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記者羅小強
新報訊 曾以一本《品牌旋風》名噪中國房產界的曾憲斌，作為中國房產界明星級人物大膽預測，入世后全國房地產價格將至少下降10％，降幅范圍在10％－15％。據他對天津樓市的調查分析，他認為天津樓市價格偏低，泡沫成分比較少，短期內房價沒有明顯波動，但從長期來看，房價有上升趨勢，這與本市房產老總觀點一致。
怎樣應對外資進入
曾憲斌對記者說的第一句話就是：入世對中國房地產將有非常重大和深遠的影響。他認為這主要表現在如下三個方面。第一，外資將以多種渠道進入房產界，國外地產大鱷與中國的所謂大鱷相比，總體實力上要勝出一籌。外資的資金優勢強大，更主要的是他們將帶來先進的理念，比如早已在歐美流行的TownHouse等等。他認為，政府相關政策對房產市場的規范，外資同行的進入以及國外金融大鱷的進入將使實力小的開發商難以為繼，可以這么說，國內房產界將面臨一次大的重新洗牌，很多開發企業將面臨生存壓力。但對于這點順馳投資公司老總唐軍和紅磡房地產老總田耀東都認為，房地產業是一個有著極強地域性的行業，外資很有可能不了解市場或者在土地選擇和購置上會有失誤和不足，從而可能加大投資成本，所以在北京、上海、天津這樣的城市，外資進入應有一段適應時間。
曾表示，國外房地產業的行業平均利潤只有3％－5％，而國內10％－15％的行業平均利潤就顯得過高。這樣的高利潤通過激烈競爭必定會往下走，雖然房地產本身為不動產，但其建材等都將參與國際貿易競爭。
國外大公司必然會看準中國房地產業的巨大潛力———至少還有30年的空間，一般來說人均擁有面積達到30－35平方米，房地產活動將趨平衡，但中國達到這個水平還有一定距離，所以大公司為爭奪市場，必然會以低價介入市場或者通過高效率運轉降低成本。
建材降價，房價降低?
曾憲斌稱，是入世后將帶來新材料的運用、新技術的運用以及智能化的提高。比如環保材料的運用，比如美國、韓國的完全住宅概念———完全裝修房，國內的毛坯房其實是一種不完全住宅，隨著外資的介入，人們的消費理念的改變，居住概念必然將與國際接軌。
入世后關稅的降低，高檔建材的降價也將導致建筑成本的下降，目前就有許多開發商急于把用低檔建材建造的房屋拋售出去，就是為了適應市場的要求。對于建材降價對天津樓市的影響，紅磡田總認為兩年內不會有太大影響，因為框架結構要替代磚混結構還需一段時日，磚混結構是所有建筑結構中成本最低的，目前開發商還不會放棄這種方式。
相關行業如何發展
曾先生表示，入世后房地產相關行業將迅速發展。比如中介代理，比如國外金融服務業等，房地產三級市場的活躍又將促進商品房的銷售。綜合以上三個方面，曾憲斌認為全國房價將至少下降10％，但非住宅類房產，如寫字樓、廠房等交易將會活躍，價格可能還會上漲。紅磡田總認為，入世給天津寫字樓將帶來絕好商機，白領階層的增多，外商在津辦事處的增多，具有合適地點、交通可達性、通訊完備性、附屬配套齊全性的寫字樓將比較緊缺。順馳唐總和香港戴德梁行王新先生認為，天津寫字樓市場已趨飽和，而且外商辦事處在津設立的數量不會很多，天津大量白領階層的出現至少還要3－5年。
天津樓市前景展望
當問及入世后天津樓市將有何變化時，曾憲斌認為房價短期沒有大波動，長期來看是往上走的趨勢。他認為天津的目前房價比較合理，而且泡沫成分較少，有效購買的人群沒有充分培育和挖掘。天津未來房產建議開發較多適合中檔消費群體的項目，這也將是天津樓市發展的一個趨勢。這基本與順馳、紅磡、戴德梁行幾位老總看法一致。紅磡田總認為，以前的天津房地產的兩大“快速致富”因素已逐漸失去，從1990年國務院55號令《中華人民共和國國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》頒布以來，法律意義上的房地產開發才真正開始，1990年至1992年可以說是房產業的暴利時代，但隨著開發成本的明朗化，特別是房產活動活躍的地區，激烈的競爭已經讓這一因素失去了；所謂第二大因素就是“地產資金杠桿”———開發商可以用少量資金，開發大宗的樓盤，因為地產是天然的抵押品。但是政府在這方面特別在入世后肯定會加大監管力度，比如最近央行頒布的限制開發企業貸款條件的文件就是一例，攫取暴利已近乎不可能。從這個層面上說，外資大量介入的時間可能會很長。
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