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我于今年春節(jié)前與某山莊開發(fā)商簽訂認購書，認購了一套商品房，并交了二萬元定金，認購書規(guī)定雙方應于今年2月28日前簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同，并將定金作為樓款的一部分，如我在約定的期限內(nèi)不簽署房地產(chǎn)買賣合同，則開發(fā)商不退還我的定金，如開發(fā)商不簽訂正式合同，則應退還定金。現(xiàn)在我因故不想購買上述房屋，但發(fā)展商不同意退還定金。據(jù)說認購書沒有法律效力，開發(fā)商不能根據(jù)無效的認購書沒收我的定金，請問石律師：開發(fā)商有權沒收我的購房定金嗎？
讀者：龍先生
龍先生：
購房定金糾紛是房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者發(fā)生較多的爭議之一，只有搞清定金的性質(zhì)，才能明確孰是孰非，判斷開發(fā)商是否有權沒收定金。
定金是一種合同擔保方式，因其設定的目的、性質(zhì)和效力的不同，可以分為立約定金、成約定金、證約定金、解約定金和違約定金幾種。立約定金在于擔保主合同的訂立；成約定金作為合同成立的要件，只要交付定金，主合同才能成立；證約定金具有證明合同成立的效力，定金的交付證明合同已經(jīng)成立；解約定金在于以定金罰則換取合同解除權，作為解除合同的代價；違約定金則是通過定金罰則來擔保合同的履行。
根據(jù)你談的情況，我認為你交付給房地產(chǎn)開發(fā)商的定金屬于立約定金，即在訂立主合同前，為保證正式簽訂合同而約定的定金。立約定金具有約束當事人訂立正式合同的效力，其目的在于確保當事人最終訂立合同，通過其保證當事人之間相互信任，防止當事人利用訂立合同的機會惡意磋商，損害對方的利益。過去我國法律、法規(guī)沒有明文規(guī)定立約定金，為了促使當事人謹慎交易，遵守誠實信用原則，最近我國有關《擔保法》的司法解釋對立約定金作了專門規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。
從認購書約定的定金來看，開發(fā)商收受定金就是為了保證房地產(chǎn)買賣合同的簽訂，至于你所說的認購書的法律效力，確實有不同的看法，尚存在爭議，但不能因此否定定金合同的效力。認購書明確約定了定金性質(zhì)，根據(jù)《擔保法》第90條的規(guī)定，你與開發(fā)商之間的定金合同已經(jīng)成立，且已從你實際交付二萬元定金給開發(fā)商之日起生效。所以，在約定了立約定金，定金合同生效的情況下，因你的原因放棄簽訂房地產(chǎn)買賣合同，開發(fā)商就可依法適用定金罰則，沒收你交付的二萬元定金。
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