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購房者開發(fā)商擅自改動了我的合同
3.15前夕，家住海滄的陳先生投書本報，反映他在購買海滄某樓盤時，開發(fā)商在他不知情的情況下擅自修改已簽訂的合同條款，使合同對他十分不利。據(jù)陳先生介紹，1999年4月21日，他在購買海滄某樓盤時，合同上約定房屋總面積為49.18平方米，公攤面積為3.96平方米，延期交房時間不超過三個月，超過后賠償已付款(累計)5%的違約金。陳先生在核對無誤后才簽訂了合同。簽字后，開發(fā)商提出因為要代辦按揭的需要，必須留下客戶保留的那份合同，由于考慮到海滄離市區(qū)較遠(yuǎn)，轉(zhuǎn)車、轉(zhuǎn)船十分麻煩，陳先生答應(yīng)了這個要求。為了保險起見，陳先生提出復(fù)印一份合同，售樓小姐說復(fù)印機(jī)壞了，于是由填寫合同的售樓小姐手抄了一份合同副本并加蓋單位公章，內(nèi)容與原合同完全一致，這份手抄的合同副本由陳先生帶回了家。幾天之后，因為辦理戶口的需要，陳先生與開發(fā)商約定將原購的503、703房調(diào)換成連在一起的303和304房(統(tǒng)稱303號)，而總面積、總金額、公攤、交房期限等均沒有發(fā)生改變。這樣一來，不用加錢，就可以辦好戶口，高興之余，陳先生放松了警惕，在辦理公證時以為手里有一份合同副本，不會有問題，就沒有詳細(xì)地查看合同條款。等到合同登記備案后，開發(fā)商將一份合同復(fù)印件交給陳先生。陳先生經(jīng)過對照才發(fā)現(xiàn)，合同已被修改了多處，其中幾處的改動對他來說極為不利，例如公攤面積，由原來的3.96平方米變?yōu)?.95平方米；延期交房的違約支付期限由三個月改為了六個月，違約金的支付利率變動為＂銀行同期利率＂，含義極為不明。對此，陳先生極為不滿，他帶上手抄的合同復(fù)本找開發(fā)商理論，然而開發(fā)商卻告知他這是一份無效的合同，不能成為憑據(jù)，手續(xù)已經(jīng)完成不可能退房，即使退房，定金也不能退。在多次與開發(fā)商的溝通沒有結(jié)果之后，他不得不通過投訴來尋求解決的途徑。
開房商合同修改客戶知情
對于陳先生的投訴，開發(fā)商顯然并不認(rèn)同。他們認(rèn)為，合同的修改事先征得了陳先生的同意，而且合同公證時，陳先生也在場，他不可能沒有看清合同條款。因此，合同變動是在雙方都知情的情況下進(jìn)行的，絕不存在單方修改的可能性。據(jù)開發(fā)商介紹，合同簽訂之后，所有合同確實都由開發(fā)商保存，這是廈門房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的普遍做法，主要是基于三方面的考慮：其一，避免合同遺失造成麻煩。如果客戶手中的合同丟失，整套合同都將作廢，這會給買賣雙方帶來極大的麻煩。其二，基于商業(yè)秘密方面的考慮，避免合同中所包含的商業(yè)秘密泄露。其三，是出于提供售后服務(wù)的考慮，通過為客戶代辦，減少客戶的麻煩。針對陳先生提出異議的條款，開發(fā)商也作了相應(yīng)的解釋：公攤面積的增大，是由于售樓小姐誤把兩套住房的公攤寫成了一套的公攤，而且公攤面積的大小要以最后產(chǎn)權(quán)證上的實測面積為準(zhǔn)，并非由開發(fā)商說了算，從最后的實測面積來看，合同上的公攤面積并無太大誤差；至于延期交房主要是由于臺風(fēng)、停水、停電等特殊情況所導(dǎo)致的，這些都有相關(guān)方面的證明材料；在的違約賠償方面，雖然合同上的表述比較含糊，但在客戶要求賠償時，開發(fā)商是按照5年期銀行貸款利息來計算賠償金額的。此外，開發(fā)商還認(rèn)為，陳先生用來作為憑證的手抄合同復(fù)本，根本就是一份無效合同，雖然有開發(fā)商的單位公章，但沒有經(jīng)過公證和鑒證，是不能成為憑據(jù)的。
專業(yè)人士合同全交給開發(fā)商不合規(guī)范
在這起糾紛中，雙方各執(zhí)一詞，正所謂“公說公有理，婆說婆有理”。但有一點雙方并不否認(rèn)，那就是本應(yīng)由客戶保存的那份合同，被開發(fā)商收走了。而糾紛恰恰由此產(chǎn)生。對此，一位律師認(rèn)為：既然合同由雙方共同簽訂，購房者就理應(yīng)保留一份，開發(fā)商將本應(yīng)由購房者保存的合同收走，就剝奪了購房者對合同的保存權(quán)，這也為單方修改合同提供了可能性，因為在辦理公證現(xiàn)場的短暫時間里，購房者面對專業(yè)而艱澀的條款，有可能出現(xiàn)疏忽。這一程序上的漏洞，就為日后的合同糾紛種下了禍根。事實也證實了這位律師的看法，據(jù)記者從12315了解到，僅去年到現(xiàn)在，12315就接到了6起因修改合同而產(chǎn)生的糾紛。那么，合同在簽訂之后的標(biāo)準(zhǔn)流程應(yīng)該是怎樣的呢？據(jù)房地產(chǎn)交易中心一位工作人員介紹，購房合同一般一式三份，一份由開發(fā)商保存，一份由客戶保存，一份交由政府部門存檔備案，(如果需要公證的，則一式四份，公證處還需保存一份)。按照廈門市房屋管理條例規(guī)定，簽完合同60個工作日內(nèi)須將合同報房地產(chǎn)交易中心登記備案，在此之前的一段時期內(nèi)，如果辦理公證，合同雙方必須到場。如果未辦理公證，在辦理合同登記備案時，雙方也必須同時到場，交易中心在確認(rèn)所有合同有效之后將保留一份合同備案，其余兩份合同返還給開發(fā)商和客戶，待項目竣工驗收之后，再收回這兩份合同辦理產(chǎn)權(quán)。應(yīng)該說，這一流程設(shè)計規(guī)范，如果嚴(yán)格按照程序來辦，不應(yīng)該出現(xiàn)所有合同都在開發(fā)商手里的情況，也不太可能出現(xiàn)應(yīng)修改合同所產(chǎn)生的糾紛。一些開發(fā)商在簽訂合同后留下所有合同的所謂“行規(guī)”，事實上不合規(guī)范。這位工作人員特地提醒購房者，合同在辦理公證或登記備案后，是不可能被改動的，因此，要徹底避免合同修改的可能，購房者應(yīng)保留自己的那份購房合同直到辦理合同公證或登記備案之前，開發(fā)商借口代辦按揭要求先收走合同的理由并不成立，因為辦按揭要等到合同登記備案后才可以辦理。如果確實需要開發(fā)商代辦各種手續(xù)的，購房者可以留下一本合同復(fù)印件，并要求開發(fā)商在復(fù)印件上加蓋“本件與原件一致”的證明章，以杜絕合同被修改的可能。這位工作人員還表示，由于購房行為是一個買賣雙方經(jīng)驗極不對稱的行為，開發(fā)商要賣成百套住宅，經(jīng)驗老到，而購房者可能一輩子才買一套房子，缺乏經(jīng)驗，因此避免上當(dāng)?shù)淖詈梅椒ň褪钦垖I(yè)律師代理。
編后：這起由于合同修改所產(chǎn)生的糾紛，實際上暴露了目前在合同保存的實際操作中存在的普遍漏洞，一些所謂“行規(guī)”看似為了“方便”，實際上卻為糾紛的產(chǎn)生留下了隱患。在采訪中，我們還發(fā)現(xiàn)，所有合同條款修改處都只有開發(fā)商單方的校對章，這事實上也是不公平的，既然是雙方認(rèn)可的修改，就應(yīng)該有雙方認(rèn)可的憑證，有關(guān)部門今后可否考慮在要求買賣雙方嚴(yán)格按程序辦事的同時，再進(jìn)一步，要求合同雙方在合同條款修改處同時加蓋認(rèn)可章，畢竟，把產(chǎn)生糾紛的可能消滅在糾紛產(chǎn)生之前，才是解決糾紛的最好辦法。本報記者劉毅實習(xí)生潘越
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