通訊員徐占生本報記者陳君

　　甲于2000年1月向乙借款20萬元人民幣，約定借期1年，并將自己擁有的一套價值25萬元兩居室抵押給了乙，同時就該抵押行為向有關部門進行了登記。2000年4月甲的愛人又分得一處住房，故甲由已經設定抵押的房產搬出，遷入新居。后甲覺得閑置一套住房有點可惜，不如將其出租，這樣也可以多點收入以貼補家用，于是將房子出租給了丙。2001年1月甲的借款到期，乙多次催促其償還，但是甲在生意上不景氣，根本無力償還20萬元借款，于是乙向其主張抵押權，要求將其抵押的房產拍賣，并訴諸法院，法院判決將甲房產拍賣，甲也無異議。但在執行該房產的過程中，承租人丙提出了異議，認為該租房協議有效，自己也按約交納了房租，認為即便是房屋被拍賣，自己也有權繼續租住該房屋。丙的要求合法嗎？

　　意見1、丙的要求合法，因為抵押權的實現是一種所有權轉讓的行為，類似于買賣行為，根據“買賣不破租賃”的民法原則，即便甲的房屋被變賣，丙也可以繼續租住甲的房屋。

　　意見2、丙的要求違法，因為抵押權該設定在先，抵押權屬物權的范疇，而租賃形成的是一般債權關系，根據“物權優于債權”的民法原則，丙的要求違法，應盡早清退房屋。

　　意見3、丙的要求不能籠統地說是合法還是違法，應該看甲在將房屋出租給丙時，是否通知了乙并取得他的同意，如果取得了乙的同意則有效，否則無效。

　　記者采訪了有關人士，了解到本案涉及到我國《擔保法》的空白，即“抵押權對租賃關系的影響”。根據民法理論及有關的經濟法律原則，一般認為如果抵押實現時，后來抵押權設立的租賃是否應當解除。根據本案事實甲乙之間的抵押關系設立在先，甲丙之間的租賃關系設立在后，甲的房屋被拍賣或變賣，根據物權優于債權的民法原則，租賃關系應予以解除。反之，如果在抵押之前，甲的房屋已經出租給了丙，在甲將其把房屋抵押給了乙的事實書面告知了乙的前提下，該租賃關系繼續有效，同時在抵押權實現時，即甲的房產被拍賣時，在同等價值條件下丙有優先購買權。