張吉光

　　6月13日，中國人民銀行發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(以下簡稱房貸新政)，喧囂一時的央行房貸政策調整終于塵埃落定，但市場反響遠沒有人們預期那樣強烈。

　　此次央行房貸政策調整實質上屬于央行貨幣政策的一種窗口指導，其目的在于通過對商業銀行行為的指導、勸說來積壓房產市場上或多或少存在的泡沫。這也是西方國家經常采用的宏觀調控政策之一。

　　在評價政府宏觀調控政策的效用時，西方有三個不同的流派，即凱恩斯學派、貨幣主義學派和理性預期學派。一般認為，凱恩斯學派和貨幣主義學派產生的背景在于經濟蕭條，因此，他們主要是用來解釋經濟蕭條情況下政府的宏觀調控問題，而理性預期學派則沒有這些限制，從這一層面上來講，用理性預期學派的觀點來分析中國目前情況下央行房貸政策調整的影響是合適的。

　　首先，從開發商角度來看。這幾年房市的快速發展令房產商獲益匪淺。在房產市場摸爬滾打多年，開發商早已預期到過熱的房市勢必會引起央行的注意。但房地產作為國民經濟的重要支柱行業，央行又不可能過度收縮，以免影響宏觀經濟的正常運行。在此情況下，央行只能拿那些中小開發商開刀，避免因房產開發環節資金鏈條斷裂從而給銀行造成損失，并最終影響宏觀經濟的健康運行。因而，此次房貸政策調整與其說是對現有市場格局的洗牌，還不如說是對現有市場準入門檻的調整。故而其對現有市場的沖擊不大。

　　其次，從購房者角度來看。在中國全面建設小康社會的大背景下，央行房貸政策調整不可能針對以居住為目的的那些購房者。這不是什么高深經濟理論，購房者大多能知曉。在此情況下，購房者就會預期到央行調整房貸政策主要針對的是開發商和房產投(資)機者，對自身購房不會有太大影響。因此，他們沒有趕在政策出臺之前進行搶購。這就是房市在政策出臺之前依舊平穩如故的原因所在。

　　最后，從投資者角度來看。不容否認，目前房市的過熱有一部分原因在于投資(機)因素。但這只是導致房市過熱的因素之一。這部分人大多具有一定的投資知識。房市在經過幾年的快速發展之后，他們已明顯感覺到了房市的過熱。大多數的理性投資者已處于觀望態度。即使央行不出臺新的房貸政策，他們也不會輕易進入房市。何況他們已隱約感覺到了央行正在慢慢舉起一把“利劍”。就此看來，新房貸政策只是抬高了投資者進入市場的門檻，以避免泡沫的形成。這并不會影響到那些已經進入房市的投資者。因而，房市不會出現因投資者大量拋售而導致的崩盤現象。

　　綜合以上三個層次，在人們(購房者、投資者和開發商)對央行房貸政策存在足夠理性預期的情況下，政策的調整不會對現有市場帶來太大影響。因為此次政策調整最主要的目的在于影響人們的心理，從而給過熱的房市一定的壓力。但這一心理作用早已被人們的理性預期所消化。而其對房市供需雙方的影響又形成兩種方向相反的力量，相互抵消。可見，央行房貸政策調整的現實意義遠小于其理論意義。從這一角度來講，央行的意圖在于規范而非打壓房市。