撰稿 韓波(記者)

　　“以前是老百姓盼著政府動拆遷，而如今不少地方卻是政府求著老百姓動拆遷，為什么短短幾年里角色大轉(zhuǎn)換？為什么野蠻拆遷、違規(guī)拆遷的事情層出不窮？政績指揮棒是背后的根源！”

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　　上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長印堃華教授說，國務(wù)院辦公廳新近發(fā)布的《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，嚴(yán)格拆遷管理的通知》�熂磭鴦�(wù)院2004年第46號文件�牐�開宗明義就要求各級政府端正城鎮(zhèn)房屋拆遷指導(dǎo)思想，用科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績觀指導(dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷工作，可說是抓住了問題的關(guān)鍵。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士的印象中，對于房地產(chǎn)業(yè)的具體管理意見不是出自主管職能部門，而是直接以國務(wù)院辦公廳的名義發(fā)布，近年來十分罕見。

　　暴利源自何處？

　　拆遷公司的利潤十分驚人，許多業(yè)內(nèi)人士直言不諱地稱之為“暴利”。而這個行當(dāng)提供的是勞務(wù)，幾乎不需要資本金，可以說是“無本萬利”。那么，拆遷業(yè)的高額利潤究竟來自哪里？

　　印堃華說，正是拆遷費用“打包”模式為拆遷公司提供了巨大的灰色利潤空間。在國務(wù)院46號文件中，這種模式被稱為“大包干”：承包拆遷任務(wù)的開發(fā)企業(yè)獲得一筆“打包資金”，其中包括被拆遷戶的安置費用和本企業(yè)的勞務(wù)費用。由于兩者此消彼漲，在監(jiān)督機(jī)制缺位的情況下，許多企業(yè)選擇的是盡可能壓低被拆遷戶的安置標(biāo)準(zhǔn)，克扣安置費用，與房屋價格評估機(jī)構(gòu)串通一氣壓低評估價格，來換取本企業(yè)的高額利潤。一些包干企業(yè)無所不用其極，甚至雇傭黑惡勢力采用極端暴力手段，惡性事件頻頻發(fā)生。誠如中國政法大學(xué)法學(xué)博士何兵所言，開發(fā)商和野蠻拆遷者的蠻勁從哪里來？相對于他們所獲得的暴利而言，他們支付給被拆遷戶的價錢不過等同于買雞窩的錢；相對他們所獲得的暴利而言，他們支付給黑惡勢力捆人的錢，不過等同于捆包裹的錢。

　　印堃華指出，在這種“打包”模式出現(xiàn)之前，拆遷單位如果在合同規(guī)定的時間內(nèi)完成拆遷任務(wù)，可以按動拆遷費用總額的7%左右得到“動拆遷管理費”，也就是拆遷企業(yè)的勞務(wù)費用。由于勞務(wù)費用與安置費用是兩條線，沒有此消彼漲的關(guān)系，一般而言，拆遷單位也就沒有必要野蠻拆遷、違規(guī)拆遷，很少會采取停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通等手段，強(qiáng)迫被拆遷居民搬遷。

　　為什么原本的“兩條線”會演變成幾乎蔓延全國的“大包干”？一些資深專家指出，關(guān)鍵的因素是動拆遷過程中的急功近利和盲目攀比。在上個世紀(jì)90年代中后期，國內(nèi)不少城市出現(xiàn)大拆大建，許多官員將迅速改變城市面貌作為政績的最佳體現(xiàn)。“兩條線”的動拆遷模式較為平穩(wěn)，在這種浮躁氣氛下，動拆遷速度常常難以達(dá)到“日新月異”的要求，于是有些地方開始采取有更多利益驅(qū)動的“打包模式”。這種模式明顯提高了動遷速度，雖然常常以損害群眾利益作為代價，在“政績指揮棒”下卻是“瑕不掩瑜”，很快得到推廣。

　　建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建忠指出，當(dāng)前拆遷的一大特點是規(guī)模大。去年預(yù)計總量將突破1.5億平方米，相當(dāng)于商品房供應(yīng)量的三分之一，拆遷數(shù)量在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的上升趨勢尤為明顯。另一特點是速度快。過去需要幾年拆完的項目，現(xiàn)在往往幾個月完成，有些政府項目時間更短。

　　在“政績指揮棒”的驅(qū)使下，數(shù)量如此巨大的動遷工程，速度要求又如此嚴(yán)苛，沒有破格的利益驅(qū)動如何能夠順利實施？動遷行業(yè)利潤由此逐漸豐厚，而進(jìn)入者越來越多。在許多城市，政府城建辦、住宅辦等職能機(jī)構(gòu)下都有各自的動遷公司，這些企業(yè)與政府部門之間的關(guān)系很多時候是“說不清道不明”的，一旦與動遷戶產(chǎn)生矛盾，公平與公正難以得到保證。而據(jù)沈建忠介紹，一些地方政府及拆遷主管部門或政府設(shè)立的拆遷指揮部充當(dāng)拆遷人，既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動員，利用手中權(quán)力強(qiáng)行與被拆遷人簽訂不平等協(xié)議的現(xiàn)象也屢見不鮮。

　　此外，一些沒有政府背景的動遷公司為了得到項目，也不惜采取種種手段“公關(guān)”(攻關(guān))，而相關(guān)費用勢必是“羊毛出在羊身上”，最后還是要用動遷戶的安置資金來支付。

　　針對這些癥結(jié)，國務(wù)院46號令中明確要求，凡政府有關(guān)部門所屬的拆遷公司，必須與部門全部脫鉤。政府部門要從過去直接組織房屋拆遷中解脫出來，實行“拆管分離”。通知同時要求嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，所有拆遷項目工程，要通過招投標(biāo)或委托的方式交由具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位拆除。

　　此外，國務(wù)院的通知還指出，所有拆遷的補(bǔ)償資金必須按時到位，設(shè)立專門賬戶，專款專用，并足額補(bǔ)償給被拆遷人，不得以項目未來收益、機(jī)構(gòu)資金承諾或其他不落實的資金作為拆遷資金來源。

　　諸多措施能否真正破招尚需拭目以待。而一些業(yè)內(nèi)人士指出，如果不能停下視大拆大建為大發(fā)展的“政績指揮棒”，上述許多措施只能治標(biāo)難以治本。因此，他們尤為關(guān)注的是通知中的另一條要求：在拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除一些重點建設(shè)項目和特殊項目外一律停止拆遷，集中力量解決拆遷遺留問題。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果這一要求得到落實，會對確立科學(xué)發(fā)展觀和正確政績觀、解決動拆遷深層矛盾產(chǎn)生較積極的作用。

　　政策需要統(tǒng)籌兼顧

　　“以前是老百姓盼著政府動拆遷，而如今不少地方卻是政府求著老百姓動拆遷。”

　　某市一間38平方米的使用權(quán)商業(yè)用房，在動遷時使用權(quán)人開出的價碼是：人民幣1200萬。印堃華說，當(dāng)事人敢于如此漫天要價，正是他看準(zhǔn)了政府和開發(fā)商難以承受工期拖延的巨大代價。

　　國務(wù)院46號文指出，對被拆遷人的一些不合理要求，不要作不符合規(guī)定的許愿和亂開“口子”，防止造成“以鬧取勝”的不良影響。對少數(shù)要價過高，無理取鬧的，要堅持原則，不能遷就。印堃華認(rèn)為，雖然“敲竹杠”的當(dāng)事人是極少數(shù)，通知中的這些要求依然十分重要，如果為了一時的“穩(wěn)定”而遷就少數(shù)人，不但是對多數(shù)人的不公平，還很可能群起效仿，惡性循環(huán)，造成更大的不穩(wěn)定。

　　印堃華說，國務(wù)院46號令的積極作用毋庸置疑。與此同時，我們也需要關(guān)注這一通知可能產(chǎn)生的其他影響。比如說，由于開發(fā)商動拆遷成本的提高，他們對舊區(qū)改造的熱情會減退，尤其是一些密度較高的居民區(qū)，很可能被視為難啃的“骨頭”而長期得不到改造機(jī)會。他說，德國等一些國家對于納入歷史風(fēng)貌保護(hù)范圍的舊宅，政府會提供修繕資金，我們的政府是否有這樣的財力？對于那些并不需要保護(hù)的危房簡屋，如果群眾有迫切的改造要求，開發(fā)商又無意問津，政府應(yīng)該如何調(diào)控也是一個難題。

　　“動遷日趨規(guī)范當(dāng)然是民心所向，但人們對于房價上漲也應(yīng)該有心理準(zhǔn)備，尤其是中心城區(qū)，很可能會出現(xiàn)房價抬升與房源減少。”印堃華說，許多人一方面要求提高動遷安置標(biāo)準(zhǔn)，一方面提出希望房價穩(wěn)定在一定的區(qū)間，愿望都是良好的，但兩個目標(biāo)一般難以兼得。政策總會產(chǎn)生多重效應(yīng)，制定與實施需要瞻前顧后，統(tǒng)籌兼顧。