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為防止在消費(fèi)信貸中的惡性競(jìng)爭(zhēng)，防范和打擊挪用居民儲(chǔ)蓄和銀行聯(lián)行資金炒股放貸的犯罪活動(dòng)，日前，央行對(duì)“零首付”居民住房貸款緊急叫停，這一舉動(dòng)引起了業(yè)內(nèi)業(yè)外的關(guān)注。
記者在采訪中了解到，通常所說的“零首付”居民住房貸款在實(shí)際中存在著兩種“版本”：一種是商業(yè)銀行推出的，另一種是開發(fā)商自己運(yùn)作的。2000年7月中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)
工商銀行在上海、廈門及廣東推出住房貸款“零首付”業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)商也適時(shí)地以此為賣點(diǎn)，至今還不到一年的時(shí)間，就遭遇封殺。“零首付”的“夭折”，可能預(yù)示出普遍認(rèn)為最安全的貸款品種——個(gè)人住房貸款變得險(xiǎn)象環(huán)生。
“零首付”存在潛在風(fēng)險(xiǎn)
從銀行“零首付”實(shí)施的情況看，在申請(qǐng)貸款時(shí)都要求把所購的房屋作抵押，并提供價(jià)值可觀的不動(dòng)產(chǎn)或經(jīng)銀行認(rèn)可的存款單、有價(jià)證券等作質(zhì)押。另外一個(gè)條件是，要求貸款申請(qǐng)人具有較高的經(jīng)濟(jì)收入、還款能力和具有良好的信用記錄。對(duì)于消費(fèi)者來說，“零首付”雖然免除了20%至30%的首期付款的負(fù)擔(dān)，但對(duì)于那些無房戶、城市中的新增人口、流動(dòng)人口和剛參加工作的年輕人來說，并不容易進(jìn)入“零首付”按揭者的行列，可見銀行的“零首付”門檻并不低。
“零首付”雖然減免了當(dāng)期負(fù)擔(dān)，卻加重了未來還貸的負(fù)擔(dān)。以10年期30萬元的住房按揭為例，付三成首期后月供約為2200元，“零首付”按揭則月供約為3200元。目前我國(guó)實(shí)行的是浮動(dòng)利率抵押而不是固定利率，在假設(shè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢和利率多次下調(diào)的情況下，100%的債務(wù)負(fù)擔(dān)對(duì)于一些當(dāng)前收入較高者是可行的，但隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，利率的上調(diào)，會(huì)增加借貸人未來債務(wù)負(fù)擔(dān)，從而影響他的還貸能力。
各家銀行推出“零首付”貸款后，叫好不叫座，真正申請(qǐng)貸款的客戶寥寥無幾，各商業(yè)銀行“零首付”貸款業(yè)務(wù)都很寡淡。一些專家指出，從銀行經(jīng)營(yíng)的角度來看，“零首付”潛在的風(fēng)險(xiǎn)及帶來的經(jīng)營(yíng)成本不可小視。一方面，作為“零首付”貸款抵押品的公房變現(xiàn)能力較低，一旦出現(xiàn)呆壞賬就很難處理；另一方面，在個(gè)人信用制度不健全、個(gè)人資產(chǎn)透明度低和工作變動(dòng)頻繁的情況下，銀行很難就個(gè)人的信用度作出正確的判斷。
開發(fā)商玩的文字游戲
一位看了某房地產(chǎn)項(xiàng)目“零首付”廣告的購房者滿心歡喜，以為可以不付首付款即可入住。但一詢問才知道，“零首付”購房，不僅要交一筆數(shù)額不小的訂金，而且20%首付款的其余部分也要在幾個(gè)月內(nèi)還清。以一個(gè)“零首付”的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例：買一套60萬元的房子，購房者要先付4萬元的訂金，與開發(fā)商簽訂購房合同，幾個(gè)月后補(bǔ)足全部房款的10%，也就是再交2萬元，入住前，再交房款的10%，也就是6萬元，這樣在入住之前，20%的首付款也就交清了。也就是說，所謂的“零首付”不過是首付款的分期付。對(duì)于購房者來說，在短期內(nèi)交納首付款的“零首付”與八成按揭是“背著抱著一樣沉”。
眾多房地產(chǎn)商打出買房“零首付”的招牌，這在北京較為多見，其實(shí)這不過是開發(fā)商制造的又一個(gè)噱頭而已。據(jù)建設(shè)銀行北京分行的有關(guān)人士介紹，目前開發(fā)商推出的“零首付”，其客戶欠的首付款資金都是開發(fā)商自己想辦法進(jìn)行內(nèi)部運(yùn)作，銀行并沒有給予支持。
大多數(shù)的“零首付”是由開發(fā)商墊付首付款，但其中也有不規(guī)范的做法。一位房地產(chǎn)業(yè)資深律師給記者列舉開發(fā)商的兩種“零首付”手段：一種是由開發(fā)商開出購房者已經(jīng)負(fù)擔(dān)20%房款的證明，向銀行申請(qǐng)貸款。另一種是抬高房?jī)r(jià)，利用虛高的房?jī)r(jià)騙取到100%的貸款。比如將售價(jià)70萬元的商品房“抬高”至100萬元，可以貸出100萬的70%即70萬元，等于購房者享受了“零首付”。這種不擇手段的違法貸款也將在此次的封殺中“灰飛煙滅”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否受影響
封殺主要出于對(duì)銀行信貸資金安全性的考慮。據(jù)煒衡律師事務(wù)所律師蔡耀忠介紹，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押來說，銀行都有一定的抵押率，房地產(chǎn)一般是七成。根據(jù)商品房成本和供求關(guān)系，商品房的價(jià)格會(huì)隨之波動(dòng)，幅度大約是20%至30%，因此，發(fā)放最高為七成的按揭貸款，即使貸款人沒有還款能力時(shí)，房產(chǎn)的價(jià)值猶存，銀行的資金不會(huì)承受太大的風(fēng)險(xiǎn)，而如果是“零首付”，抵押物的價(jià)值不足以抵償還款額，資金風(fēng)險(xiǎn)必然爆發(fā)。安地房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)張寶全說，封殺對(duì)開發(fā)商也是有利的，因?yàn)椤傲闶赘丁笔狗康禺a(chǎn)業(yè)也陷入了資金風(fēng)險(xiǎn)的怪圈。
蔡耀忠認(rèn)為，“零首付”遭封殺不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)和購房者正常的貸款程序，也不會(huì)有人因此被擋在購買商品房的門外，因?yàn)槿绻麤]有商品房?jī)r(jià)值20%至30%數(shù)額的存款，就不適宜買房置業(yè)，即使搭上“零首付”的便車，巨額的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)也會(huì)吃不消。一位開發(fā)商認(rèn)為，這還可以防止人們因“零首付”而頭腦發(fā)熱購房，減少此后產(chǎn)生的不必要糾紛。余涵
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消費(fèi)者該如何買房？
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