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楊金志
2000年，上海新建商品房的價格指數同比上升3%；2001年價格指數上升8%；2002年達到13%；而到了2003年，這個數字已經高于20%；今年一季度，上海房屋銷售價格同比又上漲了28.3%。細心人不難看出，2002年底上海申辦2010年世界博覽會成功是上海房價飆升的一個重要節點。
上海市政府參事、上海社科院房地產研究中心研究員張泓銘認為，近年來上海房價增長偏快的原因有三：其一，真實需求涌動，外地來滬人才和不少上海市民為居住購買房屋；其二，未來需求被迫過量地提前釋放，大規模的動拆遷導致中低收入階層超前購房；其三，消費性投資過熱。張泓銘認為，消費性投資過熱是房價飆升的“罪魁禍首”。
消費性投資包含兩個方面：長期投資和短期投資。長期投資主要指購買房屋用于租賃。張泓銘認為這個市場受真實需求制約，不會過于偏離價值規律，值得鼓勵。但問題是，長期投資在上海樓市的消費性投資里不是主流，主流是短期投資，也就是人們常說的“炒樓”，購房就是為了拋售獲利。短期投資花樣多多：在預售前出手買賣，是為“炒號”；在預售階段進行買賣，是為“期房轉讓”；在拿房后進行買賣，是為現房交易。
短期投資就是投機。投機使得房產市場看似很活躍，需求很強烈。但其實，投機者手中的房子不代表需求，而仍然是供給。復旦大學世界經濟系主任華民告訴記者，和其它資源不同，土地不具有持續生產性，一棟房子的價格不論被炒到多高，它本身的價值并沒有提升。正因如此，張泓銘“預測”了這樣一天：房價高得不能再高，任何人都無法接盤；空置房的供給達到最大，根本無法消化；人們對房產的投入也達到最高，無法繼續投入。到了如此“三高”境地，就是房地產業崩潰的時候了。
華民認為，在一個市場良性發展的國家或地區，房地產的發展從來都是平穩的。而反觀另一些曾經樓市火爆的地方，無一不嘗到樓市崩盤后的苦澀。20世紀80年代末、90年代初，日本泡沫經濟破滅，銀行大量破產，很大程度上就是房地產泡沫導致的。而在中國香港地區，前車之鑒也并不遙遠。
今年4月，上海市政府出臺“期房限轉”政策。專家則認為，遏制樓市投機行為關鍵在于金融政策而不在行政手段。張泓銘說，開發商至少60%到70%的資金來自銀行，一旦供給過多銀行就會被拖垮；而這幾年商業銀行約有1/3的貸款是流向房地產業的，把雞蛋放在一個籃子里肯定不是明智的選擇。華民告訴記者，中國的商業銀行在國有企業上深受呆壞賬之苦，轉而將目光投向房地產業——包括開發商和投機者。但是銀行沒有想到，開發商和投機者玩的都是銀行的錢，一旦出現樓市泡沫，所謂的“優質資產”房子也會變得一文不值。那個時候，銀行向誰去要錢？
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