5月19—20日，“新世紀住宅的未來”研討會在廣州舉行。借此之機，記者專訪了前來出席盛會的國內房地產界頂尖級專家————聶梅生教授，并與聶教授就廣州房地產在全國同行中的地位等十大問題進行了以下內容的獨家對話。

　　設計理念遙遙領先技術運用遠遠落后

　　記者(以下簡稱記)：根據您所了解和掌握的情況，廣州的房地產開發在全國同行中處于何種地位，其主要優勢和不足體現在哪些方面？

　　聶教授(以下簡稱聶)：我一向覺得包括廣州、深圳在內的珠江三角洲地區的房地產在國內都是處于領先地位的，而且這種領先度還比較大，不管從時間還是規模上，或是規劃設計與國際接軌方面都領先于上海，更領先于北京。比如，在跨地區的異地開發企業中，廣州就占了好幾個。

　　至于優勢方面，廣州最初的優勢在規劃設計方面，同時由于其臨近新加坡、港澳等國家和地區，又有許多香港人在此購房，促使當地較早地接受了國外的先進開發理念，又通過國際招投標引入國外一些大腕級公司對項目進行規劃設計。不管怎么說，規劃設計是一個項目的龍頭。這種引入外來公司的做法，就肯定是從廣州、深圳開始后，才逐漸地向北延伸。而另一個原因在于廣州房改搞的比較早，老百姓早就摒棄了福利分房的觀念，市場方面也較早走向熱鬧。由于買家的挑剔，房子也越蓋越好。相比之下，北京的觀念則一直是“皇帝女兒不愁嫁”，由于集團購買量大，購房者都通過分配取得住房，也就沒有什么好挑選的余地。在這種狀況下，一些發展商就覺得沒有必要動腦筋，可能動了也是白動。因為，對北京許多人來說，他們對住房的考慮只是如何花錢搞好福利分配毛坯房的裝修問題，而不是如何挑選好的商品房子。

　　而廣州的不足則在于對住宅產業化的新技術、新材料使用上的遠遠不夠。但是，這是不包括智能化的，因為廣州的智能化還是處于領先地位。其真正偏軟的是墻體結構、建筑節能和技術精度的不夠和新技術含量的不高。這也可能是由于區域性氣候的原因，大家普遍對墻體薄厚之類的問題不在乎。而對塑鋼窗的運用，也是先在北方推廣，最晚才被華南的廣州、深圳接受。其原因一是缺乏節能概念，另外則是從感觀出發，覺得它沒有鋁合金漂亮。當然，這也存在一個接受的過程。

　　“國退”并不意味解散“民進”充分顯示公平

　　記：2000年廣州房地產開發投資主體已發生重大變化，股份制企業躍居第一，私營和外企位居第二，國有、集體企業名列第三。您對這種“國退民進”的結構性變化是如何看的？

　　聶：我覺得這是符合政策導向的。記得去年在廣州參加建設工作會議的時候，曾就國有企業改制問題談過：凡是在有競爭性的領域，國有企業就肯定要開始逐步退出。我想，這肯定是對的。現在房地產市場競爭那么激烈，這也足以說明這是一個充滿競爭的領域。在如此情形下，就必然出現國有企業的退出，但這種退出并不意味著國企的倒臺或解散。因為，國企還可以重組或通過改制實施股份化。據說，廣州最近一些房企在改制中斗爭的還滿激烈，因為這畢竟牽扯到一些人的利益驅動問題。話又說回來，現在那里都在改革，作為民營企業，為了做大一樣也在不斷的進行改革。“民進”則充分顯示了國家在競爭政策上的公平。現在很多的房企都在考慮爭取上市，有的不管是房地產開發上市，還把住宅產業化的內容也包括進來，還有的通過多元化，把證券、金融以及智能化都包裝進來進行上市。去年已經上了3家，今年還在不停地繼續爭取上。這是市場經濟發展的必然趨勢。

　　進軍異地最忌跟風地域特色尤其重要

　　記：房地產具有很強的地域性，但目前廣州不少企業已進軍異地市場，您對此是如何看的，您覺得應該注意些什么問題？

　　聶：異地開發是市場競爭的必然結果，今后可能還會有企業走出國門開發房地產。對廣州的一些開發企業來說，他們覺得廣州的市場已經相對飽和，拿地的渠道又得通過激烈的競爭拍賣方式取得，就促使他們作出到異地開發的選擇。我覺得，異地開發得考慮好這樣幾個問題：首先是開發企業你得要有一定的勢力，因為在異地同樣存在著占領當地市場的“地頭”企業，這就要求你必須具有相當的經濟實力和規模勢力。其次，要充分考慮如何使你的創新概念與當地地域特色結合起來，讓當地人能夠接受。比如廣州住宅流行落地窗、飄窗等風格，在北方人家就覺得不一定特別實用。比如廣州現在搞的空中花園，就不可能照搬到北京，因為北京的沙塵暴現在那么厲害，人家恨不得在刮風的時候把幾層窗簾都給拉上，而且還有冬天的問題，人家怎么可能接受呢？盡管廣州具有很多很多這樣很好的設計理念，但住宅確實具有很強的地域性，作為開發商就必須要充分地考慮這種氣候不一的特點。但是，廣州開發企業富有經驗的管理、高效的辦事效率也都是一筆財富和利潤。異地開發肯定是可以的，但也并不是說每個企業都要“一陣風”式的去搞異地開發，或是每個大企業都必須要離開本土，關鍵還得看有沒有利潤空間和是否適合自己。現在有很多的開發商到北京開發項目，這并不是說北京的開發商不會做項目，關鍵是大家都看中了北京強大的購買力市場。由于房地產屬于高利潤行業，那些規模越來越大的企業就必然選擇異地開發擴展的道路。

　　空置數量絕對過大分門別類逐一處理

　　記：廣州商品房空置總量一直呈現迅速遞增勢頭，對此您是怎么看的，您覺得應該如何解決這一問題？

　　聶：商品房擁有一定的空置周轉量是對的，因為任何商品都存在庫存，沒有庫存就不存在周轉，只不過房子的特殊性在于不能入庫而已。就目前廣州商品房的空置總量來看，已經是絕對的大了。商品房有10%的空置比率是合理和正常的，但如果達到20%多就要引起重視了。因為房地產的利潤一般在10—15%左右，如果空置比率達到20%以上，那么，從整個行業來講，其利潤從何而來？

　　要解決空置問題，就必須分析清楚空置的原因。我覺得，把空置商品房分成三種情況比較合適。第一種是原來早幾年前就開始空置的，比如早五年前的，現在肯定賣不出去了。對于這類空置房，如果結構、質量又不行就等于毫無價值和意義，還不如低價將土地收回后重新開發項目。第二種屬合理的空置，這好比汽車的生產，起碼得有一定的市場存量。對于這一類，我倒覺得不應該計入空置范疇。因為所有的樓盤不可能做到還未開售就被搶購一空。而第三種空置則是最為危險的問題：剛剛開發出來的房子就在銷售上遇到很大困難和障礙。這一類的房子，不論對開發企業還是政府來說，都將是一個十分頭痛的問題，這就要求規劃、國土等部門在批出規劃和項目策劃的時候予以多方面的考慮和必要的控制。既然是市場化的競爭，也就必然會出現由此而來的“大魚吃小魚”的問題。

　　郊區化雖然有市場老城區其實更重要

　　記：您對廣州近兩年來房地產開發中出現的城市空心化趨勢是怎么看的？

　　聶：購買郊外的住房者，要么是二次置業，要么是外地人士。它所拉動的是一個階層的消費，但對工薪族來說，如果住郊外盤就免不了要遭受每日的奔波之苦。由于郊外樓盤有好的設計、好的環境，就必然出現它的購買市場。但有市場并不見得就合理。現在北京八達嶺一帶都開發了很多別墅，但只能作為度假和休閑之地，這就是我們所說的創造市場。根據我們的生活習慣，大多人都愿意在工作地附近安居樂業。廣州的華南板塊是一個規劃了近50萬人口的居住區，其中一個突出的問題在于如何解決如此龐大數量人員的就近就業問題，以及由此派生出來的交通等問題。一個區域經濟的發展依靠稅收，但如果都是一個一個的住宅小區，那么政府的經濟收入依靠什么。如果政府的稅收都難以保證，政府對區域配套和面貌的改造又從何談起？城市空心化首先要解決交通問題的地鐵等基礎設施必須跟上，而不能變成開發企業交了配套費還要再出錢為政府做配套，最終又把這一費用全部轉嫁到購房者的頭上。我個人覺得，對城市空心化不能盲目跟風，特別對工薪階層來說，更多的是先要解決好吃飯的問題。目前，國內存在城鄉建設“走過一村又一村，村村像城市；走過一城又一城，城城像農村”的不合理模式，如果照此一個一個小區的郊區化方式發展下去，將來城市的規模又最終如何控制？現在的一個突出問題是，城市的發展究竟是城市跟著小區走，還是小區跟著城市規劃走。一些發達國家在歷經城市空心化之后，現在又走回頭路了。比如華盛頓就由于交通堵塞開始轉而對中心城區進行改造。假如若干年后我們也要走同樣的路，為什么不現在就考慮這一問題？為什么不可以把舊城區的改造早日納入議事日程？而非要等到十年、二十年之后再返回解決這些問題，農村居民住宅城市化肯定是行不通的。

　　開發不能現炒現賣住房壽命呼喚超前

　　記：現在廣州經營性用地的取得主要通過拍賣方式，而拍賣的地塊越來越大，交清地價的時間也被縮短，在此狀況下，中小開發商生存的空間越來越窄，請問您對這種狀況是如何看的？

　　聶：土地是房地產開發企業的生命線，沒有土地的開發商還能做什么呢？所以，開發商歷來都十分重視有效土地的儲備問題。

　　作為開發企業在當初一哄而起的時候大家都差不多大，但是現在已經過了十年的發展歷程，如果還停留在僅僅搞了一塊地，賺了一把錢之后我就不再干的水平，那也就讓他最好別干了，因為對于這樣的企業來說只能有第一次沒有第二次，他們對于整個的住宅產業不會帶來什么推進和發展。作為住宅開發要求具有一定的超前性，就好比現在開發的房子你就得考慮十年以后的老百姓需要什么樣的住房。住宅的生命周期起碼是六十年或七十年，如果開發商像炒菜一樣“現炒現賣”，肯定是不行的。你至少在初期的考慮中就要超前十年，這樣才可能做到開發的房子在前十年至少不會落后。所以，原來有個口號是房子要做到“一二十年不落后，三五十年可改造”。只有這樣的房子才對，才能夠保證其全壽命周期的價值。而那些“現炒現賣”的開發企業，他們怎么能做到這些呢？房子不同一份報紙，報紙可能只有一天的壽命價值，而房子幾乎是一個人一生的壽命周期，因而就必須充分考慮其全壽命周期的價值。小開發企業不可能做到這一點，他們也沒有必要做到這一點。他只管把房子賣出去就行了，他不可能為你考慮那么多，因為他不存在考慮企業品牌的問題。所以小房地產開發企業的退出是必然的趨勢，就好比現在還有人愿意購買敲敲打打制做出來的汽車嗎？他們肯定會去購買廣州本田之類的產品。當然，任何時候還是有相對小的企業存在的空間，這是對事物一分為二的辯證看法。走可持續發展之路早日接軌綠色組織

　　記：廣州為數不少的樓盤在打綠色生態住區概念，您認為綠色生態住區的實質是什么？

　　聶：我認為是“可持續發展”五個字。應該說，所有有關生態、綠色、環境的概念說到底就是可持續發展戰略。可持續發展是20世紀的戰略，在21世紀才全面走向實施。但對住宅小區來講，如果我們提這個小區是可持續發展小區，人家覺得太社會化和太虛化了，最后還是覺得用國際上通用的綠色概念比較能夠表達所涵蓋的內容，這也有利于與國際上早日接軌。現在也正是通過中住聯用亞太村的一家品牌做綠色建筑代表，并將我們的生態導則修訂后出臺，這也便利了與國際綠色建設組織的結合。

　　體現智能人文關懷切忌盲目過分追求

　　記：這兩年，廣州住宅智能化程度迅猛發展，您認為住宅智能化要解決的核心問題是什么？

　　聶：住宅智能化要解決這樣幾個核心問題：第一是安全問題。比如住宅門禁的安全性、耐久性和環境性。可以這樣說，在住宅的智能化中，安全始終是第一位的。如果讓一個人生活在一個不安全的環境中，這個家也是沒有根的。可是，由安全性派生出來的東西很多，有些做的很好，但有些卻是畫蛇添足。現在對門禁的制作就有點過頭，把對好人的關懷變得像對待犯人那樣，這樣的門禁就莫過于像監獄了。雖然它通過各種報警裝置使居住者十分安全，但住在里面心理是很不舒服的，以至于有人說“你們是把好人關在里面，把壞人放在外面”。盡管說，強調與大自然的融合與運用高科技保護安全是一對矛盾，但問題是不能太過分。同時，門禁還要對不同年齡的老人、小孩做出考慮，不要讓老太太們為進出門而恐懼，也不能讓小孩子們每次為等門禁解除密碼后才能離開感到煩惱。盡管我是科技司的司長，但對生活的科技化我是持不同意見的。比如一個家里到處是遙控器，一會兒要設置，一會兒又要解除，把正常的生活都給攪亂了。但對于煤氣泄露、火災報警，心臟病人緊急呼救這些必需的東西有的確一個不能少。智能化體現的應是對人的關懷，而不是把高科技強加于人。

　　其次是管理上的智能化。比如與物業管理對口的水電器、收費的電子公告等，在管理中有些智能化是可以做的，但有些也是不對接的，比如自來水、煤氣和電的收費，如果各專業公司非要管道終端，即使你做了智能化，他還是要敲門收費，哪又有什么意義？

　　第三是網絡智能化的問題，這也是我認為有必要投入很大精力的地方。但現在還有爭議的地方，比如是采取三網合一還是使用鋪寬帶網，這涉及到廣電、電訊、住宅產業等部門的綜合協調，目前還難以一下子理順，這就使小區網絡智能化遇到了政策性、技術性的障礙。我覺得，小區網絡往外延伸是智能化最為寬闊的空間，比如遠程教育、電子商務、電子公務、家庭電子辦公等問題，都需要在智能化上提供支持，這也是理應為買家置業提供的配套服務。特別是隨著超長假日的出現，房子應該更多地為業主的職業和工作提供服務。智能化應該盯著這些問題，而不是盯著別的。

　　第四是自動化的問題。自動化主要是加強小區運行的安全度，為小區提供一個安全運行的保證，比如正常的照明，電梯、水箱的安全運行。但究竟有沒有必要做到坐在汽車里面就能遙控家里的微波爐或打開家里的空調器呢？現在連美國人都說中國家庭的智能化比他們先進，就兩國的生活檔次來說，究竟有沒有這種必要？

　　我個人覺得，智能化應該大膽推行菜單化，而不是一律地強加給買家，這其實和裝修是差不多的，你喜歡大理石貼墻，但我偏偏就喜歡涂料，這有什么不行的呢？在智能化方面，除了系統是不能改變的，在具體需要什么上還是可以根據個人的需求作出調整的。

　　毛坯房退出是必然成品房選擇是趨勢

　　記：前一段時間北京已經明令取消毛坯房，這一做法會不會很快在全國推廣？

　　聶：北京取消毛坯房其實并沒有很好地做好準備，比如沒有很好地做好市場調查，只不過在推行毛坯房當中出現了一些問題，就從保證質量和滿足需求出發提出了要求取消毛坯房的交樓標準。據我所知，北京后來還專門組織了有關的座談會，并進行了初步的市場調查，而且調查的結果是同意裝修和不同意裝修的各占一半的比例。

　　對于開發商來說，有毛坯房的時候開發商肯定是不愿進行裝修。裝修意味著開發風險和成本進一步加大，特別是對于勢力不夠強的開發企業來說，他肯定不愿意進行裝修。但是現在有了50%的市場，政府就該管了。而且這一比例還在不斷的變化，如果將來達到60—70%以上，就意味著開發商必須摒棄毛坯房，以成品房交樓。在這個變化過程中，我們應該進行政策上的引導，而不能等市場完全成熟了以后再去改。相信在未來會有越來越多的人轉而接受成品房觀念。建設部已經組織起草有關裝修方面的規定，估計今年下半年也將出臺。

　　論壇有利行業發展社會多多予以支持

　　記：從去年開始，廣州的許多開發企業都紛紛以組織論壇、研討會等形式對樓盤和企業進行形象方面的宣傳，您是如何看待這一形式的？

　　聶：我個人覺得，這種方式對整個行業的發展還是有利的，比如你請了那么多的高手來進行交流，如果講的與發展商的理念一致，那肯定好；如果是很差的一個發展商，把這么多高手請來講，他的房子肯定賣不動了，因為專家們說的潮流和方向與他開發的房子不一樣，既沒考慮這個又沒考慮那個，還怎么賣啊？所以，一般來說，還都是一些大型的和開發理念比較超前的樓盤才敢組織這樣的討論或論壇活動。因為我們講的都是引導型的，而不是滯后型的。當然，這也看具體選擇的話題，比如這次是說21世紀住宅的趨勢，那肯定就要超前。而這正好又與發展商的考慮合拍了，那自然是對發展商的一種宣傳。如果其房子本來就賣不動，房型又不合理，你去問問發展商，他敢不敢組織今天這樣的論壇會議。（李宗國）

　　聶梅生教授簡介：

　　1962年畢業于清華大學土木工程系給排水專業，曾于中國市政工程西南設計院工作逾18年；1984年至1986年期間，由國家公派至美國倫塞利爾理工學院(rensselearpolyˉtechnicinstitute)做訪問學者。于1991年起出任建設部科學技術司副司長，博士生導師；1994年擔任科學技術司司長，建設部科學技術委員會委員；1998年起擔任建設部住宅產業化促進中心主任，部科學技術委員會副主任。