房地產業調控應適度

　　受訪人：中國人民大學宏觀經濟研究所所長 包明華

　　采訪人：本刊記者 郭海燕

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　　新遠見：目前，很多人在討論，調控之手和市場之手哪個更應該在中國經濟的發展過程中發揮主要作用，比如這次針對房地產業的宏觀調控就有很多不同的意見。您的看法呢？

　　包明華：前一階段，房地產的增長速度過高，應該適當控制。

　　此次對房地產的宏觀調控出于兩方面考慮，一是從去年下半年開始到2004年初，房地產增速太快，二是最近糧食價格不斷上漲，主要原因是糧食的種植面積大幅度降低，很大程度上是各地房地產開發增長速度過快。

　　但這里面要具體問題具體分析，真正占用大量農田的不是商品房的開發，而主要是經濟開發區、工業園的建設。

　　我覺得這一階段的房地產過熱，不在于普通的商品住宅的投資和供給過熱，而是在于經濟開發區——由地方政府行為導致的投資增長和投資過熱。

　　新遠見：但在上海，的確出現了對普通商品住宅的人為炒作，比如溫州炒房團？有人甚至說當年香港的財富幻滅悲劇要在上海上演。

　　包明華：目前在局部地區形成人為炒作是有可能的，如海南、北海、珠海等，當年就由于炒作出現了爛尾樓。但從全國范圍來看，形成普遍的房地產炒作風不太可能。

　　從去年開始，上海房地產價格上得非常快，但還不完全是炒作的原因。當年的海南、北海、珠海地方很小，地價很低，有炒作的空間；上海地價這么高，地方這么大，要炒作需要多大的資金實力？！目前來看，中國一些大的財團、大的企業并沒有參與其中。當然也不排除像溫州炒房團等人為的炒作行為，但這些炒作，還不可能形成大的風險。

　　新遠見：有人說，由于中國的市場經濟環境并未完善，就出現了中國獨有的經濟周期規律，就是一放就熱，一收就死。

　　中國的房地產市場剛剛開始發展，經過了住房制度改革政策多年的支持與調整才辛辛苦苦的創造了一個城鎮居民主動消費的局面。宏觀調控這柄雙刃劍，既抑制了房地產過熱的勢頭，也可能挫傷城鎮居民主動消費的熱情，可能再用十年都難以恢復這種局面。

　　對此，您如何看？

　　包明華：從總體上講，宏觀調控肯定會對房地產的供給增長起到壓縮作用。這種方式的壓縮，可能有正面效應，總體上控制了房地產的增長速度。有關統計數據顯示，從4月份開始，房地產投資增長速度已經開始下降，包括國民生產投資也已經開始大幅下降了。

　　但同時也可能產生負面效應，可能會壓縮了房地產的正常增長速度。目前中國居民的銀行儲蓄存款總額超過10萬億元。如果銀行的存款大于貸款，就證明銀行把居民的錢吸引過來，但沒有完全用出去，這會導致一部分購買力在銀行里面，錢就閑置了。消費如果不能及時轉化為投資，就會導致總供給的失控。

　　如果你對房地產過多地抑制，可能會導致本來萎靡不振的國民消費需求更加萎靡。所以，房地產行業的調整也好、控制也罷，關鍵要進行結構性調整。因為導致房地產開發過熱的不是普通的商品住宅，而是政府行為導致的經濟開發區、工業區的開發，還有市政工程、甚至一些形象工程的開發，是它們導致農民土地大幅減少，要控制的是這些政府行為。

　　新遠見：那是不是說對房地產行業的調整應該是有針對性的，而不應該一刀切？

　　包明華：是的。房地產投資是否過熱？是過熱了；要不要控制？要控制。但宏觀經濟調控要對癥下藥。

　　目前對房地產主要應該進行結構性控制。我認為房地產調控重點應該放在兩個方面，一是嚴加控制由政府行為導致的房產開發。一個小城市，5萬人到10萬人，搞那么大一個廣場，到處建開發區、工業加工園區，這個要控制住；第二就是要控制炒作行為，盡管它可能在局部地區、局部范圍內存在，但不管它在什么地方存在，以什么形式存在，都是應該嚴加控制的。

　　同時，控制一定要適度，不要把房地產的增長速度壓得非常低。房地產不僅是朝陽產業，也是支柱產業，太低，對整個國民經濟增長是不利的，而且目前中國經濟的發展狀況是投資比例過高，消費比例過低，居民有錢不花。龍頭一旦卡住，資金就會閑置。

　　另外，中國宏觀經濟的定量分析研究比較薄弱。比如，GDP年增長速度是9%，房地產行業年增長速度到底在什么水平上最合適，要有定量模型把具體數據算出來，而不是拍拍腦袋的事。但現在沒有人做這個工作，這可能會造成宏觀經濟調控的不確定性。

　　新遠見：調控之下，房地產企業會出現什么情形？

　　包明華：可能會導致一些企業的淘汰，現在的幾個門檻：房地產開發的銀行貸款門檻，自有資金的比例，土地審批的門檻都大幅提高，這些很可能把中小企業淘汰出局。這種結果，一方面可以提高房地產開發質量，但另一方面，也可能出現房地產開發的壟斷。壟斷很有可能導致房地產行業的非正常發展。

　　新遠見：調控之后，房地產價格會出現大的波動嗎？比如，是否會大幅度降價？

　　包明華：這種宏觀經濟調控，只會抬高房地產的價格，不會導致房地產價格的回落。現在有些人已經開始琢磨二手房生意，因為今后的新開地產項目肯定要減少。所以，從長遠來看，中國的房地產價格肯定會上漲。有人預測10之內會上漲3倍，當然這不太可能。但10年之內，上漲50%—60%是完全有可能的。

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