新法解讀□建設(shè)部住宅與

　　房地產(chǎn)業(yè)司副

　　司長(zhǎng) 陸克華

　　編者按：4月13日，建設(shè)召開(kāi)新聞通氣會(huì)，介紹建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》，以下是建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)陸克華在通氣會(huì)上提示的《辦法》的要點(diǎn)及特點(diǎn)。

　　為了規(guī)范商品房銷售行為，解決商品房銷售中存在的問(wèn)題，從去年年初開(kāi)始，在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)始起草該《商品房銷售管理辦法》。經(jīng)過(guò)反復(fù)征求各地、有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，并進(jìn)行了大量的調(diào)研論證，出臺(tái)了該《辦法》。該《辦法》共7章48條，自2001年6月1日起施行�！掇k法》主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

　　1、規(guī)范了商品房銷售方式，杜絕非法銷售行為。近年來(lái)，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)以返本銷售、售后包租等方式銷售商品房。在市場(chǎng)法制環(huán)境尚不健全的情況下采取這種方法，極易出現(xiàn)因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象，特別是對(duì)未竣工的商品房尤為嚴(yán)重。目前，已經(jīng)有個(gè)別地方發(fā)生了因開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法兌現(xiàn)承諾，又無(wú)力妥善處理由此帶來(lái)的后續(xù)問(wèn)題而引發(fā)了老百姓集體上訪的案例。為了杜絕此類問(wèn)題的發(fā)生，《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

　　另外，還有部分開(kāi)發(fā)企業(yè)采取分割拆零銷售商品住宅的做法，拆零銷售實(shí)質(zhì)上是誘導(dǎo)購(gòu)買人對(duì)預(yù)期收益回報(bào)的增值進(jìn)行投資，這具有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，含有一定的非法“集資”性質(zhì)。一旦市場(chǎng)變化，可能導(dǎo)致購(gòu)房人既得不到預(yù)期的升值回報(bào)甚至本息，也得不到完整的產(chǎn)權(quán)，因此極易引發(fā)糾紛。這種做法也違反了建設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒發(fā)“房屋所有權(quán)證”的有關(guān)規(guī)定。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定。因此，《辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　2、為解決抵押糾紛、一房多售等問(wèn)題提供了依據(jù)。目前，商品房銷售中存在個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)的商品房時(shí)，既不報(bào)請(qǐng)抵押權(quán)人同意，也不告知購(gòu)買人的現(xiàn)象。一旦作為抵押人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善或因其他原因無(wú)法及時(shí)解除抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人將依法處置抵押財(cái)產(chǎn)并首先受償，這樣購(gòu)房人既得不到所購(gòu)房屋，也可能得不到已付購(gòu)房款。使得抵押權(quán)人和購(gòu)房人的權(quán)益都難以得到有效保障，特別是購(gòu)買人的權(quán)益將會(huì)得到嚴(yán)重侵害。許多媒體包括中央電視臺(tái)對(duì)此進(jìn)行過(guò)“曝光”。另外，還有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房重復(fù)銷售，“一女多嫁”，導(dǎo)致了購(gòu)房者掏了錢，卻得不到所購(gòu)房屋。為了解決此類問(wèn)題，《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)商品房的，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。在處罰條款中還規(guī)定，在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告、責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　3、強(qiáng)化了商品房買賣合同的管理。商品房買賣糾紛有很大比例是由于合同不規(guī)范或者消費(fèi)者對(duì)合同條款的內(nèi)涵不清楚而貿(mào)然簽定合同引發(fā)的。由于購(gòu)房人基本上處于弱勢(shì)地位，導(dǎo)致合同糾紛中的受害者往往是購(gòu)房者。為了解決這一問(wèn)題，除推行《商品房買賣合同示范文本》外，《辦法》還要求房地產(chǎn)買賣合同中必須對(duì)事關(guān)購(gòu)房者權(quán)益的一些重要內(nèi)容進(jìn)行明確，并規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立合同之前向購(gòu)房人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；商品房采取預(yù)售的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

　　4、明確了面積糾紛的處理原則。面積糾紛是目前消費(fèi)者投訴的熱問(wèn)題之一，也是購(gòu)房者十分關(guān)注的問(wèn)題。面積糾紛的產(chǎn)生除有關(guān)計(jì)算規(guī)范等制度不健全的原因外，主要還是部分不法開(kāi)發(fā)商出于牟取私利的故意行為。面積糾紛的受害者多為購(gòu)房者，要么沒(méi)有得到應(yīng)有的面積，要么多得了不該得的公用建筑面積，或者得了自己并不想要的面積。為了解決面積誤差問(wèn)題，《辦法》主要從兩個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)定，一是增加了新的計(jì)價(jià)方式，即商品房銷售既可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)；二是規(guī)定合同中應(yīng)當(dāng)明確合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，并規(guī)定了合同未作約定時(shí)的處理原則，即3%之內(nèi)的部分多退少補(bǔ)，超過(guò)3%的部分，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，不足3%的部分，由開(kāi)發(fā)企業(yè)按房?jī)r(jià)款雙倍返還購(gòu)房人。

　　5、明確了規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理原則。商品房銷售后變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，導(dǎo)致變更后的商品房的套型、朝向、有關(guān)尺寸等不符合購(gòu)房者決定購(gòu)房時(shí)的意愿，實(shí)質(zhì)上是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的一種侵害。為了解決這一問(wèn)題，《辦法》規(guī)定，商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。對(duì)經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更和設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)房人。購(gòu)房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。購(gòu)房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由之引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)房人的，購(gòu)房人有權(quán)退房。購(gòu)房人退

　　房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　6、明確了“定金”問(wèn)題的解決辦法。目前，在商品房銷售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。這種費(fèi)用常被冠以“定金” 、“訂金”、“押金”、“保證金”等名稱，而且一般在返還問(wèn)題上都沒(méi)有明確規(guī)定。由于商品房在建設(shè)過(guò)程中存在許多可變因素，甚至有些項(xiàng)目本身就不具備預(yù)銷售條件，因此，一旦出現(xiàn)糾紛，消費(fèi)者不愿購(gòu)房時(shí)，已交付的費(fèi)用很難退還。為了解決這一問(wèn)題，《辦法》規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

　　7、明確了延期交房的解決辦法。延期交房是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較普遍的問(wèn)題之一。延期交房有不可抗力等特殊原因，但最主要還是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范造成的。在《辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

　　8、明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上的責(zé)任。辦理房屋產(chǎn)權(quán)是購(gòu)房人最關(guān)心的問(wèn)題之一。目前，購(gòu)房人“辦證”難的主要原因之一，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能及時(shí)對(duì)已竣工的房屋實(shí)施測(cè)繪、不能及時(shí)將應(yīng)由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)所需的有效齊全的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。為此，《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，并將測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，經(jīng)審核后作為辦理權(quán)屬登記核定面積的依據(jù)。不需要由每一個(gè)購(gòu)房人去申請(qǐng)測(cè)繪。當(dāng)然，如果購(gòu)房人對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核的測(cè)繪成果有異議，可以委托社會(huì)上有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)復(fù)測(cè)，并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核。這樣可以有效地避免測(cè)繪中的二次測(cè)量、重復(fù)收費(fèi)，提高辦證效率。另外，為了確保及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登

　　記手續(xù)，避免開(kāi)發(fā)企業(yè)與產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)互相推卸責(zé)任，《辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

　　9、規(guī)范了房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的代理行為。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的行為不規(guī)范，也是當(dāng)前購(gòu)房人投訴的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。代理機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范主要表現(xiàn)一是銷售權(quán)屬不清、質(zhì)量有問(wèn)題的房屋；二是超越代理權(quán)進(jìn)行銷售；三是未經(jīng)委托人同意擅自進(jìn)行承諾；四是違規(guī)進(jìn)行“吞吐”經(jīng)營(yíng)，從中謀利等等。針對(duì)這些問(wèn)題，《辦法》規(guī)定，受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向購(gòu)房人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房，在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

　　10、明確了“虛假?gòu)V告”引發(fā)問(wèn)題的處理原則。商品房銷售廣告是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)宣傳商品房、吸引購(gòu)房人的主要方式。由于虛假?gòu)V告誤導(dǎo)，出現(xiàn)“貨不對(duì)板”，購(gòu)房者得到的商品房與廣告宣傳不一致。為了解決這一問(wèn)題，《辦法》從兩方面進(jìn)行了規(guī)定，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。另外，為了解決消費(fèi)者反映所購(gòu)商品房與樣板房不一致的情況，《辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板

　　房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

　　11、規(guī)定了商品房銷售條件，防止不合格、不合法的商品房進(jìn)入銷售市場(chǎng)。前幾年，由于“樓盤(pán)爛尾”導(dǎo)致交了購(gòu)房款的消費(fèi)者不能及時(shí)或者根本得不到住房，開(kāi)發(fā)企業(yè)又因效益不佳等原因無(wú)法償還購(gòu)房者已付的購(gòu)房款，因此消費(fèi)者權(quán)益得不到有效保護(hù)。近年來(lái)通過(guò)加強(qiáng)預(yù)售環(huán)節(jié)管理，“樓盤(pán)爛尾”情況有所好轉(zhuǎn)，但在個(gè)別地方還時(shí)有發(fā)生。另外，對(duì)現(xiàn)房銷售條件一直沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定。為了防止不合法的商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域，《辦法》重申商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。在商品房現(xiàn)售方面，為避免出現(xiàn)現(xiàn)售商品房開(kāi)發(fā)主體資格不合法、房屋質(zhì)量不合格等問(wèn)題，《辦法》還對(duì)商品房現(xiàn)售的條件進(jìn)行了規(guī)定。

　　12、明確了質(zhì)量保修的責(zé)任及保修期限。商品房是居民最大的消費(fèi)品之一，長(zhǎng)期以來(lái)，由于對(duì)商品房的保修責(zé)任、保修期限缺乏必要的規(guī)定，致使出了質(zhì)量問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位互推諉，購(gòu)房者無(wú)所適從。《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算，商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。