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住宅是有明確使用價值的一般商品，也是具有投資價值的產品，甚至可以看做金融產品。很多人買房不是為居住，而是為了出租或等待房價上升后轉賣，炒作房地產和“炒樓花”就是這樣引出來的。況且，即使買房是為了自家居住，也不能想象在所買房子中住上一輩子，總要根據家庭收入和家庭人口狀況的變化換住更合適的房子。應當說房地產二級市場的發展正在為住宅的變換提供條件。那么評估住宅交換價值要考慮哪些因素呢？
要綜合考慮住宅的使用價值
這里所說的綜合考慮，是想告訴購房人全面權衡住宅使用價值的各個要素。在購房前，根據家庭實際需要和個人的偏好，將各個使用要素分別賦予不同的權重，然后對不同樓盤的各個使用要素進行分類打分，各項要素加總后就可以得到一個總分值。一般說來，總分值越高，該住宅的交換價值越高；反之，結論亦相反。
我們買房時要全面權衡每一個使用要素，既要看樓盤的長處，也要看樓盤的短處，既不要購買某些要素功能剩余的房子，也不要購買某些要素功能嚴重不足的房子。各個使用要素均衡的情況下，該宅的相對價值就較高。購房者應盡量選擇那種各使用要素均衡的住宅，即業界通常所說的具有“均好性”特征的住宅。最近幾年來，中國房地產市場上盛行“炒概念”、“炒賣點”的不良風氣，很多開發商借此手法讓購房人注意自己所開發樓盤的優點，而讓他們忽視其劣勢，達到“一葉障目”、“一俊遮百丑”的目的。這種手法和股市上“炒概念”、“炒題材”的手法沒有二樣，上當受騙的只能是購房人。
要考慮住宅的售價高低
不同的開發商，對開發的住宅有不同的訂價標準，開發商如何訂價，購房人無從知道也沒有必要知道，但購房人必須對所選住宅的價格進行比較，以支付較低的價金獲得所中意的住宅。一般說來，購房者可以用以下兩種方法評估開發商的訂價高低：
1.選取位置、環境、樓宇品質及其他條件相當的不同樓盤，再結合各樓盤的施工進程，就能輕易地看出各樓盤的售價高低。不過，住宅產品的性能差別很大，用這種方法比較出的結論往往不可靠。2.比較不同樓盤的性能價格比。用上期所述的方法求出各使用要素總分值，與相應樓盤的售價進行比較，就可得到該樓盤的性能價格比。性價比越高，該樓盤對購房人的價值越高；性價比越低，對購房人的價值越低。
要考慮城市總體發展
買房時要考慮所在城市或區域的成長特性，城市或區域越具成長性，房屋越具有投資價值；反之，如果該城市或區域處于衰落中，就最好不要在此投資買房。當然，買成長城市或區域的房子時也要冷靜。要注意城市發展的規律，即城市的發展與擴張是一個漸進的過程，不能指望一夜之間一個城市就“豐滿”起來了。前些年，在南方一些城市房地產虛熱時，不少人就忽視了這個規律，本打算買房子等待增值，卻反而被縮水的房地產給套住了。在同一城市的不同區域之間，也存在著與城市發展軌跡相同的規律。城市不同區域的功能變遷也是一個漸進的過程，它首先遵循經濟原理，即城市不同區域的功能分布主要由不同物業承受租金的能力決定的。其他如自然、歷史、人文甚至政治因素也起很大的推動作用。今天房地產市場正在走向成熟，購房人的購買行為越來越理性。人們同時注意房屋的使用價值和交換價值，也就是注意住宅的整體價值。成熟的市場、理性的購房人呼喚成熟、理性的房地產開發商。作為房地產開發公司的負責人，我愿擯棄炒作概念、賣點的陋習，以規模開發為經營手段，為百姓多建房、建好房———真正價廉物美的住房。
莊維花園總經理曾萬友
寫在最后
本刊上期登載了莊維花園總經理曾萬友所寫的《借你“慧眼”學挑房(上)》后，受到不少讀者的好評。現住西直門地區的張新德先生來電話說：“我目前正準備買房，看了曾總的文章，第一，覺得曾總很有正氣，能為買房人著想；第二，覺得這篇文章很實用，很多地方都給我提了醒兒。比如曾總在文中提到的‘建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設工程開工證和商品房銷售許可證等5證中，除建設用地規劃許可證外，其他4個證書上的棟號要與擬購房產所在的棟號一致’，這個細節我以前連想都沒想過，看了曾總的文章后，覺得很在理兒：如果這幾個證書上所標棟號與自己所買的房子的棟號不一致，就等于自己買了沒有‘證兒’的房，拿產權證就會受影響。俗語說，買的沒有賣的精，開發商對買房中的技巧、應注意的問題肯定非常了解，希望北京晚報能多登一些這樣的文章。”
張先生的話反映了不少讀者的心聲，也反映了我們的心聲。作為編輯，我們在感謝莊維花園總經理曾先生的同時，也希望更多的開發商及業內人士能給我們提供一些對百姓買房有幫助的稿件。
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