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公攤不公和面積縮水一直是購房者牽腸掛肚的問題，北京市英島律師事務所鄧澤敏和程騰飛是本報熱心讀者，他們提出了開發商應將業主們該分攤的公有公共部位的面積總值及各構成項目的面積加以列明，以備業主們查驗和監督；業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件。這些建議值得有關部門與立法機構的關注。——編者
公攤不公引發集體爭議
隨著房地產市場的發展，商品房銷售中的公用建筑面積分攤——公攤的問題日益突出，主要表現在：業主們依法不應分攤的面積，開發商讓業主們分攤了，而且，有的開發商不但將本不應該業主們分攤的部分讓業主們分攤后，又再行出租或出售，兩次獲利，坑害業主。造成這種現象的主要原因是：開發商違反國家和地方有關商品房銷售面積計算和分攤的有關規定，多計算公攤面積，或將依法不應公攤的部位分攤給了業主(比如：商務會所，地下非機動車庫)，以至損害了業主的利益。
2000年，北京海淀區某公寓的83位業主集體訴開發商公攤不公和面積縮水問題，在社會上引起了強烈的反響。今年2月25日，朝陽區某小區的業主們，在小區門口擺出桌子，掛出橫幅，上書“某項目業主售房會”，且近百名業主對前來看房的購房人叫賣，愿以七、八折不等的優惠價格轉賣自己的房屋，引來眾多的圍觀者。3月4日上午9：30左右，同樣在該小區，在樂隊的伴奏下，小區的部分業主打出了“買房上當恨奸商”等條幅，繼續表達他們對開發商——北京某房地產股份有限公司的不滿……幾乎與此同時，北京經濟技術開發區的某房地產項目，業主們成立了臨時業主委員會籌備小組，也準備就該項目的面積公攤等問題向開發商討個公道。
在這些糾紛和爭議中，突出的特點就是集團訴訟或群體爭議，且容易造成較大的社會影響。
購房者對公攤數據有知情權
目前，關于面積公攤的全國性的法規主要是建設部1995年9月8日頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(試行)，而北京市依據的則是《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》(京國土房管權字〔2000〕第369號文)和(京房地權字〔1998〕第1285號文)，其中，第369號文出臺后，第1285號文同時廢止，但依據購房的不同時間，會分別適用新法和舊法。
在建設部的文件和北京市的(京國土房管權字〔2000〕第369號文)和(京房地權字〔1998〕第1285號文)的規定中就商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤列出了4個公式：
1、商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積
2、分攤的公用建筑面積＝套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數
3、公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積÷套內建筑面積之和
4、公用建筑面積＝整幢建筑的建筑面積-套內建筑面積之和-不應分攤的建筑面積
然而在這4個公式中，對購房者來說，除了套內建筑面積可通過套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積以后略有感知外，對分攤到業主頭上的公用建筑面積到底有多大？公用建筑面積分攤系數應該是多少？該系數又應該精確到小數點以后幾位？公用建筑面積整體是多少？套內建筑面積之和是多少？整幢建筑的建筑面積是多少？不應分攤的建筑面積是多少根本不得而知。新啟用的《商品房買賣合同》中雖然有附件二標明了“公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明”，業主們對自己應分攤的部位及其構成雖然知道了，但由于上述數據的不確定性，仍然存在著開發商讓業主多攤的潛在可能，且從前述的幾個項目糾紛中，開發商一般對業主提出的出示相關資料和數據(如：設計圖紙、測繪部門的測繪報告等)的要求予以拒絕，有的開發商甚至說“到法庭上提交”，而《中華人民共和國消費者權益保護法》第8條規定：“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。消費者有權根據商品或者服務的不同情況，要求經營者提供商品的價格、產地、生產者、用途、性能、規格、等級、主要成分、生產日期、有效期限、檢驗合格證明、使用方法說明書、售后服務、或者服務的內容、規格、費用等有關情況。”由此可見，開發商對業主們正當要求的拒絕，實際上侵犯了業主們的知情權。舉例來說，北京某開發商銷售的某幢商品房應分攤給業主們的公用建筑部位為500平方米，但開發商實際上讓業主們分攤了840平方米，由于業主們對前述幾項數據不得而知，更不知應如何測算，通過一般的途徑和采取一般的方式根本不可能知道被多攤的340平方米，再加之開發商對業主前述知情權的侵犯，業主們面臨著舉證難或訴前無法舉證的尷尬局面。因此，業主們的權益在不知情的情況下經常受到侵犯或存在被侵犯的潛在的極大的可能性。怎樣保證購房者不被“多攤”
基于以上論述，我們建議通過以下方式解決公攤不公的問題：
1、整幢樓竣工后，開發商應通過某種方式，將前述4個公式中涉及的幾個數據，如：整幢建筑的建筑面積、套內建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等基本數據告知業主，以便業主們通過這些數據求出其他數據，以明確自身的權益。
2、整幢樓竣工后，開發商也應將業主們應分攤的公有公共部位的面積總值及各構成項目的面積加以列明，以備業主們查驗和監督。也就是說，開發商應出示一份標有各部位公攤面積數值的“公用建筑面積公攤表”，或在新版《商品房買賣合同》的附件二中具體標明。
3、業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如：最終設計圖紙或者最終設計方案(以獲取和驗證第1條所述各項數據的真實性)，最終面積測量報告，各種數據的計算方式及其文件等等。
4、按新執行的《商品房買賣合同》示范文本第4條的內容，以“套內建筑面積”結算房價。當然，這種結算方式開發商可能不愿意，但這一舉措將意味著購房透明化的趨勢。北京市英島律師事務所鄧澤敏程騰飛
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