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銀行是房屋抵押貸款保險(xiǎn)的最大受益者。
這句話(huà)聽(tīng)起來(lái)不可思議，但記者一周來(lái)的調(diào)查采訪中，聽(tīng)到最多的就是這句話(huà)。
“躉繳”要求不合理
廣東恒通程律師事務(wù)所宗士才律師認(rèn)為，銀行要求借七成貸款承擔(dān)房款全額保險(xiǎn)，從《擔(dān)保法》以及國(guó)際慣例上來(lái)看是合理的，因?yàn)橄M(fèi)者拿到的是現(xiàn)金，而銀行所持有的是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)是需要成本的。這個(gè)成本決定了消費(fèi)者按揭貸款消費(fèi)時(shí)一般要首付30%。
銀行和保險(xiǎn)公司的解釋也是這樣，他們強(qiáng)調(diào)變現(xiàn)存在成本。在調(diào)查中，記者也接到過(guò)銀行業(yè)人士打來(lái)的電話(huà)，說(shuō)明了這種情況。但問(wèn)題恰恰就存在于這“合理”當(dāng)中。我們繳納保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)一般都是一次交清，用保險(xiǎn)術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)叫“躉繳”，隨后就開(kāi)始還款。隨著時(shí)間的推進(jìn)，我們欠銀行的錢(qián)越來(lái)越少。
如果說(shuō)我們欠銀行70%的錢(qián)，擔(dān)保100%的房產(chǎn)是合理的話(huà)，那么欠5%的錢(qián)還要擔(dān)保100%的房產(chǎn)還是合理的嗎？銀行的風(fēng)險(xiǎn)在逐漸減少，我們?yōu)殂y行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)為什么不能逐漸減少呢？
“躉繳”的不合理毋庸置疑，但為什么現(xiàn)在沒(méi)有一家保險(xiǎn)公司或者銀行對(duì)此改革呢？這是個(gè)很值得玩味的現(xiàn)象。
銀行豈止是雙保險(xiǎn)
本報(bào)上期的報(bào)道中談到，銀行既要求貸款人抵押房產(chǎn)又要求其購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，仿佛手握雙保險(xiǎn)。而在記者的采訪中，一些地產(chǎn)界人士卻道，銀行手中還有另一道作為第三道保險(xiǎn)的“撒手锏”。
在辦理“房屋按揭貸款”的整個(gè)過(guò)程里，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商似乎應(yīng)該是個(gè)“局外人”。因?yàn)闃I(yè)主繳付首期30%的購(gòu)樓款，余下的70%由貸款銀行直接劃撥給開(kāi)發(fā)商。按理說(shuō)，開(kāi)發(fā)商售出了房子就完成了“歷史使命”，剩下的就是業(yè)主一月月地歸還銀行的貸款。
可事實(shí)并不是這樣簡(jiǎn)單，在銀行代理該樓盤(pán)按揭貸款的時(shí)候，已經(jīng)先與開(kāi)發(fā)商簽訂了一個(gè)“回購(gòu)條款”。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是如果業(yè)主不能按期還款，銀行有權(quán)要求該物業(yè)由原開(kāi)發(fā)商買(mǎi)回去。而開(kāi)發(fā)商之所以乖乖就范，除了合同約定以外，更主要的是經(jīng)濟(jì)方面的考慮。
舉例來(lái)說(shuō)，在業(yè)主辦理好7成20年按揭貸款手續(xù)后，銀行應(yīng)將這70%的購(gòu)房款全部交給開(kāi)發(fā)商。但銀行事先訂立了一個(gè)條件：這70%的房款并不能全額提走，其中30%必須存在銀行，雖然還是開(kāi)發(fā)商的戶(hù)頭，但是不能使用。這一方面是銀行攬存的一種辦法，另外也給開(kāi)發(fā)商回購(gòu)不能還款的房產(chǎn)上了“保險(xiǎn)”。
這種情況下，“房屋抵押貸款保險(xiǎn)”所承保的銀行金融風(fēng)險(xiǎn)有多少，讀者自當(dāng)一目了然。
用宗士才律師的話(huà)說(shuō)：這個(gè)費(fèi)率“別說(shuō)千分之一，萬(wàn)分之一都高！”
采訪中，記者還聽(tīng)到了這樣的說(shuō)法：保險(xiǎn)公司間由于爭(zhēng)搶保單，紛紛給銀行30-50%的回扣比例，但是還是要按照100%的保費(fèi)金額繳稅。而拿到高額回扣的單位，卻僅僅出一張收據(jù)就可以了，這就給私設(shè)小金庫(kù)留下了余地。事實(shí)上，這筆款項(xiàng)不入大賬也已經(jīng)是公開(kāi)的秘密了。
強(qiáng)制投保是壟斷
記者采訪中，廣東廣和律師事務(wù)所張子勝律師表述了這樣一種看法：銀行強(qiáng)制消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，事實(shí)上是一種“搭售商品”的行為。
張律師解釋說(shuō)，住房按揭貸款是商業(yè)貸款，是銀行提供的一種“看不見(jiàn)的商品”。而“房屋抵押貸款保險(xiǎn)”也是商業(yè)保險(xiǎn)的一種。在銷(xiāo)售一種商品時(shí)強(qiáng)行兜售另一種商品，就是我們?cè)诹魍I(lǐng)域中嚴(yán)厲打擊的“搭售”行為。《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第12條明確規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者銷(xiāo)售商品，不得違背購(gòu)買(mǎi)者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。”銀行以其特殊的地位和優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)迫消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，這實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成了侵權(quán)。(陳蒙)
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