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今年以來(lái)，廣東房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)似乎一片大好，僅1-4月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資高達(dá)218.63億元，增長(zhǎng)16.9%。這是房地產(chǎn)開發(fā)投資從1998年年初開始，連續(xù)39個(gè)月以兩位數(shù)增長(zhǎng)。其中廣州市前四個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到85.185億元，占全省房地產(chǎn)投資額的39%，比去年同期增長(zhǎng)25.1%。于是有人提出，房地產(chǎn)業(yè)第二春到了。
如果從投資增長(zhǎng)角度來(lái)看，這種提法并無(wú)不妥，但問題的關(guān)鍵在于這種增長(zhǎng)速度是否
會(huì)重蹈20世紀(jì)90年代初的覆轍？之所以有這樣的憂慮，主要基于如下理由。
自有資金出現(xiàn)下降
從房地產(chǎn)資金來(lái)源構(gòu)成來(lái)看，不合理性明顯增加。銀行貸款和定金及預(yù)付款增長(zhǎng)速度較快，在房地產(chǎn)投資資金來(lái)源構(gòu)成中的比重也越來(lái)越高，而企業(yè)自有資金和利用外資則出現(xiàn)下降。今年一季度，廣州房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款30.02億元，比去年同期增長(zhǎng)63.7%，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房收入的定金和預(yù)付款34.12億元，增長(zhǎng)86.94%。銀行貸款和定金及預(yù)付款分別占房地產(chǎn)企業(yè)投資資金構(gòu)成的30.5%和34.6%，而房地產(chǎn)企業(yè)自有資金12.73億元，比去年同期下降1.8%，利用外資折合人民幣3.67億元，更是大降了53%。盡管資金來(lái)源仍然比較充足，但自有資金和利用外資下降，加大了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和市民購(gòu)房所承擔(dān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，目前資金來(lái)源結(jié)構(gòu)也顯示出，房地產(chǎn)開發(fā)鏈條薄弱，如果銀行貸款出現(xiàn)政策性收縮，相當(dāng)部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)投資困難或已開發(fā)項(xiàng)目難以為繼的嚴(yán)重情況，甚至導(dǎo)致新的“爛尾樓”的大量出現(xiàn)。
市場(chǎng)壓力前所未有
由于投資的持續(xù)增長(zhǎng)，新開工和竣工面積大增，很多發(fā)展商私下透露，目前市場(chǎng)壓力之大前所未有。2001年1-3月，廣州市商品房新開工面積達(dá)到384.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)74.57%，寫字樓新開工面積更是止住了近幾年的逐年下降的勢(shì)頭，今年一季度出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。
在新開工面積增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房的竣工面積也有所增長(zhǎng)，1-3月，廣州市商品房竣工面積114.37萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)56.22%，其中住宅竣工面積90.97萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)63.41%，寫字樓竣工面積7.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)44.19%，商業(yè)用房8.37萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)41.15%。商品房新開工及竣工面積的增長(zhǎng)，標(biāo)志著商品房市場(chǎng)供應(yīng)壓力也在不斷地增大。
除此之外，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)更為集中的壓力———華南板塊。早在前兩年，不少開發(fā)商就在番禺的華南快速干線附近及南村地區(qū)展開了“圈地運(yùn)動(dòng)”。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前的5個(gè)新開樓盤加上已經(jīng)在建或者在售的樓盤，整個(gè)“華南板塊”總建設(shè)面積將超過3000萬(wàn)平方米，即使按人均50平方米建筑面積計(jì)算，居住人口可達(dá)60萬(wàn)人，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的規(guī)模。上述樓盤，即使按10年的開發(fā)周期計(jì)算，每年的供應(yīng)量也在200-300萬(wàn)平方米之間，而整個(gè)番禺區(qū)去年商品房實(shí)際需求量為180萬(wàn)平方米，廣州去年房地產(chǎn)交易量也才600多萬(wàn)平方米，供求矛盾顯而易見。因此，華南板塊對(duì)未來(lái)幾年廣州樓市是一個(gè)重大考驗(yàn)。
空置面積依然高企
尤為值得關(guān)注的是，在商品房開工面積、銷售面積和銷售額都有大幅增長(zhǎng)的情況下，商品房空置面積依然高企。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2000年廣州空置商品房面積已達(dá)584.09萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.3%，較之1999年增長(zhǎng)了近100萬(wàn)平方米，大大超過了商品房庫(kù)存合理空置率為10%的水平。而且，在以上的空置總量中，住宅的空置面積達(dá)385萬(wàn)平方米，較之1999年增長(zhǎng)了26%。而去年，全省商品房空置面積首次突破2000萬(wàn)平方米，積壓資金在300億元以上，如此龐大的空置面積數(shù)，如再加上新開工和竣工面積的大幅度增長(zhǎng)，對(duì)本來(lái)就已經(jīng)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑雪上加霜。
由于緊跟市場(chǎng)投資風(fēng)潮，大批發(fā)展商出現(xiàn)盲目入市，或者對(duì)目前市場(chǎng)根本把握不準(zhǔn)，例如華南板塊的一個(gè)樓盤，號(hào)稱五一期間吸引了10多萬(wàn)市民看樓，不過實(shí)際銷售情況卻令開發(fā)商連連搖頭。類似的例子近來(lái)不斷出現(xiàn)，說(shuō)明發(fā)展商的投資熱情和市場(chǎng)個(gè)性化的需求存在相當(dāng)?shù)牟罹唷Ｊ袌?chǎng)人士擔(dān)心，供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生致命打擊。
有鑒于此，專家指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)有易發(fā)過熱癥之弊，在大起之后必然緊接著大落，因此在加快發(fā)展步伐的同時(shí)，必須警惕升溫過快出現(xiàn)冒進(jìn)。開發(fā)商應(yīng)該適當(dāng)控制開發(fā)速度，強(qiáng)調(diào)速度與效益相統(tǒng)一，在提高效益的前提下實(shí)現(xiàn)較快的發(fā)展，這無(wú)疑是廣州房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪繁榮期穩(wěn)健先行防范過熱的要?jiǎng)?wù)。（吳江）
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