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最近，業(yè)主和物業(yè)管理出現(xiàn)的種種糾紛，再度成為一個社會熱點問題，《新京報》連續(xù)發(fā)表評論對此進(jìn)行探討。本來，業(yè)主們期待通過制定《物業(yè)管理條例》，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，以便減少不必要的物業(yè)糾紛。2003年9月1日《物業(yè)管理條例》實施以來，物業(yè)管理進(jìn)入法制化、規(guī)范化，應(yīng)該說是進(jìn)步不少。盡管該法填補了物業(yè)管理方面的法律空白，但是諸多條文顯得過于空泛模糊，實際操作性較差，給某些物業(yè)公司提供了不正當(dāng)經(jīng)營的可乘之機。
從媒體披露的物業(yè)糾紛來看，物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)存在的問題很多，從過去的服務(wù)不到位、收費高，到現(xiàn)在的物管公司利用小區(qū)公共場所賺取不合理費用等。說到底，物業(yè)管理公司的角色錯位和越位，仍是導(dǎo)致糾紛的一個根源。
由于目前許多物業(yè)管理公司脫胎于計劃體制時代的房屋管理機構(gòu)，在管理和服務(wù)上仍然沿襲原有思維方式，在今天的市場經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)了角色錯位，錯把自己當(dāng)成業(yè)主的管理者，不但沒有增強服務(wù)意識，反有一種高高在上的管理姿態(tài)。
《物業(yè)管理條例》的出臺，核心是保護(hù)市場經(jīng)濟(jì)體制下業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方的合法權(quán)益。條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。既然雙方是平等的合同關(guān)系，具有平等的法律地位，那么，業(yè)主與物業(yè)管理公司都應(yīng)按照市場規(guī)則辦事。
過去只提物業(yè)管理，不僅誤導(dǎo)了物業(yè)公司，也誤導(dǎo)了業(yè)主，認(rèn)為物業(yè)公司是管理者，業(yè)主是被管理者，許多小區(qū)的“業(yè)主公約”都是由物業(yè)管理公司制定，業(yè)主只能被動地執(zhí)行物業(yè)管理公司的規(guī)定。
物業(yè)糾紛要走出當(dāng)下的博弈困境，出路只有一條，就是物業(yè)公司應(yīng)在業(yè)主和房管部門的監(jiān)督下，遵守《合同法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，盡快向市場角色歸位，依照市場法則，把真正把業(yè)主當(dāng)成自己服務(wù)的客戶，在物業(yè)服務(wù)合同的約束下與業(yè)主平等相待，才能實現(xiàn)和平共處。
□黃震(北京大學(xué)教師)
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