梁立俊 為了進一步加深對整個房地產市場的了解，指導市場多提供適銷對路的房地產產品，同時提高全社會各項房地產投資的有效性和回報率，偉業地產發展研究部最近在組織“置業樓市直通車”的過程中，組織問卷調查，并進行統計分析。由于被調查者絕大部分是將在一年之內置業的準業主，所以他們的需求基本上能反映社會對樓市的整體需求。統計分析顯示：

　　第一、潛在消費者對當前市場的整體滿意度不高。

　　統計顯示，男性對市場整體的滿意度為25.7％，女性對市場的整體滿意度為22.1％。從數據來看，不同性別對市場的整體滿意度差別不大，但各自的滿意度數據反映出目前房地產市場整體差強人意；從另一個側面也可以看出目前市場缺乏創新。當前，市場上房地產銷售創新頻頻，屢試不爽也能充分證明這一點。因此建議在搞房地產開發時，不僅應重視提供優質的房地產產品和服務；同時，也要把產品、服務和營銷的創新充分的重視起來。

　　第二、潛在消費者越來越年輕。

　　被調查者的年齡主要集中在25－35歲之間，約占60.7％，說明樓市準業主以年輕人為主。因此，在做投資預測的時候，首先應該想到占大多數的年輕人的需求、追求，多了解年輕人眼中的流行、時尚；另外，45歲以上的也占到較大的比重，說明中老年人的需求和要求也同樣是不可輕視和忽視的。當然35－45之間的被調查者也占有相當的比重，他們的需求和要求往往表現得比較穩健、持久，而且在此年齡段的準業主一般經濟實力不錯，也同樣不可忽視。

　　第三、潛在消費者的學歷層次有明顯提高。

　　被調查者中，本科學歷的占到44.6％，從歷次的調查比較可以看出，高學歷的所占比重有越來越大的趨勢，這給發展商一個警示，以后的廣告訴求得多講究品味、素質；小區規劃得多考慮文化內涵，在小區配套方面也應以滿足這類準業主的需求為出發點。

　　另外，這類消費者一般比較重視對下一步的教育。所以，在開發當中應多考慮一下教育配套；同時，高水準的教育配套對提升社區形象意義也非常巨大。

　　第四、潛在消費者家庭年收入普遍較低。

　　被調查者的家庭年收入主要集中在5－10萬之間，約占45.5％，反映出中等收入家庭對住房的需求是比較強烈的；按照發達國家的經驗，房屋總價應在15－60萬之間對他們來說比較適中。從這一點看，目前整體房價還是比較高的，關注普通家庭、追求規模效益將是以后項目成敗的關鍵；10－20萬的約占18.75％，說明中偏高收入者也是目前房地產市場的主要需求對象，相對而言，他們更趨向于立即購買。

　　第五、消費者獲取房地產信息的主要渠道還是報紙。

　　特區報還是關注的重點，有72.6％的潛在消費者關注；商報有65.5％的潛在消費者關注。同時INTERNET網絡的關注度也有非常大幅度的提升，這應該引起有關房地產廣告主的關注；同時，針對主流消費及生活方式的變化，在小區有關網絡寬帶配套以及相關設施和服務的建立方面也應有所考慮。

　　第六、潛在消費者的消費目的主要集中在住的方面。

　　居住占到總數的88.5％，其次是投資的目的；辦公顯得比較少，可能與本次調查的載體“樓市直通車”上準備看住宅的人占絕大多數有關，但基本能夠反映出當前住宅市場的情況；可喜的是在本次調查統計中，有2％準業主同時選擇居住＋投資的置業方式。也就是說，普通購房者在選擇物業時，也把投資同時考慮進去，建議開發商在樓盤推廣時應多注意整體小區域形象的提升，以增強小業主的置業投資信心，擴大認知度以謀求更大的項目投資收益。

　　第七、潛在消費者家庭結構集中在三口之家。

　　從統計的數據可以看出，三口之家占的比重最大，約為39％，其次為二口之家，為29％。在深圳這樣一個年輕的移民城市，二口和三口之家很顯然是占絕大多數的，因此，關注這一批消費者的需要非常的必要；另外，對于占總數16％的單身家庭的需求也是不容忽視的。同時，由內地來深購房養老的或是子女購房給父母居住的，也是不容忽視的消費群，因為往往他們最關心的是環境，只要生活方便以外就沒有太多的相關要求。

　　第八、潛在消費者對月供的承受能力集中在2000－3000元。

　　統計數據顯示，消費者普遍接受的月供主要集中在2001－3000元之間，約為34.8％，其次就是4001－5000元之間的為27％，選擇1001－2000元的約占19.6％，反映出目前市場房價對于消費者的購買力來說還是比較高的。因此，在當前市場情況下，適當的運用價格策略還是可行的，關注普通家庭的生活將是項目獲取經濟和社會效益雙豐收的關鍵。但前提是房屋的質量和服務方面必須是能夠保證質量的，否則，最終得不償失。

　　第九、潛在消費者購房區域意向非常明朗。

　　從統計結果來看，潛在消費者選擇在福田區置業的占絕大多數，約占到總人數的80.5％，選擇南山的第二，約占24.8％，反映出消費者在選擇住宅時已越來越重視整體環境因素，像福田區的規劃整齊的道路、高綠化率、低密度的住宅；南山區的海景住宅等都是人們比較向往的。同時，也反映出人們在購買某一區域的住宅時，越來越關心所在區域的發展前景問題，表現出買家越來越理性，且在房地產買賣當中，投資意識越來越強。因此，在房地產訴求廣告時，區域的規劃、發展前景以及區域樓盤的生值潛力還是應該作為重點宣傳的。

　　第十、潛在消費者對小區智能化的要求普遍提高。

　　統計顯示，68％的潛在消費者認為智能化小區和網絡寬帶對于他們的生活是比較重要的；只有1％的人認為不重要。這說明，目前被炒的沸沸揚揚的寬帶小區不僅僅是開發商模來仿去的“賣點”，也是市場實際需要的“熱點”。所以，在搞開發時，智能化和寬帶入戶還是應該實實在在的去做的，它不應該僅僅被看作是一個概念而已，應該針對自己目標消費者的實際情況制定科學、適用的智能化策略，以真正滿足客戶的需求，達到贏利的目的。