記者 陳大陽

　　6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》將給樓市帶來什么？在這一天本刊與北京房地產開發促進會聯合舉辦的專題研討會上，建設部法規司法規處處長國中河表示，這一管理辦法著重在十大方面嚴格規范市場：

　　———規范銷售行為，保護購房者權益。為解決目前市場中面積缺斤短兩、裝修以次充好、樓盤拖期、虛假廣告、銷售合同不規范、開發商擅自更改規劃和設計等糾紛案居高不下的嚴重問題，政府專門制訂了這一規范商品房銷售各環節的管理辦法，這些問題不解決，將影響到整個房地產業的健康發展。

　　———嚴格規范商品房銷售的條件。商品房預售必須已交付全部土地出讓金并取得土地使用權證、必須取得建設工程規劃許可證、必須達到工程建設總投資25%以上、必須取得預售許可證。商品房現售必須具有企業法人營業執照和開發企業資質證書、必須取得土地使用權證書或使用土地的批準文件、必須持有建設工程規劃許可證和施工許可證、必須已通過竣工驗收、必須已落實拆遷安置、必須具備水熱電氣通訊等配套設施的交付使用條件、必須已落實物業管理方案。

　　———商品房不得重復銷售。開發商不得在未解除買賣合同前，將商品房轉售他人。

　　———開發商不得采取返本銷售或變相返本銷售方式賣房，不得采取售后包租或變相售后包租方式賣未竣工的商品房，同時不得分割拆零賣房。這些規定明令禁止了轉嫁風險、非法集資等行為。

　　———確定了3%的面積誤差“警戒線”。購房合同未作約定的面積誤差超出3%，買房人有權退房；不退房的，超出3%部分由開發商承擔，少于3%部分的購房款由開發商雙倍返還給買房者。

　　——不符合銷售條件的不允許賣房，不得收取任何預定款性質費用。符合銷售條件的，所收預定款性質款費用在訂立買賣合同時抵作房價款，未能訂立合同的要全部返還；雙方另有約定的從其約定。

　　——開發商應嚴格按照規劃設計建設商品房，不得擅自變更規劃設計。屬批準更改的，必須在變更確認之日起十日內書面通知購房者，購房者在通知到達之日起十五日內未作答復即視為同意。

　　———規范樣板房。開發商應明確表示所設樣板房與實際交付的商品房在質量、設備及裝修等方面是否一致，未作說明的則視為一致。

　　———明確質量保修責任。開發商應承擔所售商品房的質量保修責任，從交付使用之日起保修。

　　———商品房交付使用后，購房者認為主體結構質量不合格可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，確認不合格的有權退房，由此給購房者造成的損失由開發商承擔賠償責任。

　　國中河處長表示，《商品房銷售管理辦法》所強調的這十個方面是規范市場的重點，他同時表示這一管理辦法在實際操作中還應繼續完善，目前的難點在于內部認購行為、質檢程序和效率以及處罰力度等問題，但政府規范市場的決心是明顯的。