非常重視的，購物中心等大型商業設施具有較強的市政效果，一些地方政府不顧當地的經濟發展，一味的積極推動，而且過于重視城市景觀要求，忽視了商業功能的開發，致使項目陷入招商難的尷尬境地。

　　據荀培路介紹，國內曾經有一個項目的設計方案推出后，漂亮的設計受到設計名家和政府有關部門的大加稱贊，但是一個美國的專家卻直說不可思議，提出了“這么漂亮的建筑里要賣什么”的疑問。

　　廈門貿發局副局長梁群民認為，隨著舊城的改造完善，新城建設的完善，多幾個商業中心并不是很大的問題，關鍵是商業中心如何運作，這才是最重要的。他認為，一個大型的商業網點，能否成為商業亮點，非常重要的是內涵是什么，只有美麗的衣裝沒有豐富的內容也不行。

　　在談到與開發商的合作時，法國家樂福投資代表羅鋼則表示，家樂福對所選擇的商業地產很嚴謹，對所在地產的周圍環境、人口狀況、道路交通、建筑設施等方面，都有非常大的定量分析。家樂福通過對規模、建筑規劃、商業綜合性規劃的嚴格審查，只尋找有非常大的商業機會和潛力的商業地產進行合作。

　　商業地產開發將引入聽證制度

　　荀培路表示，商業地產開發的盲目無序行為，已經引起政府的高度重視。據他介紹，不久前，商務部市場建設司對2004年到2010年商務體系建設進行了規劃，不是指令性的，但是對全社會的投資和微觀主體的決策將起到大方向的把握和引導作用。現在商務部第一步已經要求省會城市和地級以上城市都要進行商業網點的總體規劃，而且要跟城市發展相一致。政府出面監管，說明商業網點的建設并不是簡單的企業行為，是跟整個城市的基礎設施、人員流動、金融投資等方面相配合而成的，所以政府要求開發單位進行有序地規劃，而且著手對大功能分區進行設計。

　　據了解，商務部最近已經在起草商務網點規劃管理條例，有望于今年年底出臺。其中最主要的一個內容就是參照發達國家的做法，引入聽證制度，邀請專家、利益相關者聽證、論證，避免盲目性。

　　根據條例規定，今后城市商業網點不是有錢就能建設，也不是想建在哪里就可以建在哪里。建設3000平方米以上的商業地產設施項目，必須進行聽證，由發展改革建設規劃、工商行政管理、交通環保等部門、生產流通部門、消費者協會的專家及業內人士參與聽證，商業網點的所在區、街道也將推選企業和居民出任代表，開發商經過聽證之后必須拿到書面同意建設意見，方可辦理有關建設手續。而建設1萬平方米以上的商業網點，還必須到國務院有關部門進行聽證。

　　今后政府將對商業網點的統計納入到法定的統計范圍之內，在此基礎上對商業網點的數量、布局、結構以及市場需求情況進行動態的檢測，及時向社會發布信息，引導企業和銀行包括個人投資者決策，增加科學性。

　　避免商品組合和經營的同質化

　　在列舉了一系列數字后，荀培路表示，從有關部門和中國城市商業網點建設管理聯合會所作的初步調查情況來看，大型商業設施雖然在局部出現了過熱的苗頭，但是總體來說，商業地產總量不足的情況并沒有得到解決。他認為，商業設施在農村城鄉結合部和新建居民區嚴重不足的現象依然很明顯，這些地方的居民生活還很不方便，按照國民經濟翻兩番的要求，作為自身巨大消費額的巨大載體，現在的差距還很大，所以不能簡單籠統地做出商業地產過熱的判斷，不能一刀切。

　　國家商務部官員在最近講話時強調，仍然要加快我國市場體系的建設和發展，采取有效措施研究制定吸引投資，引導各方面的資本加大對商業市場建設的投入，但同時也指出，對商業網點的建設和開發要分類指導，防止重復建設和盲目投資，提高成功率。這是國家對市場總體的判斷。

　　荀培路介紹，1995年之后，連鎖經營伴隨著新型業態的發展而發展，大型綜合超市既有倉儲式的商場，還有像麥德隆這樣的業態以及像建材批發市場等的形式發展起來，帶動了商業地產多種形式的發展。此外，商業街的開發在上個世紀90年代后期非常普遍，也是大規模的。進入新世紀之后，特別是“十五”以來，又有了新的特點，包括購物中心在內的大型商業設施的發展，體量越來越多，包括的內容越來越多，投資額越來越大。

　　針對不斷出現的市場情況，荀培路認為，要想實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展，地產商和商業經營者的資源整合是非常重要的，實現商業和房地產對接，與大型國際商家的聯手，可以降低投資風險，地產商借助商家的品牌效應，能有效地提升商業網點的銷售。

　　荀培路說，零售巨頭、餐飲娛樂、家居建材等大型商家的加盟，是目前商業地產的一大賣點，也為商業網點提供了高素質、高消費的人流量。不過他同時也指出，這也因此成了大型購物中心競相克隆的方式，由此產生的結果就是，在我國商業地產中，商品組合、經營結構等的同質化現象非常嚴重，從而引發比拼價格等的惡性競爭。

　　任興洲認為，商業經營必須要先考慮當地消費實情，進行準確的商業定位，才能做到有效和可持續性發展。市場細分是商業地產發展的前提。要讓商業地產多成功多盈利，必須進行市場細分，商業一定要有特色，沒有特色就沒有生命力。