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主持人曉陽：個人住房抵押貸款近年來已成為我國銀行業務和房地產開發以及公民個人購房中的一項重要金融和法律制度。貴所在提供個人住房抵押貸款(一級市場)的法律服務方面已具備相當的規模，并對其中一些問題也進行了深入的和系統的研究。迄今為止，律師為個人住房抵押貸款提供了哪些法律服務？
周潞嘉：就北京而言，大約從1992年開始銀行開辦了個人消費信貸的業務。隨著個人
住房抵押貸款、貨幣化政策陸續出臺，1997年以后個人住房抵押貸款開始升溫。1999年2月，中國人民銀行頒布《關于開展個人消費信貸的指導意見》以后，個人住房抵押貸款的發放規模迅速擴大。為了使個人住房抵押貸款業務規范化、法律化，降低貸款風險，1997年建行北京分行通過簽訂“委托協議”方式，引入律師事務所等中介機構，為銀行辦理個人住房抵押貸款業務提供法律服務。此后，這種“模式”被銀行業普遍采用。近年來，律師在房屋的預售登記、收集貸款審批的相關材料、認定當事人簽字的真實性和原始文件與復印材料的一致、審查相關材料和文件的合法合規性、出具法律意見書、辦理房屋產權證和房產抵押登記等方面做了大量的工作。這些工作，為購房者、貸款銀行、房地產開發商提供了比較規范、專業化的法律服務，減少了購房者為辦理貸款手續的工作量，健全和嚴格了銀行貸款的審批管理，為開發商營銷提供了幫助，受到了銀行、開發商的一致認同和購房者的廣泛認可。
曉陽：有些業內人士提到了個人住房抵押貸款的風險問題，這些風險主要有哪些表現，應采取什么防范舉措？
陳希堯：雖然個人住房抵押貸款的審查比較嚴格和規范，但不是說這一貸款品種沒有風險。我認為所謂“風險”主要包括兩大方面：第一是流動性風險。個人住房貸款是一項長期貸款，期限可高達二三十年。目前，銀行個人住房抵押貸款的基本來源是存期較短的個人儲蓄和企業存款，這種存、貸時間的不匹配，導致了流動性風險。按照現在的吸納存款能力和存貸比例規定，隨著個人住房抵押貸款總量在銀行貸款結構中的比例增長，銀行貸款投放數量將難以保證個人住房抵押貸款的需求。事實上，這種流動性的風險在現實生活中已經有所反映。要解決這種供求矛盾，短期措施是爭取總行資金計劃的調撥，通過計價轉讓，向大城市銀行增加貸款規模；從中期考慮，商業銀行發行金融企業專項債券；從長期考慮，啟動個人住房抵押貸款的資產證券化工作，形成個人住房抵押貸款投資市場，支撐貸款總量的需求，分散貸款風險。第二是履約性風險。在個人住房貸款運行過程中，在借款人、開發商、房地產項目、抵押物的執行等方面存在著多點風險源，如果沒有科學的風險防范體系，也會造成一定的風險。我認為防范風險的主要措施是：加強對開發商資質和履行能力的審核，建立文件形式審核、實體審核、現場審核、動態審核相結合的審核體系，防范開發商履約風險；加強對個人住房抵押貸款樓宇項目的管理，準確評價售樓價格，運用貸款成數和設立保證金賬號，防范售樓項目風險；建立借款人量化信用評估體系，防范借款人履約風險；營造抵押物評估、拍賣等處置的外部環境，防范抵押物變現風險。這些風險的防范工作也為律師提供了更加細化的法律服務市場。
曉陽：從風險防范的角度看個人住房抵押貸款證券化問題，這是一個金融和法律領域里的新課題。那么究竟什么是個人住房抵押貸款證券化？這個制度是否在中國適用？
周潞嘉：個人住房抵押貸款證券化可以概括為：各種功能各異，但相互關聯的機構，通過特定的金融工具，依照一定的規則，完成個人住房抵押貸款證券化運作的過程。其中，機構(主體)、運作程序(過程)和金融工具(手段)是構成個人住房抵押貸款證券化運作原理的三個基本要素。個人住房抵押貸款證券化的參與者主要包括：1.銀行；2.保險公司；3.抵押貸款的購買者或發行抵押貸款證券的發行者；4.擔保機構；5.券商；6.中介服務機構；7.抵押貸款證券的購買者(投資者)。個人住房抵押貸款證券化的運作程序如下：1.抵押貸款的貸款人(銀行)發放抵押貸款，并具備相當的規模；2.保險公司為抵押貸款提供保險；3.抵押貸款證券的發行者購買抵押貸款(管理公司)；4.抵押貸款購買者重組抵押貸款，并發行抵押證券；5.投資者購買抵押證券；6.專門政府機構為抵押證券提供擔保；7.各種中介機構在各個不同的環節上提供法律、財務和信用評估服務。個人住房抵押貸款證券化所使用的金融工具主要包括：1.過手證券(pass-through)；2.抵押債券(mortgagebond)；3.轉付債券(pay-through)。
個人住房抵押貸款證券化是中國房地產業和金融改革發展的必然趨勢，理由如下：第一，就宏觀來看，中國房地產開發市場和消費市場具有巨大潛在的容量；中央政府正積極推行房改政策(1994年國務院頒布了《深化城鎮住房制度改革的決定》，確定了住房公積金和按揭政策；1998年國務院發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》)；本屆政府正把擴大內需作為一項重要的經濟政策，并且計劃通過廣泛推行住房抵押貸款來啟動住房消費，從而帶動產業結構的調整，確立新的經濟增長點，拉動經濟的起飛；個人住房抵押貸款正方興未艾，目前建行、工行、中行、農行等銀行正在加大力度全面展開住房抵押貸款，正在逐步形成各自的經營特色；證券市場已初具規模，個人住房抵押貸款的數量也在不斷增長。第二，從微觀上來看，目前銀行在個人住房抵押貸款問題上面臨或將要面臨資金來源不足、單一；風險集中；規模小、期限短；流動性差等等困境。因此，我認為通過個人住房抵押貸款證券化制度能夠有效克服目前我國房地產抵押貸款實踐中的缺陷，有利于建立一個相對完善的住房金融制度。當然，個人住房抵押貸款證券化制度的實施必需以一系列條件或配套制度為前提，它們主要包括：加大政府的支持力度；建立必要的機構；適當調整利率結構(高于國債利率)；擴大抵押貸款的規模和種類；加強立法和司法以及律師業務等等。
曉陽：如果在不遠的將來，中國建立了個人住房抵押貸款證券化制度，律師是否應當介入，怎樣介入？
陳希堯：個人住房抵押貸款證券化制度利益最大化的實現必須具備兩個基本的條件：其一，規范性；其二，安全性。倘若沒有規范性和安全性作為保障，個人住房抵押貸款證券化是必造成無序和顯失公平的狀態，并導致經濟效益的低下。律師的介入正是避免這種狀態的制度性保障。
盡管中國尚未制定專門的調整個人住房抵押貸款證券化的法律、法規，但是現行法律和法規中不乏與個人住房抵押貸款證券化相關的內容，比如《公司法》、《證券法》、《民法通則》、《合同法》、《擔保法》、《貸款通則》、《商業銀行法》、《保險法》和《稅法》。律師在個人住房一級市場方面已經積累了豐富的經驗，在二級市場方面有可資借鑒的國際上的成功經驗和在證券市場上的法律服務經驗，這就為律師進一步參與個人住房抵押貸款證券化過程的法律服務提供了基礎。
在進一步完善現有的個人住房抵押貸款一級市場的法律服務的基礎上，律師也應當積極介入二級市場的法律服務，這些法律服務內容主要圍繞著二級市場的兩項主要內容：其一是作為債權的抵押貸款的買賣；其二是作為抵押證券的抵押貸款的交易。具體的法律服務主要是涉及到《公司法》、《證券法》、《合同法》、《擔保法》、《保險法》、《稅法》等方面綜合的內容。
這些新的法律業務對傳統律師業務的內容和工作方式是一種挑戰，另一方面也給律師業務帶來新的機遇。
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