|
從6月1日起，我國第一部商品房銷售法規(guī)《商品房銷售管理辦法》(以下簡稱《辦法》)將正式在全國范圍內(nèi)施行。人們對這部根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》制定的新法規(guī)寄予厚望。
2000年我國城鎮(zhèn)居民共購買商品房1.43億平方米，占商品房銷售總量的84.4%，個人購房已經(jīng)成為商品房銷售市場的主體。購房消費(fèi)，則成為百姓生活中最大的一筆開支，而在此
過程當(dāng)中遇到的種種麻煩，也成為百姓生活中的第一煩惱。
來自今年“315國際消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日”期間的投訴統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，商品房已成為投訴熱點(diǎn)之一，投訴的問題集中在消費(fèi)者購房后的房屋質(zhì)量、房屋面積、廣告誤導(dǎo)等多方面。這些投訴問題在《商品房銷售管理辦法》中都有了相應(yīng)的處理方法。
古希臘法典中有一句諺語：“法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人”。那么，這部新法到底給了廣大購房者多大的權(quán)利？購房者又該如何在法律賦予的相關(guān)權(quán)利面前保持清醒，切實(shí)維護(hù)自己的權(quán)益？這部“千呼萬喚始出來”的管理辦法對我國規(guī)范房地產(chǎn)市場將起到何種作用？房地產(chǎn)業(yè)及法律界相關(guān)人士對此法又有何種評價？本期法律圓桌為您請來來自法律界、房地產(chǎn)業(yè)界、中消協(xié)、媒體等11位重量級嘉賓熱評新法：
-議題一：這是一部為誰說話的法？
時明華(中國房地產(chǎn)報(bào)副社長、副總編)：這雖然是一個部門規(guī)章，卻也是我國迄今為止，對商品房銷售的法律行為來說，最高層次的一個法律。前一階段，對于商品房銷售環(huán)節(jié)中的摩擦、矛盾很多，甚至有一些訴訟，社會各界由此對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了一些看法、甚至誤解。我覺得問題的關(guān)鍵是缺乏一部這樣的法律規(guī)范來指導(dǎo)。
王前虎(中消協(xié)投訴與法律事務(wù)部主任)：1997年，全國的關(guān)于房地產(chǎn)的投訴是6400多件，到了2000年，就達(dá)到了22000多件，這遞增的態(tài)勢說明了房地產(chǎn)的不規(guī)范經(jīng)營的狀況還比較嚴(yán)重。
過去，消費(fèi)者到我們這兒投訴就說：“誰替我們說話？面對著強(qiáng)大的開發(fā)商，我們覺得非常無助！”那么今天，有政府部門給他做主了。通過一些法律法規(guī)，對害群之馬加以懲治，不僅保護(hù)了消費(fèi)者的權(quán)益，維護(hù)了商品房市場的秩序，同時對講信譽(yù)，講商德，產(chǎn)品好，質(zhì)量高的房地產(chǎn)商也是一種支持。
張寶全(北京今典集團(tuán)董事長)：我認(rèn)為需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：房地產(chǎn)是一個系統(tǒng)工程，有這么多的環(huán)節(jié)，如果不把它都弄清楚，到最后一個環(huán)節(jié)卡住了，像擊鼓傳花一樣，前面的人傳掉了也好，瞎傳也好，最后一環(huán)你得給我負(fù)責(zé)任。這樣開發(fā)商也很難維護(hù)自己的權(quán)利。所以我們建立好一整套的機(jī)制，否則，從某一個環(huán)節(jié)想徹底解決問題，我覺得是不行的。
王前虎：誰來保護(hù)開發(fā)商的合法利益？我打一個比方，現(xiàn)在有了婦女兒童保護(hù)法，誰來保護(hù)男人的權(quán)益？消費(fèi)者和經(jīng)營者相比，處于弱勢的地位，所以才有《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。《消法》中規(guī)定了消費(fèi)者十項(xiàng)權(quán)利，經(jīng)營者十項(xiàng)義務(wù)，沒有經(jīng)營者的權(quán)利，也沒有消費(fèi)者的義務(wù)。這是因?yàn)橄M(fèi)者和經(jīng)營者相比，是弱者。
顧云昌(中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長)：其實(shí)這是個銷售管理辦法，不是商品房的買賣管理辦法，它主要是對銷售者進(jìn)行規(guī)范，而不是對買賣進(jìn)行規(guī)范的辦法。
-議題二：法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人
主持人：我想問在座的律師，結(jié)合這部法規(guī)和我們遇到的一些實(shí)際案例，應(yīng)該怎樣理解這句希臘法典中的諺語？
魚劍峰(北京威靈律師事務(wù)所律師)：我個人認(rèn)為，它實(shí)際上是對法律上意思自治原則從另外一個角度來表達(dá)的。所謂意思自治原則在法律上有兩層含義：一是當(dāng)事人在行使自己權(quán)利的時候，有權(quán)自由地表達(dá)自己的意愿，當(dāng)然，法律禁止的除外；二是當(dāng)事人有不受妨礙地表達(dá)自己全面、真實(shí)的意思的權(quán)利。
這個社會權(quán)利給你民事主體在具體民事行為中的自由度的同時，必然就不會像我們過去一樣，在計(jì)劃體制里，給你很多具體的、細(xì)節(jié)的呵護(hù)。現(xiàn)在我國的立法傾向已經(jīng)轉(zhuǎn)向了意思自治的原則：只要沒有危害國家的利益，國家給你這個自由，但給你自由的同時，還意味著在行使權(quán)利時，你要負(fù)擔(dān)由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
這部法規(guī)里有很多消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)怎么做，最好怎么做的一些建議性的規(guī)范。如果在你的具體合同里，或者具體的行為里，沒有運(yùn)用這些法律條文的話，這個權(quán)利等于白給你了，就等于你在這個權(quán)利上睡覺。比如在第十五條里，廣告里的信息應(yīng)該簽到合同里去，也就是說，只有把廣告的意思寫到合同里，才有約束，沒有的話，這個法律就保護(hù)不了你。
朱茂元(北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、中倫金通律師事務(wù)所律師)：大家都希望國家作為一個最強(qiáng)大的法律制造機(jī)器，制定很多法規(guī)，把消費(fèi)者呵護(hù)得很妥當(dāng)。但實(shí)際上，每個人都是有權(quán)利的：消費(fèi)者有權(quán)利，開發(fā)商有權(quán)利。每個有權(quán)利的人是否已經(jīng)知道你的權(quán)利在哪兒？這是一個法律覺醒的問題。作為一個法律工作者，我們想說，希望每一個在這個過程中，參與游戲的人，都應(yīng)當(dāng)自覺地知道自己的權(quán)利在什么地方，這不是靠法來規(guī)范的。除了法以外，還有法律的意識，這是貫穿在你的整個思維過程中的。
《合同法》里講了契約自由，也講了締約過失。你在締約的過程中間，自己應(yīng)該知道自己的權(quán)利。法律允許你自由行使你的權(quán)利，沒有行使好，你當(dāng)然要擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)了。比如這個杯子市場賣十塊錢，你就愿意拿一百塊錢買，這個風(fēng)險(xiǎn)你就自己承擔(dān)了。但是如果賣杯子的人說：“杯子是金子做的，所以值一百塊錢。”但這明明是一個瓷杯子，賣方提供了虛假的情況，就要承擔(dān)責(zé)任。在規(guī)范的締約活動中，惡意的、不規(guī)范的、損害對方的法律權(quán)益的行為，就是締約過失。
張寶全：今年315的時候，我和消協(xié)同志一起參加了“王海打假”活動，網(wǎng)上老百姓的投訴很多，這就是老百姓的權(quán)利方面的覺醒。歸根到底，消費(fèi)者的成熟決定這個市場的成熟，如果消費(fèi)者不主張權(quán)利的話，這個市場肯定是無序的。
定出這個規(guī)定，老百姓發(fā)現(xiàn)問題以后，就不會不知道找誰了。要是出了事到處找政府，這仍然培養(yǎng)了一個壞習(xí)慣，就是不能按照市場經(jīng)濟(jì)的原則或者按照法律的原則維護(hù)自己的權(quán)益。
-議題三：誰來幫老百姓做個“覺醒的權(quán)利人”？
朱茂元：在發(fā)展商蓋房的活動中，牽涉的面太多，土地、立項(xiàng)涉及到規(guī)劃；建設(shè)涉及到建設(shè)主管；拆遷、蓋房，涉及到很多的城建參與單位、材料供應(yīng)商、設(shè)備供應(yīng)商、各式各樣的評估機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)。
指望消費(fèi)者對整個過程中的每一個環(huán)節(jié)都搞得特別明白，這是不可能的。他的專業(yè)能力以及我們的教育體制所灌輸給他的知識都讓他達(dá)不到這個程度。所以我們提出了專業(yè)房地產(chǎn)律師的概念。不僅懂法，懂建筑，懂規(guī)劃，城市環(huán)境，消費(fèi)心理……各式各樣的都要明白，才能給消費(fèi)者提供一個相對專業(yè)的服務(wù)。
我們應(yīng)當(dāng)引入相對專業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為消費(fèi)者提供相對專業(yè)的服務(wù)。服務(wù)達(dá)到滿意的效果是人家給你付費(fèi)，達(dá)不到滿意的效果，或者對服務(wù)的對象造成損害，應(yīng)該有另外的法律規(guī)范來制約、懲戒你。
任志強(qiáng)(北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司董事長)：我認(rèn)為，法律上要規(guī)定：買賣合同必須經(jīng)過律師，律師要承擔(dān)法律的審查責(zé)任。在香港，任何不經(jīng)過律師的合同都為無效合同，特別是房子。此外，律師服務(wù)在香港也不光是契約服務(wù)問題。消費(fèi)者的定金是交給律師的，把所有工程費(fèi)用扣除以后，剩下的錢才歸律師。律師的責(zé)任不只是簽一個買賣合約，而是承擔(dān)所有的法律責(zé)任。
花錢請律師，正是買這種權(quán)利，買這種保護(hù)。不用律師，結(jié)果是什么？現(xiàn)在媒體拼命把權(quán)利告訴老百姓，讓他們學(xué)這個學(xué)那個，但他們還是不可能成為專家。
顧云昌：現(xiàn)在正是宣傳房地產(chǎn)界律師介入的時候了。貴州已經(jīng)開始有律師陪購制度，一個人，一宗五十塊。從我們行業(yè)來說，希望律師介入，希望你們有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且價格不要太高，這樣老百姓才有可能接受。美國最近又產(chǎn)生了買方經(jīng)紀(jì)人制度，我們現(xiàn)有的經(jīng)紀(jì)人一般是代表賣房者利益的，而這個是專門代表買房者的。他幫我選擇，拼命挑毛病，代表我去與對方交涉，最后做成交易。
陳長春(北京金地鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理)：從政府管制的角度來講，這個東西可賣或者不可賣，政府有審查的責(zé)任。如果我們政府也專門聘請一些律師行幫他審查這個工作，保證這個過程的合法性，可以減輕政府在這方面的工作。因?yàn)槁蓭熓浅袚?dān)無限責(zé)任的，出了問題，可以抓他坐牢的。
-議題四：房地產(chǎn)廣告承諾不兌現(xiàn)怎么辦？
王前虎：從我們受理的投訴情況來看，廣告誤導(dǎo)或是廣告所承諾的內(nèi)容不兌現(xiàn)，引發(fā)的糾紛占到差不多一半的比例。
主持人：這個管理辦法很重要的一個內(nèi)容就是提示當(dāng)事人將房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中所明示的事項(xiàng)寫入合同。請問：房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容應(yīng)不應(yīng)該視為開發(fā)商的承諾呢？
郭川(大成律師事務(wù)所律師)：我國《合同法》中就是規(guī)定了一套合同的制定程序，其中主要就是要約和承諾制度。這種房地產(chǎn)廣告是不是要約？《合同法》里規(guī)定了構(gòu)成要約的幾個有效的條件：第一是向特定的人發(fā)出，第二要有合同的主要條款的內(nèi)容，比如說價格、時間等。第三，一旦被要約的人接受了，這個要約就構(gòu)成了承諾，合同也就成立了。但是從現(xiàn)在情況看，大多數(shù)廣告充其量只能是一個要約邀請，因?yàn)橐话愕拈_發(fā)商不可能把合同的內(nèi)容作為廣告來發(fā)布。從這個意義上講，這個廣告的內(nèi)容，能否成為合同的必備條款，或者能否產(chǎn)生法律效力，關(guān)鍵還是要看定沒定到合同里。
任志強(qiáng)：大概在二三十個國家和地區(qū)，包括香港，都明確規(guī)定，房地產(chǎn)的廣告必須作為合同的附件，任何一個人都有權(quán)利按照廣告說的那個條件去起訴。
陳長春：廣告有不明確性，比如很多的廣告用了很多模糊的概念。比如進(jìn)口設(shè)備，究竟是完全原裝進(jìn)口，還是部分組件進(jìn)口，還是零件進(jìn)口，還是中外合資？要憑這個打官司，是非常難打的。
朱茂元：如果說廣告上有所承諾的話，在合同約定了，就成了合同條款，而不是廣告了。
廣告有廣義和狹義之分。廣義的廣告，包括宣傳企業(yè)的形象，很多概念模糊的東西，這能成為合同的一部分嗎？下一個層面才是開發(fā)商承諾有可視電話，二十四小時監(jiān)控，二十四小時熱水等等具體的房子細(xì)部條件的問題。只有雙方當(dāng)事人約定，我同意把它作為合同的一部分，才能夠成為合同的一個層面、一個條款。所以，進(jìn)入這個游戲規(guī)則的雙方，對于廣告可能存在的幾個層次，以及相對應(yīng)的承擔(dān)什么法律責(zé)任，都應(yīng)該很清楚。
-議題五：這個《辦法》分量有多重？
任志強(qiáng)：這個辦法基本上把所有現(xiàn)有的相關(guān)法律規(guī)定融合在一塊兒了。新增的內(nèi)容不多：第一條是增加了現(xiàn)房的銷售規(guī)定，現(xiàn)在銷售現(xiàn)房，不需要再辦預(yù)售證。第二個增加的部分，就是對合同中沒有約定的面積誤差的處理問題。它其中規(guī)定的內(nèi)容，對好的開發(fā)商并沒有什么限制，好的開發(fā)商早就按這個辦了。
有很多相關(guān)的重要問題比如產(chǎn)權(quán)、公共配套設(shè)施等等都沒有做出相應(yīng)的規(guī)定。當(dāng)然，作為建設(shè)部頒布的一個法規(guī)，它不可能把全國各個地方的情況都寫上。最后還是要由各地出臺一個實(shí)施細(xì)則。
郭川：這個管理辦法，不是準(zhǔn)據(jù)法，不能作為法院判案的援引的法律。但從我國法律體系來講，部門法還是有一定約束力的。在法律法規(guī)沒有規(guī)定的情況下，法官可以援引這個規(guī)定來作出自由裁量。
這個辦法，像任總所說的那樣，更多的是對過去的一系列有關(guān)銷售的問題的一個細(xì)化或者匯總，它給了消費(fèi)者和開發(fā)商一個權(quán)利的提示。如果我按照這個《商品房銷售管理辦法》買房的話，至少知道合同里規(guī)定了什么，合同開發(fā)商有哪些承諾，有哪些限制條件。它給了消費(fèi)者一個指引，同時也給了開發(fā)商一個保護(hù)自己權(quán)利的機(jī)會。
我認(rèn)為，這個管理辦法實(shí)際上是給開發(fā)商和購房人之間進(jìn)行購銷行為定了一個規(guī)則，這個規(guī)則雖然不具備完全意義上的法律上的強(qiáng)制力，但用這個規(guī)則來指引銷售行為，至少對市場信心乃至市場本身的培育都是很有好處的。
顧云昌：我們現(xiàn)在正處在一個蝌蚪變青蛙的中間階段，腿已經(jīng)長出來，尾巴還在。市場經(jīng)濟(jì)是青蛙，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是蝌蚪。制定法規(guī)要依照一定的社會和市場環(huán)境，現(xiàn)在的整個環(huán)境還沒有達(dá)到完全的市場經(jīng)濟(jì)，但如果按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)又肯定吃不開了，所以只能是四條腿的小蝌蚪。跟香港、日本、美國等規(guī)范的房地產(chǎn)管理法規(guī)相比，我們的東西，只能是一個過渡的產(chǎn)品，但是總比沒有好。起碼可以引導(dǎo)市場，喚醒有權(quán)利的人，推進(jìn)行業(yè)的發(fā)展，對害群之馬也提供了一定的約束機(jī)制。當(dāng)然約束了多少，還得看執(zhí)法的力量。
王前虎：我希望有關(guān)行政部門積極作為，給老百姓一點(diǎn)信心。有了法，就有了規(guī)矩；但光有法，運(yùn)動員都來了，沒有裁判，不亂套才怪呢！
王盼春(北京普瑞物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理)：要保護(hù)消費(fèi)者，完全依靠法律很難做到，法律總是有缺陷的。所以，可能還是要用另一種途徑，用自律的方式，通過行業(yè)的競爭，把一些不守法的企業(yè)去除掉。隨著競爭的激烈，大家可選擇的余地更大了，大家就知道到哪兒去買房，肯定選擇有品牌的，服務(wù)更好的。
主持人：我們將通過媒體幫助消費(fèi)者進(jìn)一步了解《商品房銷售管理辦法》是怎樣保護(hù)和提示自己的權(quán)利的，使他們真正成為一個在權(quán)利上不睡覺的人。我們也會通過我們媒體的推動和法律界、發(fā)展商的共同努力，來促進(jìn)這部法規(guī)的真正的，有效的實(shí)施。
本期嘉賓特別觀點(diǎn)
1、房地產(chǎn)是一個系統(tǒng)工程，我們必須建立好一整套的機(jī)制，只是，從某一個環(huán)節(jié)想徹底解決問題是不行的。
2、其實(shí)這是個銷售管理辦法，不是商品房的買賣管理辦法，它主要是對銷售者進(jìn)行規(guī)范的辦法，不是對買賣進(jìn)行規(guī)范的辦法。
3、這部法規(guī)里有很多消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)怎么做，最好怎么做的一些建議性的規(guī)范。如果在你的具體合同里，或者具體的行為里，沒有運(yùn)用這些法律條文的話，這個權(quán)利等于白給你了。
4、明明是一個瓷杯子，賣方提供了虛假的情況，就要承擔(dān)責(zé)任。在規(guī)范的締約活動中，惡意的、不規(guī)范的、損害對方的法律權(quán)益的行為，就是締約過失。
5、指望消費(fèi)者對整個過程中的每一個環(huán)節(jié)都搞得特別明白，這是不可能的。他的專業(yè)能力以及我們的教育體制所灌輸給他的知識都讓他達(dá)不到這個程度。所以我們提出了專業(yè)房地產(chǎn)律師的概念。
6、從政府管制的角度來講，這個東西可賣或者不可賣，政府有審查的責(zé)任。如果我們政府也專門聘請一些律師行幫他審查這個工作，保證這個過程的合法性，可以減輕政府在這方面的工作。
7、廣告的內(nèi)容，能否成為合同的必備條款，或者能否產(chǎn)生法律效力，關(guān)鍵還是要看定沒定到合同里。
8、這個辦法更多的是對過去的一系列有關(guān)銷售的問題的一個細(xì)化或者匯總，它給了消費(fèi)者和開發(fā)商一個權(quán)利的提示。如果我按照這個《商品房銷售管理辦法》買房的話，至少知道合同里規(guī)定了什么，合同開發(fā)商有哪些承諾，有哪些限制條件。
9、我們現(xiàn)在正處在一個蝌蚪變青蛙的中間階段，腿已經(jīng)長出來，尾巴還在。市場經(jīng)濟(jì)是青蛙，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是蝌蚪。制定法規(guī)要依照一定的社會和市場環(huán)境，現(xiàn)在的整個環(huán)境還沒有達(dá)到完全的市場經(jīng)濟(jì)，但如果按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)又肯定吃不開了，所以只能是四條腿的小蝌蚪。
-研討主持/孫瑜-文編/文雪蓮-攝影/汪震龍
(敬告：本期研討現(xiàn)場實(shí)況將于5月27日(周日)18：08在北京電視臺有線二臺《京城廣廈》節(jié)目首播；當(dāng)晚23：20于該頻道重播；5月28日(星期一)11：30第二次重播。)
-顧云昌
-時明華
-王前虎
-朱茂元
-魚劍峰
-郭川
-張寶全
-陳長春
-王盼春
-任志強(qiáng)
點(diǎn)擊此處發(fā)送手機(jī)短信將此條新聞推薦給朋友
訂手機(jī)短信頂級新聞重大時事世界焦點(diǎn)早知道
訂手機(jī)短信接收滬深股票實(shí)時行情股價預(yù)警
所屬專題：
消費(fèi)者該如何買房？
| 
