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房產投資成本上升

http://whmsebhyy.com 2003年06月23日 13:34 理財周刊

　　文/本刊記者佟琳

　　在如今股市不景氣的時期，要是讓上海人數落幾種賺錢的投資方式，房產肯定是排在第一位的。如果趕上上世紀90年代中期房產投資的大好時機，資金翻上幾翻的可能性都存在，即使錯過，在如今投資一兩套小房型拿來出租，收益率達到15%也不算難事。也正因為上海人的這種投資偏好，日前出臺的房貸新政策在上海才倍受關注。

　　然而無庸置疑的是，隨著新政策的細則出臺并付諸實施，投資房產最好的時代也已經過去，因為投資成本已經大大上升了。

　　杠桿效應不如從前

　　投資成本上升，首當其沖的是首付款比例提高。根據新政策，“對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執行20%的規定；對購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例�！边@種首付比例具體成數未定，但即使按三成計算，所帶來的影響也非同小可。

　　或許有人會說：“買得起第二套房和高檔房的人，首付多一成并算不了什么”。然而既然是投資，講究的就是“四兩撥千斤”，也就是俗稱的杠桿效應，首付成數的增加對于杠桿效應顯然并不是好事。

　　對于一個聰明的房產投資者來說，如果他手里有100萬元資金欲投房產，他當然不會全額付款到一套總價100萬元的房子里，不僅盈利空間有限，投資風險也過于集中——如果這套房子出現問題，你所有的資金都陷入困境。

　　相反，他會根據首付款20%的比例，分批投入到5套100萬元的房子，或者10套50萬元的房子上，其它資金通過銀行貸款解決，當房子價格漲到一定程度拋出，賺取的是5套房子甚至是10套房子的利潤。在利潤上升的同時，他的投資風險也被巧妙分散到5套房子甚至是10套房子那里，所謂“東方不亮西方亮”，投資成功的可能性顯然大大增強。

　　利用銀行貸款發揮“杠桿效應”，很多投資客成功的秘訣就在這里。然而，如果首付款比例提高，即使按三成計算，投資客的成本也會大大上升，原來100萬元可同時投資5套、10套房產的現在只能投資3套、6套，于是盈利空間縮小，投資風險也相對上升了。

　　以租養房收益下降

　　對于房產投資客來說，貸款利率提高是投資成本上升的又一因素。新政策要發揮利率對住房貸款需求的調節作用，規定“對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的(高檔商品房、別墅除外)，商業銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率(不得浮動)執行；購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行”。

　　住房貸款利率和“同期同檔次貸款利率”差多少，不少人很快會算出一筆賬。個人住房貸款的優惠利率是：5年以下4.77%，5年以上5.04%，而銀行的“同期同檔次貸款利率”分別為一至三年(含)5.49%、三至五年(含) 5.58 %、五年以上5.76%。0.7%左右的利率差距卻足以讓投資者畏而卻步，單以15年貸款為例，利率提升幅度達到了15%左右。

　　面對利率提升，房貸專家指出，那些專門“炒房”，以房子倒手盈利的投資客，可能會采取“短、平、快”的策略避開利率負擔，房產證一到手，感覺價格上漲已經達到自己的心理預期，就迅速出手了結。但這樣一來，房產市場的投機性可能進一步增強。

　　而最終兜下房子靠出租盈利的長期投資客受到的影響最大。通常我們這樣計算買房出租收益：

　　出租收益=房屋年租金-房屋折舊-貸款利息-其他費用

　　在這個計算公式里，房屋折舊和其他費用(如物業管理費等)是不變量。

　　貸款利息的增加也就意味著你的收益減少。

　　從我們的附表中可以看出，貸款還款年數越長，優惠利率與正常利率月還款額的差距越大，這就意味著購房成本的增加幅度越大。

　　以一套總價65萬元的房子為例。我們假定首付20萬元不變，貸款45萬元，15年還清。那么在新政策出臺以前，你如果投資這套房產，每月還款3568.05元。但如果按“同期同檔次利率”，你的每月還款就要達到3739.05元，還款上升幅度為4.8%。

　　而如果你的貸款年數增加到30年，在執行優惠利率時你的每月還款為2426.85元，執行新政策就高達2628.9元，上升幅度為8.3%。

　　總之，新政策實施以后，你要重新計算你的收益平衡點，來決定購房出租是否合算了。

　　省下利息不多

　　當然在新政策中，也有讓你稍感欣喜的，就是“商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”，這樣以來，投資者可能可以減少不必要的利息負擔。

　　然而，按照過去實行的政策，開發商在主體結構達到2/3時就可以拿到房屋預售許可證，購房者也就可以購買并申請銀行貸款。但根據現有規定，只有全部封頂才可以拿到貸款。而根據住宅建設的一般速度，從2/3到主體封頂一般需要2~3個月時間，也就是說，購房者省下來的利息負擔就是這3個月的利息。

　　而根據現行的銀行貸款政策，住房貸款通常是按年計算的，也就是說，不會因為你晚貸款幾個月就在計算利息時扣掉幾個月，所以這筆利息如何省下，還有待銀行方面的細則出臺。

　　如果從防范風險的角度講，更是上有政策，下有對策。對上海房產市場局部仍然是求大于供的狀況來說，開發商玩出的種種花樣使得購房者的風險依舊存在。如陸家嘴國際華城大訂10萬元的做法就是例證，要保護購房者真正避開風險，需要做的依舊很多。

　　附：每萬元貸款月還款額比較(等額本息還款法)

貸款年限	優惠利率	月還款額	正常利率	月還款額
1	4.77%	——	5.49%	——
2	4.77%	437.68	5.49%	440.91
3	4.77%	298.68	5.49%	301.91
4	4.77%	229.25	5.58%	232.93
5	4.77%	187.66	5.58%	191.38
6	5.04%	161.23	5.76%	164.60
7	5.04%	141.53	5.76%	144.94
8	5.04%	126.79	5.76%	130.25
9	5.04%	115.37	5.76%	118.87
10	5.04%	106.26	5.76%	109.82
11	5.04%	98.84	5.76%	102.45
12	5.04%	92.69	5.76%	96.35
13	5.04%	87.51	5.76%	91.22
14	5.04%	83.09	5.76%	86.85
15	5.04%	79.29	5.76%	83.09
16	5.04%	75.98	5.76%	79.84
17	5.04%	73.08	5.76%	76.98
18	5.04%	70.52	5.76%	74.47
19	5.04%	68.25	5.76%	72.25
20	5.04%	66.22	5.76%	70.27
21	5.04%	64.40	5.76%	68.49
22	5.04%	62.75	5.76%	66.90
23	5.04%	61.27	5.76%	65.46
24	5.04%	59.92	5.76%	64.15
25	5.04%	58.69	5.76%	62.97
26	5.04%	57.57	5.76%	61.89
27	5.04%	56.54	5.76%	60.91
28	5.04%	55.60	5.76%	60.01
29	5.04%	54.73	5.76%	59.18
30	5.04%	53.93	5.76%	58.42

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