懸在半空許久的“重磅炸彈”終于還是落地了。

　　3月，央行召集商業(yè)銀行房貸部門負(fù)責(zé)人召開專門“杭州會議”，之后市場開始有“首

付五成、期房不放貸”的傳言；4月，央行再次要求各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)放貸情況進行檢查，提高房貸門檻的消息再次傳出；5月20日，央行就防范房貸風(fēng)險給出意見，矛頭直指高價房；5月29日，央行再次對房貸出具指導(dǎo)意見，要求各金融機構(gòu)采取措施，控制高檔房地產(chǎn)投資建設(shè)項目；6月13日，央行房貸新政策終于亮相。

　　文/本刊記者 佟琳

　　6月13日，央行的房貸新政策一亮相，就引起了多方爭議。有的人說可操作性不強，有的人說新政策會讓房地產(chǎn)企業(yè)難以生存下去，還有提出各種各樣建議的。特別是新聞媒體，對新政策的評論更是鋪天蓋地，成為了本周最熱門的新聞選題。

　　不過，各方的聲音雖然很多，但市場參與者的反應(yīng)還是比較平靜的，大家都在等待有關(guān)執(zhí)行細(xì)則的出臺。

　　操作規(guī)則尚待細(xì)化

　　此次央行公布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，涉及的內(nèi)容幾乎涵蓋了建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府土地儲備機構(gòu)以及個人購房者等各個主體，對于房地產(chǎn)貸款的各個環(huán)節(jié)都做出了詳細(xì)要求。

　　其中，四大內(nèi)容備受關(guān)注：一是規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，自有資金不低于開發(fā)項目總投資的30%；二是規(guī)定對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規(guī)定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個人住房貸款首付款比例，并按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定；三是規(guī)定只有主體結(jié)構(gòu)已封頂，商業(yè)銀行才能向購房者發(fā)放個人住房貸款；四是對個人商業(yè)用房貸款，再次明確只能借60%，期限最高10年，并明確所購商業(yè)用房須已竣工驗收。

　　縱觀規(guī)定，銀行控制房貸風(fēng)險的決心顯而易見，但規(guī)定中尚未明確的幾大疑點仍然值得商榷。滬上幾大國有商業(yè)銀行房貸部門負(fù)責(zé)人在接受采訪中紛紛指出，在上海人行關(guān)于此政策的指導(dǎo)意見尚未下發(fā)之前，其操作性并不強。而事實上，在接受記者采訪的整個過程中，銀行人士普遍顯得有些諱莫如深，對于政策實施以后的具體影響也褒貶不一，一位曾經(jīng)參與人行意見征詢的房貸專家更是提出幾大疑點，主要集中在：

　　規(guī)定自由資金不低于開發(fā)項目總投資的30%，這對于開發(fā)商來說意義重大，但“總投資”的概念如何界定，項目可不可以分幾期投資，從而分期計算“總投資”？

　　對購買高價房和第二套房的貸款申請?zhí)岣唛T檻，那么高價房價格怎樣界定，過去實行的單價7000元/平方米以上、總價100萬元以上的標(biāo)準(zhǔn)會否繼續(xù)執(zhí)行？“第二套房”的情況則更復(fù)雜，房改房算不算第二套房？已經(jīng)還清貸款的房子算不算第二套房？市民為改善自身居住條件而購買的房子算不算第二套房？

　　“主體結(jié)構(gòu)封頂”的標(biāo)準(zhǔn)也難以掌握，比如銀行有沒有時間和精力在發(fā)放每一筆貸款時進行“主體結(jié)構(gòu)封頂”的檢查，人行的監(jiān)督是否到位？再比如是申請貸款時主體結(jié)構(gòu)封頂還是發(fā)放貸款時主體結(jié)構(gòu)封頂？如果是發(fā)放貸款時，很多問題就可以變通處理。

　　在個人投資房產(chǎn)的過程中，二手房市場是最后達成交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。尤其對于上海來說，二手房市場的發(fā)達興旺程度更是驚人，但對于二手房交易過程的種種問題，《通知》缺乏一個明確的指導(dǎo)意見。

　　而更重要的是，《通知》對于開發(fā)商融資方面的種種限制，勢必會造成開發(fā)商融資成本的上升，那么這些成本會不會轉(zhuǎn)嫁到房價上面？如此以來，普通市民期待房價降溫的愿望豈不又打了水漂？

　　操作主要看監(jiān)督力度

　　“政策既然放下來了，就是一定要執(zhí)行的，問題的關(guān)鍵是怎樣執(zhí)行�！币晃徊辉竿嘎┬彰�的銀行人士告訴記者，“央行的監(jiān)督情況和各商業(yè)銀行的執(zhí)行力度可能是未來該政策執(zhí)行的決定因素。要知道，目前銀行的信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)還不是特別完善，這無形就為鉆政策‘空子’的買房者提供了條件，而且從短期來看更系統(tǒng)新的可能性也不是特別大�！�

　　這位銀行人士所說的信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)也就是《通知》中提及的信貸登記咨詢系統(tǒng)，央行通過這個系統(tǒng)來檢測市民購房貸款的情況。由于銀行個人信貸的數(shù)據(jù)是每月報一次，中間又經(jīng)過輸入等一系列技術(shù)操作過程，因此一個購房者在一個月內(nèi)同時向多家銀行貸款的可能性是存在的，于是，《通知》中有關(guān)提高二次購房貸款利率的規(guī)定也就可能被繞過，從而增加了控制方面的難度。

　　對于大家關(guān)心的夫妻購房問題，該銀行人士指出，由于該系統(tǒng)目前主要的識別方式是姓名和身份證號碼，尚且無法對配偶關(guān)系作出識別，因此盡管貸款合同中有主貸人和參貸人的概念，但在系統(tǒng)識別上只有主貸方一人，也就是說，不排除夫妻雙方在一方主貸購買了第一套房產(chǎn)的情況下，同樣享受優(yōu)惠利率，以另外一方名義主貸購買第二套房產(chǎn)的可能性。

　　“但有一點可以肯定，就是在一個月以前已經(jīng)貸款買房的市民，如果想再次貸款置業(yè)，就需要承受更高的首付比例和貸款利率。但對于那些從未置業(yè)的人群，投機的條件仍然存在。這種操作上的漏洞和不規(guī)范，也是眾多業(yè)內(nèi)人士對該政策爭議頗多的原因之一。”

　　而另一家銀行的消息人士則同樣表示密切關(guān)注監(jiān)督力度�！昂唵蔚睦�子是結(jié)構(gòu)封頂，怎樣鑒定結(jié)構(gòu)封頂，是要出具相關(guān)報告還是銀行上門檢查，如果這樣程序會不會過于復(fù)雜，這些具體問題都要看有關(guān)部門的監(jiān)督力度。再比如對開發(fā)商自有資金和土地貸款的規(guī)定，由于目前開發(fā)商魚龍混雜，如果央行切實嚴(yán)肅執(zhí)行政策，很多開發(fā)商可能因此落馬，但如果執(zhí)行不力，中間可以操作的空間太多了。”

　　“等上海人行的指導(dǎo)意見下來，許多問題以及業(yè)內(nèi)人士提到的疑點可能都會得到解答，但相信這種解答只是部分。具體實踐中會不斷有問題出來，只有隨著法規(guī)的不斷完善和細(xì)節(jié)的不斷填補，該政策才會真正發(fā)揮它對目前市場的調(diào)控作用�！痹撊耸窟@樣總結(jié)。

　　市場反應(yīng)相對平靜

　　或許因為聽多了“狼來了”的故事，當(dāng)聽過種種傳言版本之后，真正調(diào)控政策下發(fā)之時，市場反映卻相對平靜。

　　在建行、農(nóng)行、工行、中行、交行等占據(jù)了上海房貸市場半壁江山的商業(yè)銀行那里，記者聽到的最多的一句話就是，“在人行的指導(dǎo)意見稿沒下來之前，在總行的相關(guān)政策細(xì)則沒下來之前，我們的一切貸款政策和貸款活動照常。”商業(yè)銀行和媒體、和眾多關(guān)心該政策的市民一樣，密切關(guān)注地方解釋的出臺，在此之前，一切工作都在繼續(xù)。

　　而上海的高價樓盤銷售依舊火爆。在《通知》發(fā)放的第三天，徐家匯宏潤花園的業(yè)主聯(lián)誼會反響熱烈，即將開盤的二期也已經(jīng)有大批人在排隊拿號，7500元、8000元/平方米以上的房價，140、150平方米的大戶型都沒讓購房者有半點的猶豫�！拔覀儧]有收到相關(guān)通知，但從這幾天看來，購房、貸款程序都一如往常。也有一些已經(jīng)決定購房的人，會因新政策影響而更快提出貸款申請�！痹摌潜P的一位銷售人員告訴記者。

　　當(dāng)然，對政策反映敏感的開發(fā)商已經(jīng)開始未雨綢繆。均價高達8500元/平方米的陸家嘴國際華城幾天后開盤，現(xiàn)在預(yù)約。但由于樓盤結(jié)構(gòu)尚未封頂，銷售人員明確表示：“小訂1000元，大訂10萬元”，由于大訂同樣不能全額退款，開發(fā)商針對“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”的相關(guān)規(guī)定所作出的這種反應(yīng)讓人大為感慨。

　　從高價房交易中介那里得到的消息并沒有波瀾�！拔蚁嘈胚@個政策從長期來說，對于高價房交易會有所影響，我們的買家也會更加趨于謹(jǐn)慎，但這種影響在短期內(nèi)不會體現(xiàn)出來�！敝性�物業(yè)代理有限公司中介總監(jiān)李景德說，他表示，在去年，高價房交易中用來投資的人群占到了40%左右，而現(xiàn)在，這個數(shù)字正在縮小到20-30%，“只要以自住為目的，首付多付一點、利率多付一點的問題都不是很大，畢竟買得起豪宅的人不在乎多這一點利息支出。相對來說，投資客的影響會大一些，因為他們的資金周轉(zhuǎn)上可能會出現(xiàn)問題�！�

　　只有受到?jīng)_擊最大的開發(fā)商則表示出更多的憂慮。盡管一樣也在觀望，但他們已經(jīng)著手在準(zhǔn)備一些應(yīng)對措施，“有一些計劃可能要適當(dāng)調(diào)整，開發(fā)速度也要放緩�！币患乙�(guī)模相對較小的房產(chǎn)商這樣說。